투자자로 다시 태어난 4월, 1년만에 찾은 1호기

안녕하세요

운좋게 투자자로 생존하고 있는 곰제비 입니다

2023년 4월에 앞마당 만들기 시작해서,

올해 4월 1호기 투자에 성공 했습니다

4월은 제 생일이기도 한데

실전투자자로 다시 태어난 것 같아서 기쁩니다

1호기의 강을 건너지 못하고

나루터에서 하염없이 기다리던 시간들이 있었는데

포기하지 않고 할 수 있는 일들을 하다 보니

좋은 기회에 물살을 타고

1호기의 강을 건너게 됬습니다

도움주신 모든 동료분들께 진심으로 감사드립니다

매코부터 잔금까지 1주일만에 폭풍 완료한 1호기 투자

짧지만 짧지 않았던 투자 과정을 복기 해보겠습니다

[준비과정]

작년 4월, 실전준비반을 들으며 앞마당을 처음 만들었고

매월 1개의 앞마당을 만들면서 달려왔습니다

너나위님이 알려주신 제 상황에 맞는 투자처는 지방이었습니다

수도권 4곳, 광역시 2곳, 중소도시 5곳의 앞마당을 늘렸습니다

지방기초반, 자모님 소액투자 특강을 들으며

지방투자 기준과 마인드를 쌓아갔습니다

투자에 대한 두려움, 기회가 없음, 조급함 때문에

마음의 벽 앞에서 무너질 때도 있었습니다

그때 마다 책과 강의자료 복습, 글쓰기를 통해

마음가짐을 단단하게 가져갔습니다

#복기포인트 : 마음가짐 지키기

- 지방 투자의 빠른 사이클→수도권 투자의 발판

- 처음부터 홈런칠 수 없다는 것 받아들이기

- 적은 돈으로 투자 가능 - 수익률 - 가성비 실력쌓기

- 내가 포기하고 싶으면 다른 사람도 똑같음→버티자

[지방투자실전반 수강]

광클에 매번 떨어져도 포기하지 않고 시도한 결과

운좋게 지투실전반을 수강할 수 있었습니다

성장에 진심인 선배 동료분들과, 튜터님께 계속해서 질문할 수 있는 큰 기회였습니다

(담당이신 #진심을담아서 튜터님은 닉네임 만큼이나

진심을 다해 알려주셔서 무척 감사했습니다)

사전 면담을 통해 1호기를 하고 싶다는 상황과

앞마당에서 뽑은 1등/투자 가능 단지를 말씀드렸습니다

지역 자체가 비싸고, 공급이 감당 안되는 곳 빼고는

대부분 좋은 것 같다는 답변을 받았고

튜터링데이까지 구체적인 투자 리스트업을 준비했습니다

(비교평가 과정)

저평가 물건 찾기 - 투자금 검토 -

리스크파악 - 수익률/환금성

저평가 : 가치가 충분한가 / 절대적(하락률) 상대적(앞마당에서 최선)으로 저평가인가

투자금 : 1년에 1채 가능한 투자금 기준 + 2000까지(네고 감안) + 현금보유 가능한가

리스크 : 잔금 대비 가능(생애 최초 LTV / 신용대출 / DSR) + 감당 가능한 공급인가

수익률/환금성 : 현실성 있는 전고점 / 매도 가능한 선호도 / 충분한 수익률(안전마진)

위의 과정과 기준으로 비교평가 하고 리스트업을 완성했고 튜터님께 질문 드렸습니다

그 결과 앞마당에서 1개(1순위), 배정받은 지역에서 1개(2순위)가 매물코칭 후보로 결정됬습니다

여기서 마음에 걸리는 포인트가 있었는데

2개 물건 전부 종잣돈이 전부 사용된다는 점이었습니다

튜터님 조언에 따라 이 부분에 대해

편익/비용을 판단했습니다

비용 : 모아놓은 투자금 전부 사용

편익 : 가치대비 저렴한 가격

투자를 미루지 않고 경험할 기회

편익비용 회로를 스스로 돌려본 결과

투자해도 좋다는 결정이 섰고 매물코칭을 넣었습니다

#복기포인트 : 고민될 때는 편익비용 회로로 결정하기

[매물코칭-셔츠튜터님]

고민이 끝난 다음날 매물코칭을 신청했고 저녁시간을 배정 받았습니다

시세를 넓게 파악하라는 진담튜터님 조언대로 전화임장을 하며 코칭을 준비했습니다

그 과정에서 저평가이면서 조건 좋은 물건을 발견했습니다(적은 투자금/세낀물건)

또한 2천 정도 네고가 된다고 하던 기존 물건의 네고 여부가 불투명해졌습니다

결국 이 물건은 포기하고,

새로 발견한 조건 좋은 물건을 1순위로 두고 코칭을 진행했습니다

#복기포인트 : 희망회로로 투자 결정하지 말 것

(특히 매물코칭)

1순위 : 연식은 있지만 학군지 대장, 적은 투자금

2순위 : 초신축, 살짝 외진 생활권, 높은 투자금

<매물코칭결과>

- 1순위 2순위 둘 다 좋으나 1순위가 더 좋을 것 같음

- 높은 투자금이 2배 되는 것 보다, 적은 투자금이 2배 되는 것이 더 현실적인 수익 실현

- 전세가 높게 맞춰져있고, 3월에 새로 전세계약해서 협상이 쉽지 않을 것 같음

- 네고가 안될 것 감안하고 투자 진행

- 현장에서 찾아야 발견 될 만큼 좋은 물건 잘 찾아옴

- 코칭 끝나고 바로 전화하기

- 다음주라도 잔금 보낼 수 있다는 신속성으로 협상 카드 가져가기

매물코칭 결과는 통과였고,

매물코칭 외에 추가로

투자 인사이트도 아낌없이 알려주셨습니다

<투자방향성>

- 최선을 다해 앞마당 내 비교평가 하고 후회가 없어야 함

스스로 떳떳할 수 있어야 어려운 시기에 이 물건을 지킬 수 있음

- 지금하는 투자의 수익금이 작기 때문에 돈보다 실력을 키워야 할 타이밍

매 과정 최선을 다하는 것이 실력이 성장하는 포인트

- 어떤 물건 살지 말지 보다 더 중요한 것

투자 이후에도 혼자서도 잘 판단하는 독립적인 투자자가 되는 것이 아주 중요함

- 처음에는 실수 투성이인게 당연함

자책말고 성장해야 할 방향만 집중해서 나아가기

아낌 없이 인사이트 나눠주신 #셔츠 튜터님께 다시 감사드립니다

[매물임장/매물털기]

코칭 후 최종 통과한 1순위 물건 매임예약을 잡았습니다

세입자 퇴근에 맞춰 다음날 저녁에 볼 수 있었습니다

그전에 미리 가서 눈에 보이는 모든 부동산을 털었습니다

후회를 남기고 싶지 않았고, 협상의 히든카드를 찾고 싶었습니다

'실거래 제일 저렴한 것 보고 왔는데 더 좋은 것 없나요?'

'지금 이 물건(1순위)이 제일 좋은 것 같은데 더 좋은 것 없나요 ?'

부사님의 80%는 냉랭했고, 20%는 친절했습니다

장부 물건은 있었지만 제 1순위 물건보다 좋은것은 없었습니다

다 털고 후련한 마음으로 예약된 물건을 보러 갔습니다

#복기포인트 : 매물털지 않으면 후회가 남는다

(매물임장 결과)

A : 상태 좋음(화이트/확장) 세입자 협조적 + 거주의사 확실(자녀교육)

매도자 네고 여지 없음:이미 수천만원 손해(등기부 확인)

B : 기본상태 , 주인전세 희망(3년도 가능), A보다 500 저렴, 네고 여지 존재

A물건이 B물건보다 수리 상태가 좋았고

수리 비용 계산했을 때 1500정도 싼 매매가가 아니면 B를 살 이유가 없었습니다

전세를 높게 맞춰도, 결국 매매가가 수익률과 직결된다고 생각했기 때문입니다

반면 A는 지금도 괜찮은 가격과 조건이라 생각했습니다

#복기포인트 : 목표매수가를 설정하고 협상 전략 짜기

이후 A,B 두 물건으로 협상을 진행했습니다

[협상]

(전략)

AorB 대안이 있다는 점 어필

빠른 잔금(다음주 까지 가능)어필

주변에 신축 많아서 불안하다는 점 어필

(협상과정)

A협상 2회(저녁/아침) → 결렬

→ B협상(1500깎기) →결렬

→ A협상 다시 시도

→ 당일 6시 가계약금 조건으로 200네고 → OK 땡큐

협상으로 싸게사는 것이 투자자의 본분이라는

자모님의 강의 내용을 기억하고

절대 안깎아줄 것 같은 매도자에게 네고를 성공하고

가계약을 진행 했습니다

#복기포인트 : 협상으로 싸게 사는 것이 투자자의 본분

[계약과정]

전세끼고 매매하는 계약이라 어려울 건 없었습니다..........................

였으면 좋았겠지만

협상보다 더 어렵고 무서운 것이 계약이었습니다

(아직도 머리가 지끈하네요)

친절하고 활발한 부사님은 최대 스트레스로 다가옵니다

에이~ 그냥 이렇게 진행해도 문제 없어요, 걱정마세요

이거 매도자가 당연히 이해할 줄 알았는데~ 아이 참

라며 안일한 태도로 일관이었습니다

가계약전에 매도자의 특약사항 동의 여부 확인 비협조적

가계약금전에 전세계약서 보여 달라는 말에도, 문제없다며 비협조적

가계약금, 계약금, 중도금, 잔금 등등 지급방식도 매도자에게 미리 얘기 안하는 등

등등 전혀 신뢰할 수가 없었습니다

권유디님 강의에서 소유권을 가져오는 과정의 리스크는 0%로 만들라는 내용을 기억하고

내용 하나 하나 끝까지 짚고 넘어갔고, 확인 받았습니다

#복기포인트 : 소유권을 가져올 때 리스크0% 만들기

다음엔 처음부터 계약문구에 빡빡한 사람이라고 못 박기

그래도 부사님이 200도 네고해줬고

보유(전세빼기) + 매도측면의 관계를 생각하고

강의에서 배운대로 선물을 사다 드리는것으로

계약을 잘 마무리 했습니다

이렇게 1호기 투자를 마무리 했습니다

[1호기 마무리]

<개인적인 1호기의 의미>

- 실전투자자로 다시 태어난 것

- 경제적자유 1호기가 정말 시작된 것

- 두려운 경험 앞에서 물러서지 않은 것

「궁사는 스스로 이렇게 말해야 한다

'나는 활시위를 팽팽히 당기며

머나먼 길을 지나왔다

지금껏 위험을 무릅써야 할 때

피하지 않고 내 모든것을 쏟았으니

이제 이 화살을 쏘겠다'

소설 '아처'의 한 구절」

1호기 투자 과정에서 모든 것이 처음이라

어려웠고 떨렸고 두려웠습니다

'물러서지 말자'

'도망가지 말자'

스스로에게 끝 없이 되뇌었습니다

부동산 투자/ 경제적자유를 포기하지 않을거고

지금 도망가도 언젠가는 마주해야 된다는 생각으로

이 악물고 전 과정을 치고 나갔습니다

끝까지 해낸 스스로에게 감사합니다

5채 까지는 주변 레버리지가 전부라는 말이 와닿습니다

(월부은의 한 구절)

옆에서 하나부터 열까지 알려주시고

세상에서 가장 중요한 순간이라며

언제든지 편하게 물어보라고 해주신

진심을담아서 튜터님

진심으로 감사 드립니다

#열정으로 불타는 우리즈 지투반 동료분들 감사합니다

#뜨거운 여름 함께했던 유성구 동료분들 감사합니다

#비오는 겨울 함께 했던 전자덕 동료분들 감사합니다

#앞마당 걸음마부터 함께였던 둥디/리리몬님 감사합니다

#월부에서도 회사에서도 좋은 동료 비돌님 감사합니다

#항상 응원 해주시는 월부 동료분들 감사합니다

1호기 경험담을 다 작성하니까 마침 등기 처리 끝나서

내일 발송 된다는 연락이 와서 신기합니다

얼른 다음 2호기도 하고 싶어지네요

앞으로도 잘 부탁드리겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

글을 통해 작은 도움이라도 되시길 바라겠습니다.

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