수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
월부에서 숨을 오래 유지하고 싶은
숨유지입니다.
서울투자에 관심이 많아진 건 사실이지만,
여전히 많은분들이 지방투자를 통해
자산을 불릴 계획을 가지고 계십니다.
오늘은 공급이 없어 핫한 시장!
울산, 전주에 대한 생각을
나눠보고자 합니다.
2~3년 전에도
울산의 매매가는 싸다는 것은
많은 분들이 알고 있었습니다.
비슷한 체급 광역시 대비 가격이 싸고,
중소도시와 가격이 같았으니까요ㅎㅎ
그럼에도 불구하고
투자하지 못했던 이유는
낮은 전세가 때문이었는데요.
올해 들어 전세가가 반등하면서
투자기회를 열어주고 있습니다!!
그래서인지.. 주변에서 슬슬
이런 고민이 시작됩니다 :)
매물 상황 : 매매가 3억 전세가 2.3억
000님 : 전세가가 계속 상승하네요?
잔금을 뒤로 길게 잡으면
그동안 전세가도 오를테니
매매가 3억 전세가 2.5억!
5천만원으로 투자 가능할 것 같아요!
작년 전주에서 전세가가 가파르게
상승하는 비슷한 시장을 경험하고
멘토님 튜터님과 얼라인을 맞춘후 지금의 저는
아래와 같이 말씀드릴 것 같습니다.
“ 좋은걸 싸게 사고,
돈 여유는 있는데,
잔금을 길게 하는거라면
괜찮을 것 같아요. “
위 문장이 구체적으로 어떤 의미인지
사례를 통해 뜯어보겠습니다.
1/ 가치 대비 싸게 사는게 1번!
전세가 상승에 심장이 뛰기 전,
우리가 지켜야 할 기준 1번은
‘ 가치 대비 싸게 ‘ 매수 하는 것입니다.
‘ 지금 울산에선 투자금 붙는거면
아무거나 사도 싸다는데요? ‘ 라는 접근은
전세 레버리지 투자보다는
갭투자에 가까운 사고라고 생각합니다.
그동안 나의 발걸음과 땀방울을 떠올리며 !
마음을 차분히 가라앉히고, 다시 근본으로 !!
‘저평가란?’라는 질문부터 시작하셨음 좋겠습니다 :)
2/ 잔금을 뒤로 미루고 투자해도 되는지는
가치 및 시장상황에 따라 다릅니다.
① 도시의 가치 및 가격대 체크
100만 광역시 울산 가격대와
65만 도시 울산 가격대를 보기 위해
랜드마크 전세가를 보겠습니다.
매매가는 2.5억 차이인데
전세가는 단 5천만원 차이네요!
직관적으로 봐도
도시 위상이 더 낮은 전주의 전세가가
상대적으로 비싸다는 생각이 듭니다.
전세가 비교평가시
울산은 아직 싼 가격 덕분인지
물량 소진이 빠른 추세고
전주는 상대적으로 비싼 가격대 때문인지
소진속도가 느립니다.
수요층의 규모 및 가격대
영향이 아닐까 싶습니다.
( 상대적인 체감도며,
단지의 전세가격 및 물량을
트래킹하면 시장흐름을 느끼기
가장 좋습니다^^ )
도시 규모 및 물량 개수
그리고 기울기를 보면
울산과 전주가 조금은
다르다는 것을 볼 수 있네요!
저라면, 상대적으로 비싼 전주의
전세가 상승 및 전세 빼기 난이도를
좀 더 보수적으로 볼 것 같습니다.
② 도시 안에서의 선호도 체크
한 번 하락장을 맞고
지역 가격 레벨이 낮아진 상황에서
이제 막 상승하기 시작할 때!
선호도 높은 단지부터
가격이 치고 가는 것을 볼 수 있습니다.
전세가 반응은
좋은건 빨리, 덜 좋은건 늦게!
그렇기에 내가 매수를 고려하는 단지가
그 도시에서 선호되고 연식도 좋다면?
시장 앞단에서 전세가가 먼저 움직이기에
잔금을 뒤로 맞춘다면
투자금을 줄여볼수도 있습니다.
반면, 선호도가 애매한 90년대 구축이라면?
좋은 친구들 전세가가 다 오르고 나서야
흐름이 오기에 나의 잔금 기간까지
전세가가 오르지 않을수도 있습니다ㅠㅠ
그렇기에 나의 투자 의사결정 프로세스가
행복회로인지 아닌지
냉정하게 바라볼 필요가 있습니다.
요약하자면,
STEP1. 내가 보고 있는 도시의 수요층 및
전세가 가격대 체크
STEP2.내가 매수로 고려하는 단지가
지역 전체에서 어느 정도 선호도인지 파악한 후,
STEP3.
현재 전세가 상승 흐름은 어디까지 왔는지
체크해보시면 좋을 것 같습니다
3/ 잔금을 뒤로 미루고 투자해도 되는지는
개인 상황에 따라 다릅니다.
매매 3억 전세 2.3억의 매물에
감정이입을 이어가보겠습니다.
이 물건 잔금을 뒤로 미루고
투자할지 말지는
개인 상황에 따라 다릅니다.
① 투자금 7천만원 있는 A씨라면?
(전제) 가치 있는 것을 싸게 샀다면
시장상황이 좋아지는 상황을 이용하여
잔금을 뒤로 늦출 수 있을 것 같습니다.
전세가가 상승하지 않더라도
내 투자금 7천만원 안에서
감당가능하기 때문에
투자금을 줄이는 노력을 해보는거니까요.
② 투자금 4천만원 있는 B씨라면?
전세가 상승 추세에 대한 기대감으로
7천 만원 드는 투자처(감당하기 어려움)를
‘ 투자금 줄여보겠다’ 생각하고
접근하면 위험할 수 있습니다.
감정이입을 위해
과거 부산으로 가보겠습니다.
20년 10월, 부산 내 선호하는 준신축 단지를
4.05억에 매수했습니다.
매수 시점에는 전세가 3.5억이었는데
잔금을 길게 빼고 기다리다보니
21년 초, 전세가가 3.8~4억이 되어 있네요?
그렇다면 현금 5천만원을 가진 A님은
잔금 뒤로 빼기 전략을 통해
투자금을 줄이는 시도를 해볼 수 있으나,
현금 3천만원을 가진 B님이
전세가 상승만을 바라보며
위 물건을 매수하기엔
리스크가 있다는 것입니다.
시장이 예측대로만 흘러가지는
않기 때문입니다.
추천글 링크 : https://cafe.naver.com/wecando7/10878238
( 덧붙여, 위 예시는 임대차법으로 인해
극단적인 상승폭을 보여줬던 시기입니다.
가파른 상승은 독이 될 수도 있습니다!! )
전세가가 오르니,
잔금을 뒤로 미뤄 투자해도 될까요?
▶요약◀
1/ 도시 및 물건의 가치, 시장상황에 따라 다르다.
2/ 나의 자금 상황에 따라 다르다
오늘은 울산, 전주를
바라보는 시선을
함께 나누어보았는데요.
"당신이 모든 시나리오를
남김없이 고려했다고 생각한 후에
남는 것이 리스크다."
- 책 불변의 법칙 -
아무리 이런 저런 대비를 했어도
리스크가 제로인 투자는 없습니다.
리스크와 기대수익을 계량화하여
어느쪽의 무게가 더 큰 지 보고,
조급한 투자자라면 보수적인 접근을
신중한 투자자라면 약간이 용기를 내어
'합리적 낙관론자'로 함께
성장해 나아가면 좋겠습니다.
오늘도 투자하기 좋은 시장 속에서,
결과물을 내실때까지 ㅎㅎ
모두 파이팅입니다 :) !!!
<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>
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꼭 읽어보세요!!!
https://link.weolbu.com/3y39Bjj
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