3강후기

3-1강

4-5급지는 경기도와 비교 반드시 해야한다. 서울이라고 해서 무조건 좋다는 편견을 깨야 한다.

오른다 내린다에 일희일비하지말고,

1.매매거래량을 봐야한다(아실) 실제 얼마나 거래되는지, 그리고 매물 얼마나 쌓여있는지.

2. 공급물량이다. 그리고 지금 공급물량 없다는 것은 Fact! >>> 신통기획 하는 이유, 공급이 너무 없기 때문이다.

그럼, 3. 금리를 봐야한다.

젊은 엄빠들이 몰려있는 곳이, 성장하는 곳이다.

1급지 대치 아이파크도 7년간 2억 밖에 안 올랐다.

앞으로 올 시장이, 이런 시장일수도 있다.

투자는 오를 것을 사는 게 아니다.

가치대비 싼 것을 사서 기다리는 거다.

투자금을 먼저 보지마라.

가치/가격/저평가/리스크를 먼저 봐야 한다.

프레임을 벗겨내고 봐야 한다. 투자금이라는 프레임.

1급지들은 먼저 날아간다.

그러니, 현실적으로 2급지 구축, 3급지 신축 정도만 잘 봐서 투자해도 너무 잘 한거다.

지금 시장에서 가져야 할 자세는,

10년이면 돈 벌 수 있다.

3-2강

1. 감당가능한지 2. 불가능하면 투자하지 않는다. 3. 더 싼 물건을 찾는다.

*1주택자중에 전월세 거주자라면,

1주택의 가치에 따라서 매도 결정 > 보유 물건과 추가매수 물건의 가치차이가 압도적으로 차이나는 것이 아니라면, 현금흐름 차원에서 2주택 유리.

왜냐면, 2주택을 끌고가는게, 현금흐름을 만들 수 있는 구멍을 하나 더 만드는거다,

*하지만, 세금 고민!!!?

종부세 ? - 2주택 보유하면서 누릴 수 있는 시세차익이나 현금흐름 대비, 세금 그렇게 많지 않다.

*해서는 안되는 선택: 투자 실력도 없으면서 자산재배치 진행하여 전세 놓으면서 반전세로 이동하는 경우 → 조급해질 가능성 多! ; 이게 바로 나 아니였나 ㅠㅠㅠ

*자산을 불려나갈 때, 매도하고 갈아타는게 고민된다면... 1주택 추가 매수하면서 전세상승분 취하는게 더 안전하다. 상급지 갈아타는 것보다.

**보유하고 있는 물건이 서울 5급지 미만or 경기 외곽인 경우가 아니면, 보유하면서 상급지 1채 더 늘리는 방향이 자산 증식에 기여하는 방향!

*투자금 모으는 기간 감안해서, 무리하게 개수를 빨리 늘리지 않도록 함.

* 기존 보유하는 물건보다 상급지 물건을 가치대비 저평가된 가격에 매수하면, 전세 상승에 따라 현금흐름도 생길 수 있다.

3-3강

ㅇㄹ를 간과하면 안된다. 교통 열악한데 비싸다. 가치대비 가격이 비싸다...라고 생각할 게 아니라, 서울은 아파트가 계속 낡아지고 있다. 그래서 사람들은 신축을 선택한다. 입지가 떨어지더라도. 그래서 사람들은 더이상 재건축/리모델링 조건에 맞지 않는다면, 입지가 조금 떨어지더라도 새아파트 몰려있는 곳 보는게 좋다.

낡았던 아파트, 빈 땅이었던 곳이 새 아파트로 탈바꿈하면 위상이 바뀔정도로 임팩트가 크다. 상승장에서 왜 여기를 사람들이 선택했나? 를 알아야 한다.

*1급지 ㅈㅅ물량 소진 속도도 지켜볼 필요가 있다.

Q. 서초, 강남의 입주가 시장에 줄 영향은 어느정도일까?

전세가 오르면서 매매가 일시 상승하니, 희망 품었던 사람들도 긴 약세장에 버틸 수 있는 사람이 별로 없었다. 핑크빛 기다리기 보다는 매수하여 기다린다는 관점에서 투자하세요!!!

*** 입주장 전세가, 전세가 소진되는 속도, 매매가의 상승이 서울 전역으로 퍼지는지 그렇지 않은지 확인하고 무엇보다 싸게사는 것이 중요하다!

한강+0호선 프리미엄, 그 가치를 알아야 한다.

서울에서도 대표단지가 거의다 ㅅㅊ이다. 왜? ㅅㅊ이 거의 없어서! 그리고 앞으로도 거의 없다. 그래서, 사려면 ㅇㅅ중요하게 생각하고 사는게 의미가 있다!

ㅈㅅㄱㅇ X0% 시장이 반드시 온다. 그러니 잘 봐둬라.

BM:

(생활권 내에서의 순위. 해당 구 안에서의 순위. 반드시 매겨보고 비교평가 할 것. 그게 편안하게 잘 될 정도 되어야한다.)

- 단지분석할 때, 같은 연식/같은 개발호재끼리 묶어놓고 가격차이 왜 나는지 비교분석하기

- ㅇㄹㅅㄹ같은 아파트, 그런 지역 찾기. 지난 내 임장지에 있던 것 같다. 그 주변 잘 살펴보기.