[너바나] 지금 지방아파트도 시스템 투자가 가능할까요?

안녕하세요? 너바나입니다.

요즘 열반스쿨을 진행하면서 질문을 받고 답변드리는 시간을 가지고 있는데

다같이 궁금해하실 수 있어서 이렇게 답변을 드리려고 합니다.

[질문] 강의에서 다시한번 사이클에 대한 내용을 듣게 되었고 투자 타이밍은 정말 중요한 것 같습니다. 겨울과 봄에 투자를 하고 싶습니다만, 이미 많은 사람들이 과거의 사이클과 전세가율이 높은 시기에 투자해야 한다는 것이 학습되어 있을 것 같습니다. 과거 수도권의 경우 전세가율이 높은 시기가 2~3년간 길게 기회가 주어졌지만 또 다시 이런 시기가 온다면 이미 학습한 많은 사람들이 투자하므로서 매매가가 빠르게 상승하고 기회의 시간도 과거보다 짧지 않을까 생각됩니다. 그냥 투자 타이밍보다 1년에 1채씩 저평가 아파트를 매수하는 것이 좋을까요?

요즘은 부동산 투자강의 유튜브, 책등 정보가 많기 때문에 당연히

무릎이하의 시기, 그리고 전세가율이 높아지면 그 때 투자하면 되는거 아니야?

그리고 모두가 알고 있는데 그러면 괜찮을까?

이런 고민이신 것 같습니다.

이 부분에서 제 경험을 말씀드리면

하락장에서는 절대 투자하기 어렵습니다.

제가 보기에 지금 지방의 경우 가격적으로 물반 고기반의 시장입니다.

잘 보면 전세가도 받쳐주는 지역도 있습니다.

지금 매수해서 5년정도 가져가면 수익률 200% 이상

낼수 있는 투자처가 있습니다.

하지만, 지금 그걸 내가 알고 있는 걸 실행으로 옮기기는 어렵습니다.

왜냐하면 이렇게 하락장에서 준비된 투자자, 경험있는 투자자가 아니라면

실행하기는 정말 어렵기 때문입니다.

[질문]질문기회를 주셔서 감사합니다 너바나님. 투자공부를 한지 1년 6개월이 넘었는데 아직 1호기를 하지 못했어요. 멈추지 않고 매달 임장을 해서 앞마당은 10개가 넘었는데 투자 물건을 찾지 못하고 있고 광클도 계속 떨어지고.. 가끔은 열정이 예전같지 않다는 마음에 이유없이 힘들어집니다. 꾸준함이 정말 중요하고 아무나 할 수 없는 쉽지 않은 일이라는 것을 느낍니다. 지방 투자로 자산을 불려서 수도권 기회를 잡고 싶어요. 어떻게하면 생존할 수 있을까요. 어떻게 하면 열정을 유지할 수 있을까요.. 너바나님 정말정말 조언을 부탁드려요

이 질문 받고 많이 안타까웠습니다.

지금까지 16년간 투자하면서 수많은 하락장을 겪었습니다.

그때마다 정말 많은 투자자들이 위와 같이 이유로

시장을 떠났습니다.

열정은 늘상 금방 식습니다.

뜨거운 모닥불인이 언젠가 하얀 재가 되는 것과 비슷합니다.

우리가 가져야하는 건 열정이 아니

그 열정이 사그라져도 우리가 해야할 일을 하는 "루틴" 입니다.

제가 처음 10년동안 투자하면서 제 행동원칙은 다음과 같았습니다.

책 50권 읽기

앞마당 10개 만들기

투자동료 1명 만들기

강의 4개 듣기

실전투자 5개 하기

저는 하락장이어도 상승장이어도

위 루틴과 목표를 가지고

1년 1년을 살아갔습니다.

위 행동중에 가장 잘했던 것은

실전투자를 이어갔다는 점 입니다.

제가 투자하면서 느낀 점은

초반 20번까지 투자는

투자성과를 내기위한 투자가 아닌

투자실력을 쌓기 위해한 투자였습니다.

아직 내가 투자를 해보지 않았는데

실력을 쌓을 수는 없습니다.

내가 야구 타석에서 배트를 휘둘러본적도 없는데

홈런을 치려고 하는 것과 비슷한 마음입니다.

지금 누군가가 사과나무(부동산)를 가졌다면

매번 그 나무에서 열매(전세금, 매매차익)를 따먹고 있다면

그가 과거 언젠가 씨앗(투자)을 심었기 때문입니다.

농부가 씨앗을 심고

겨울을 이겨내고 결국 그 나무가

열매가 맺기를 기다리듯이

투자자에게 가장 필요한 건

투자를 하고...겨울을 이겨내고

봄과 여름을 기다리는 것입니다.

하지만 씨앗을 심지 않은 사람에게

당연히 나무와 열매도 없습니다.

지금 씨앗을 심기에 좋은 시기이고

앞으로 인생을 바꿀 시기가 올것이니

포기 하지 말고 투자하시면 좋겠습니다.

늘상 투자는 남들과 반대로 해야한다는 것

잊지 마시길 빕니다.

가치잇는 곳에 싸게 샀다면

기다리면 반드시 열매가 맺힘을 아시면 좋겠습니다.

정말 혼자서 이 시장에서 어떻게 하실 지 어려우시다면

이번에 열반스쿨을 다시들으시면

제가 어떻게 하락장을 대응하는지 알려드리겠습니다.

그 강의에서 열정적인 투자동료를 곁에 두시길 권해드립니다.

지방의 경우 어차피 우상향이라는 방향성과는 달리 지금과 같이 이전 장에서 좋은 경우 공급이 확 늘어나면서 호황->불황으로 가면서 어떻게 보면 우상향을 억누르는 효과도 있는 것 같습니다

그렇게 생각해봤을 때 열반 강의에서 나온 매도 보단 시스템이라는 부분에서 지방의 시장을 적용한다면 시스템보다는 매도도 생각을 해봐야 되는 부분이지 않을까?하는 생각이 들었습니다

너무 좋은 강의 듣게 해주셔서 감사합니다 :)

질문 요약: 지방도 시스템 투자진행이 가능할까요?

(답변)

질문을 하신 분의 수준이 높으신 것 같습니다.

아마도 지방의 부동산을 투자하면서

시스템으로 만들어 갈지 아니면 매도를 해야할 지 물어보신 것 같습니다.

제 경우 지방부동산은 2007년부터 매수해서

대부분 2015년까지 (매도가능한 부동산은) 모두 매도 하였습니다.

그리고 2019년부터 다시 지방을 매수 했습니다.

지방은 사이클에 따라서 매도시기를 가져가는게 맞다고 생각합니다.

지방도 충분히 싸게 싼다면 포트폴리오(투자 보석함)에 둘 수 있지만

적정 시간 이후에는 매도하는 게 좋다고 생각 합니다.

제 시스템투자 안에는 수도권, 지방 모두 포함되어 있습니다.

그러면 지금 지방의 경우 매도해야하는 가? 는 다른 문제라고 생각합니다.

제가 지방 부동산을 매도한 시기는 부동산이 가격이 상승했을 때입니다.

1천만원 이하로 투자해서 그래도 3천만원에서 1억정도는 시세차익을 얻고

매도 했습니다.

만약 제가 지금 지방 부동산 시장을 가지고 있다면

시장상황이 좋지 않기 때문에 매도보다는 보유할 것 같습니다.

지방에도 2011년 이럴때 굉장히 시장이 안좋았고

앞으로 지방 소멸된다는 얘기가 많았습니다.

그래도 사람들이 찾는 수요가 있는 부동산은 가격이 올랐습니다.

지금 시기와 2011년이 비슷한것같은데(규제완화) 과거에 전세가는 많이 올랐고 매매가는 그때당시 집값도 비싸기도했고 미분양으로 인해서 하락을 한걸로 알고있는데 사람들은 왜 집을 사지 않았고 매매가는 떨어지는데 전세가는 어떤 영향으로 많이 올랐는지 궁급합니다.계속 찾아보고 읽고 하는데 머릿속에 정리가 되지않아서 답답합니다ㅠㅠ질문이 선정된다면 지금 시장을 이해하는데 너무 큰 도움이 될것같습니다!!

[답변]

아마도 2011년 하락장에서 어떻게 전세가가 반등했는지 궁금하신 것 같습니다.

지난 하락장에서 건설사에서 분양을 미루거나 취소했습니다.

왜냐하면 분양을 하더라도 아파트 분양에 대한 수요가 없다보니

미분양이 쌓였기 때문입니다.

건설과정에서 막대한 비용이 들기 때문에 차라리 땅만 사놓고

분양을 미뤄버린 것입니다.

그러다보니 신규 아파트 공급이 없어지면서

전세가가 반등하고, 공급이 몇년간 없으면서

전세가 폭등이 왔습니다.

지금도 일부지역에서는 미분양이 생기고 있습니다.

그리고 그 미분양이 쌓이게 되면

아마 건설사들은 분양을 미루거나 취소할 가능성이 높습니다.

그 이후에는 전세가 폭등이 따라왔습니다.

항상 현재를 보면서 과거의 경험들이 떠오릅니다.

그리고 상승장과 하락장에서 사람들의 심리 변화를 보면서

참 기분이 묘합니다.

심플하게...여름은 더운 것이고

겨울은 추운 것인데...

또한 더운 여름뒤에 서늘한 가을이 올것이고

겨울뒤에는 봄이 오는 것인데..

사람들은 이 겨울이 영원할 것이라고 생각하고

더운 여름이 영원할 것이라고 생각하기 때문입니다.

투자자에게 부동산 가격이 하락할 때가 기회이고

부동산 가격이 많이 올랐을때가 오히려 위기입니다.

잘 준비하셔서 좋은 기회 잡으시면 좋겠습니다.