시세지도, 단순 반복 작업에서 가설검증까지 가보자! ( 시세지도 작성 방법 3단계 ) [ 숨유지 ]



안녕하세요.

월부에서 숨을 오래 유지하고 싶은

숨유지입니다.

서울투자 기초반 동료분들이라면,

임보에서 시세파트를 마주하는 주인데요^^

저도 예전에는

' 시세...이 반복적인 행위를 왜 하는거지...?

싶었던 순간들도 있었으나

“ 시세를 그리고 임장나갈 때

머릿속에 잘 들어오더라요.

임보쓸 때 가장 임팩트 있는 행위가

시세파트입니다. ”

자음과모음 멘토님

과거 실전반 자모멘토님께서

위와 같이 조언해주신 이후로

시세에 좀 더 정성을 쏟았던 것 같습니다.



오늘은 임보가 낯선 LEVEL1부터

임보성장에 목마른 LEVEL3까지

단계별 시세파트 작성법을

공유해보고자 합니다 :)



1/ 임보 5개 미만

: 우선 해본다 ♥

임보가 처음일 때는

‘ 지도 캡쳐는 어떻게 해야하는지 ‘

‘ 꼭 색깔로 색칠을 해야하는지 ‘

‘ 라벨을 따야하는지 말아야하는지 ‘

여러 의문을 품은 채

지도 그리는 것 자체가 챌린지입니다.

월부에는 선배님들이 노하우를 담은

여러 템플릿이 있는데,

이것저것 시도해보면서

나에게 의미있는 시제지도를 찾는

여정을 해보시면 좋을 것 같습니다^^

참고하시면 좋은 쉬운글 위주로 찾아봤는데,

' 이 정도면 따라해볼 수 있을 것 같은데 ~~?!! '

싶은 것을 하나 골라

차근차근! 따라해보셔요!!!

https://cafe.naver.com/wecando7/10659168

시세지도 초스피드 작성법 (+PPT양식 공유) 

ft.하루에 2시간만 쓸 수 있는 분들께 [티티윤]

https://cafe.naver.com/wecando7/10728396

수도권 시세지도 양식 나눔 [우가울]

https://cafe.naver.com/wecando7/1521412

[월부학교 마스터 제4군단 홍춘]임보없는 앞마당은 없다 

- 시세지도 쉽게 그리기



이 단계에선

잘하려고 하다가 미완성인 것보다는

우선 해보고 완성시키는 것이

더더더 중요하다는 것입니다.

하얀 PPT에 무어라도 올렸다면

성공하신겁니다 ♡



2/ 임보 5개 ~ 15개

: 싼가 비싼가 가치판단

시세를 지도 위에 올리는 게 수월해졌다면

시세지도의 핵심!

비싼지 싼지 체크할 수 있어야 합니다.

“ 시세는 오를지 내릴지

분석하는게 아니라,

머릿속에 가격을 넣고

싸냐 비싸냐를 판단하는겁니다. ”

자음과모음 멘토님

시세지도 그리기 전,

우리 1주차 때

입지분석 열심히 했잖아요~?

그 정보들을 기반으로

입지요소가 좋은대로 시세가

흘러가고 있는지 체크!

아니라면 왜 그런지

내 생각을 얹어봅니다.

① 신도림 대림3차 84m2가 10.5억이구나~

② 신도림 태영 84m2도 10.5억이네?

③ 분임 했을 때, 1호선 아래보다는 위가 더 좋긴했어.

그래도 신도림에서 교통이 중요하잖아?

같은 가격이라면,

역에서 멀고 뒤에 공장으로 둘러쌓인 대림3차보다는

1호선 밑일지라도 1,2호선 신도림역이 더 가깝고

대단지인 신도림태영이 좀 더 좋을 것 같아!

위와같이 시세를 하나하나 올리면서

싼지 비싼지 판단!

머리를 긁어보는 거죠!!

생각을 적다보면 지도 위가

너무 빽빽해질 수도 있는데

저는 아래와 같이 정리하고 있습니다.

[ 최고가 / 호가 시세그룹핑 ]

① 최고가를 기준으로 그룹핑 합니다.

② 현재 호가를 기준으로 2차 그룹핑을 합니다.

③ 내 생각을 정리합니다.



요즘 전고점 대비 몇 % 빠졌는지를

많이 보시더라구요



이렇게 시세를 그룹핑하면

어떤 단지가 덜 빠졌고,

더 빠진 가격인지

가시적으로 보기 좋았습니다.

최고가가 13억까지 갔더라도

현재 호가를 보니

10억~12억대까지 있네요 :) !

3/ 임보 15개 이상

: 가설검증 시도

임보 선배님들께선

한 발 더 나아가보면

어떨까요 ㅎㅎ?

“ 사전임보 단계에서 가설검증 해보는 것이 좋아요.

임장하면서, 매물보면서 어느정도 비교하고

내 머릿속 문제를 확인할 수 있습니다.

교통, 환경, 학군, 공급 에서 궁금한 요소들을 뽑아보세요.”

한가해보이 멘토님

사임단계에서 가설검증을

저는 시세지도 파트에서

주로 하는 편인데요.

① 궁금한 단지와 이유를 적고

' 당산삼성2차랑 영등포삼환 가격이 비슷하네?

뭐가 더 가치 있는 단지일까? '

② 궁금증에 대한 내생각을 적고

삼성2차가 교통은 좋은데

생활권은 영등포삼환이 좋았어

평수별로 선호도가 나뉠려나?

③ 그래프로 비교

위 3단계를 거쳐 머리를 긁어봅니다.

틀려도 괜찮습니다.

분임만 하고,

지도를 그리면서 알기 어려운게

너무나 당연하고,

임보 끝에 생각이 바뀌기도 합니다.

그럼에도 불구하고 추천드리는 이유는

위 행동을 통해

단지임장, 매물임장 전

내가 현장에서 확인해야 할 포인트들이

무엇인지 캐치할 수 있기 때문입니다 :)





참고로, 임보템플릿은 험블님 도움을 받았습니다 ♡

투자와 연결되는 시세지도 그리기 (+양식첨부) [험블]



< 요약 >

1단계 : 우선 그려본다!

2단계 : 싼지 비싼지 판단한다

+ 전고점 시세그룹핑

3단계 : 미니 가설검증



저도 임보를 처음 쓸 때

' 복사 붙여넣기하는 이 행위가

과연 무슨 의미가 있는건가... '

많이 좌절했던 날들이 있었습니다.

시세파트가 단순 복사 붙여넣기가 아니라

투자와 연결되고 재밌어지려면

입지를 제대로 알아야 합니다.

그래야 입지대비 저평가를

분석할 수 있으니까요~!!

이번주도 그 입지를 파악하기 위해

현장에 나가시는

모든 동료분들의 땀방울을

진심으로 응원합니다 :)



<이 글은 꼭 보셔야 합니다! 월부 BEST 글>

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원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.



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