안녕하세요 소피이입니다 :)
드디어 월부학교 3강,
줴러미 튜터님의
수도권 선호도 찾는 임장법 by 투자자의 시선!
주제 강의 수강을 했습니다.
유머&강의력도 남다르신.. 다 . 갖. 춘 멋진 줴러미 튜터님
강의를 수강하면서
지금까지 제가 가지고 있던
서울/수도권 가치 평가에 대한 에고를 깨고,
좀 더 간결하고,
현장과 입지에 입각하여
단지별 가치평가 하는 방법을
배울 수 있었습니다.
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임장 선호도 판단의 프로세스
임장 순서 지키는게 중요하다고 강조하는 이유,
분임 -> 단임 -> 매임을 순서대로 해야
정확한 해당 지역의 가격을 결정 짓는 선호요소와
각 요소의 중요도 차이를 파악할수 있고,
그를 바탕으로 단지 선호도와 저평가 여부를
확인할 수 있기 때문입니다.
단지임장을 통해 1차적으로 본인이 생각&평가하는
선호도를 대략적으로 구분지어 볼 수 있으며
이를 바탕으로 매물임장과 여러 데이터를 통해
내 생각이 맞는지 검증할 수 있습니다.
( -> 최종 단계에서 가격 확인하여,
내 생각과 일치하는지 판단해보는 시간이 들어갑니다.)
다시 한 번 정확한 임장 순서와
각 단계별 TODO 를 짚어주셔서
혹시 내가 이 프로세스를 놓치고 있던건 아닌지,
지키고 있더라도 목적을 잃은 채
관성적으로 행하지는 않았는지
돌아볼 수 있었습니다.
특히 단지 임장시,
신축 외 구축~준구축의 단지 컨디션과
거주민 특징을
캐치하려는 노력을 더 들여야 겠다는
포인트를 가져갈 수 있었습니다.
또 중요한 Point
첫 째, 그래프/전고점에 매몰되면
안되는다는 점..!
이건 망구 튜터님과의 반모임에서도
주의하라고 말씀 해주셨던 이야기인데,
특히 서울/수도권 시장에서
최근 저를 포함한 수강생분들이
단지 가치 판단을 할 때
그래프부터 보는 경향이 있는데요,
전고점은 확인용의 의미는 있으나
선호도에 대한 정답을 말해주시도 않으며,
(특히 호재가 있어 튀었을 경우)
시간이 지남에 따라 선호도가 변했을 수도 있기에
무조건 맹신하지 말아야함을
다시 한 번 머리에 긁을 수 있었습니다 :)
둘 째, 급지에 매몰되면 안된다는 점
서울/수도권을 보다 쉽게 이해하기 위해
5개 급지로 나눠서 배우고 있습니다만,
급지별로 모든 단지를 줄세울 수는 없다는 것을
머리로는 알지만..
실제 적용할 때는 망설였던 것 같습니다.
얘는 비균질한 생활권에 위치하지만 2급지 인데 …
얘는 균질하고 사람들이 선호하지만, 4급지라서... 2급지 단지에 비교가 되나?
자꾸 급지로 비교를 하게 되는
에고를 내려놓고
그 단지의 생활권에 집중하는 것이
정확한 가치 판단에 도움을 줄 수 있다는 것을
배울 수 있었습니다.
(모두모두 기억하자구요~)
실제 강의에서 줴러미 튜터님은
수도권 1~5급지의 다양한 단지 사례를 들어주셨는데요,
제가 아는 지역이 많이 나와서
내가 느꼈던 단지 분위기와
튜터님이 평가해주시는 내용을 맞춰보고
얼라인 시켜볼 수 있어 좋았습니다.
임장 복습도 되고, 더 찐한 앞마당으로 만들 수 있는 시간 ..
세세한 강의 감사합니다. 줴러미 튜터님!
BM
1. 구축 ~09년식까지는 단지 임장 꼼꼼히 하기
익숙해졌다고 관성적으로 임장하는 것 주의!
단지 진입 했을 때
관리 상태에 대한 느낌을 바로 받을 수 있도록
(안되면 Back to 체크리스트)
2. 급지에 매몰되지 않고, 해당 단지의 생활권에 집중할 것.
같은 지역구라고 모든 생활권/ 모든 단지의 입지가 같은 것이 아니며,
급지가 차이별로 모든 단지 순서가 매겨지지 않는다.
-> 답은 그래프, 급지표가 아니라 현장에 있다는 것 명심
3. 신축 입주 / 노후화에 따른 급지 변경 머리에 입히기.
시장은 변한다!
부동산 투자자라면 변화하는 시장을 긴밀하게 확인
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