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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요!
즐겁게 성장하는 투자자
에비안입니다.
저평가를 판단할 때,
우리는 보통 전고점 대비 몇 프로 하락했느냐를
중요한 기준으로 삼곤 합니다.
전고점 대비 30% 정도 혹은 그 이상 하락한 단지는
저평가일 가능성이 높을 수도 있지만
전고점만 보고 판단했을 때
자칫 간과할 수 있는 부분을
말씀드리고자 합니다.
지난 월부학교 1강에서 제주바다 멘토님께서는
단지의 저평가를 판단할 때,
'가치'를 먼저 보고 '가격'을 봐야하고,
이 순서를 반드시 지켜야 한다고
말씀해 주셨는데요.
가치가 아니라, 가격, 즉 전고점을 먼저 보면
어떤 일이 발생할까요?
전고점만 보면 간과할 수 있는 것
수도권 기회의 땅, 성남 중원구에 위치한
8호선 역세권의 한 구축 단지입니다.
지난 상승장에서 전고점은 무려 9억원에 달했고,
현재 호가는 하락하여 평층 기준 최저 6.4억까지 나오고 있습니다.
최고가 대비 하락률은 여전히 29% 수준입니다.
다음으로 지방의 1등 도시, 부산 내에서도
상급지에 속하는 남구의 구축 단지입니다.
전고점이 8.3억, 현재 호가는 평층 기준 4.6억으로 하락률이
무려 46%에 달합니다.
엄청난 저평가일까요?
-
이 단지들의 공통점은,
상승장에서 재건축과 리모델링 호재가
있었다는 것입니다.
호재가 끌어올린 전고점
상승장에서 재건축과 리모델링 같은 호재가 붙은 단지들은,
그렇지 않은 단지들 대비 기대감(=가수요)이
더욱 크게 형성되며 상승세에 탄력이 붙기 마련입니다.
물론, 다시 상승장을 맞이했을 때 해당 단지들은
다시 재건축 또는 리모델링 이슈가 불거지며
한번 더 강하게 상승할 수도 있지만,
그렇지 않을 수도 있습니다.
실제로 현재 6억대의 호가를 형성하고 있는
성남시 중원구의 구축 단지는
재건축 조합과 시공사의 입장차를 좁히지 못하고
최근 재건축 시공계약이 해지되었습니다.
공사비를 올려달라는 시공사 측과 재건축 조합이
입장차를 좁히지 못한 탓에요.
광역시의 리모델링 추진 단지 역시,
현재 주민들의 동의서를 접수 중이나
아직 동의율이 높지 않고 높은 분담금에 대한 우려로
시공사 선정이 무한 연기되고 있는 상황입니다.
다시 상승의 흐름이 오기 전까지는
사업 재개 가능성이 불투명하며,
상승장이 된다 하더라도
계획대로 재건축이나 리모델링이 진행될지는
알 수 없는 일입니다.
현재 시세를 보세요.
지난 반모임에서 빈쓰 튜터님께서는,
재건축, 리모델링 호재가 있었던 단지들 중에서도
하락장을 맞았지만 여전히 호가가 높게 형성된 단지가 있는 반면
호재의 거품이 모두 빠지고
위의 예시와 같이 전고점 대비 하락률이 큰 단지가
있다고 말씀해 주셨습니다.
상대적으로 입지가 좋고, 현재 호가도 높아
재건축, 리모델링 진행 시 주민들의 수익이
확실하게 보장되는 단지가 있는 반면
그렇지 않은 단지의 경우
재건축, 리모델링을 진행하더라도
낮아진 호가 탓에
일반분양을 하더라도 사업성이 나오지 않고
주민들의 분담금도 커지므로
향후 사업 진행 가능성도 불투명하다는 것입니다.
현재가 10억대 vs. 4억대
어디가 먼저 진행될 가능성이 높을까요?
또한
입지 독점성이 확실하고, 선호도가 높은 단지의 경우
하락장에서도 기대감이 살아있어
호가가 높게 유지되지만
그렇지 않은 단지의 경우
높았던 전고점 만큼 하락률도 클 수 있다는 점도
유의해야 할 것입니다.
오늘은 재건축, 리모델링 호재가 붙었던 단지의 경우
전고점만 보고 저평가를 판단해서는 안된다는 점을
말씀 드렸는데요.
'호재'와 '가격(전고점)'보다
단지가 가진 본질적인 '가치'를 먼저 보고,
'가치'를 올바르게 판단할 수 있는
투자자가 되시길 바라겠습니다.
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