어떤 단지를 무슨 기준으로 매물임장 해야하나요? ( feat. 파워J가 매임 단지 선정하는 루틴 ) [숨유지]



안녕하세요.

월부에서 숨을 오래 유지하고 있는

숨유지입니다.

" 단지가 너무 많은데,

어떤 기준으로 매물임장 하면 좋을까요? "

" 매물임장 할 수 있는 날이 얼마 없는데,

어떻게 우선순위 정하면 좋을까요? " 라는 고민!

해본 적 있으실까요?

매물임장을 앞두고 긴장 반 설렘 반인

신투기 조원분들의 질문에

제가 매임 단지를 선정하는 루틴을

공유해보고자 합니다.

* 작성자는 매우 계획적인 성향으로, 따라하기 어려워 포기하지 마시고, 일단 해보시는걸 추천드려요!

* 주니어 / 시니어 기준을 다르게 작성하였으니, 각자의 단계에 맞는 계획을 세우면 좋을 것 같습니다!

STEP 1. 매임일정, 역산하기

지방 거주하면서 수도권 임장하는 사람

임장지=거주지라 매일 임장가능한 사람 등

각자의 조건과 일정이 다른 우리!

단지를 셀렉하기 전, 

원씽 캘린더를 작성하면서

' 이번달 몇번 매물임장할 수 있는지 ' 

일정 파악 후,

그에 맞는 부동산 개수를 세어봅니다.

주말엔 보통 오전 10시 정도

 첫타임을 시작하여

부동산마다 90분 ~120분 정도의 텀을 잡고

5개 ~ 7개의 부동산을 예약합니다.

매물임장이 익숙하지 않은 주니어 경우,

평일 ) 부동산 1개=단지2개=매물 2~3개 정도

주말 ) 부동산 5개=단지10개=매물 20개 정도

매물임장이 몸에 익은 시니어 경우,

평일) 부동산 2개=단지 4개=매물 6개 정도

주말) 부동산 7~8개 = 단지 15개 = 매물 30개

정도로 기준을 잡을 수 있을 것 같습니다.

자 그런 수학 익힘책을 풀어볼까요~?

내가 매임이 어려운 주니어고,

평일 2일, 주말 2일 매임이 가능하다면?

평일 2일 * 부동산 1개 * 매물 2개 = 4개

주말 2일 * 부동산 5개 * 매물 3개 = 30개

→ 나는 2주간 부동산 기준 14개,

단지 기준 28개, 매물 42개 볼 수 있다.

내가 매임이 익숙한 시니어고,

평일 2일, 주말 2일 매임이 가능하다면?

평일 2일 * 부동산 2개 * 매물 2개 = 8개

주말 2일 * 부동산 7개 * 매물 3개 = 42개

→ 나는 2주간 부동산 기준 22개,

단지 기준 44개, 매물 66개 볼 수 있다.

이렇게 내 일정과 경험에 맞게 

단지 몇 개를 볼 수 있는지 먼저 셈하는겁니다!

STEP2. 지역 이해를 위한

매임단지 선정

앞에서 워밍업을 잘 다졌다면

여기부터가 본게임입니다!! 

1.저평가, 투자하기 위한 단지

우리의 투자기준 중 시작과 끝은

가치 대비 싼지, 저평가인지!!입니다.

사전임장보고서를 작성하면서 ( 특히 시세 파트! )

매임하고 싶은 단지가 촤르륵 나와야 합니다.

과제가 아니라, 지역에 대한 호기심을 가지면 도움이 됩니다 :)

방법은 아래 칼럼에 상세하게 나와있어 공유합니다!

매물임장까지 이어지는 시세지도의 신세계 [재이리]

: https://cafe.naver.com/wecando7/10995912

처음부터 저평가를 찾는게 어렵다면

전고점 대비 하락률이 큰 단지

혹은 과거 전세가율이 높았던 단지를

우선순위로 선택하면 좋습니다.

2. 궁금한 단지, 선호단지

투자하기 위한 단지가 우선순위는 맞지만,

매전갭이 투자범위에 들어오는 것만

보물찾기식 매물임장을 하면

지역을 큰 판으로 이해하기 어렵습니다.

살 수 있냐 없냐가 아니라

‘ 왜 이 생활권, 단지를 좋아하지? ‘ 를

알아가는 관점에서

궁금한 단지 혹은 생활권내 선호단지를

우선순위로 선택하면 좋습니다.

분임 - 단임으로는 선호도 구분이

어려운 단지들을

매임을 통해 보완한다고

생각해주시면 될 것 같습니다^^

3. 생활권별 랜드마크

‘어차피 사지도 못하는데 왜 보는거야 ? ‘싶을 수도 있지만,

랜드마크를 보면 해당 지역의

 중요요소를 파악할 수 있고

가장 생활수준이 높은 사람들을 보게 됩니다.

‘ 이 지역 랜드마크는 교통은 

별로지만, 환경이 좋네.

이 생활권은 교통보다

 상권 접근성 위주로 봐야겠어. ‘

‘ 이 지역 랜드마크는 

다 별로인데, 학군이 좋아.

이 생활권은 초중고, 

학원 접근성 위주로 봐야겠어 ‘

‘ 같은 생활권 대표단지가 x억이네.

내가 선택한 A단지 매매/전세 상승선이 

여기까지겠구나. ‘

등 다양한 생각을 펼쳐볼 수 있습니다.

STEP3. 생활권별 부동산 휴무 파악

마지막으로 ㅎㅎ

생활권 부동산별로 휴일이 다르다는 사실!

알고 계셨나요 ^^?

저는 임장지를 배정받으면

전화임장을 슬슬 시작하면서

생활권별 휴일/휴가를 파악하는데요.

혼자서 너무 어렵다면

조원분들과 구역을 나누어서

전화임장을 해보셔요 ^^

부담도 적고, 전임에 대한

장벽도 낮출 수 있습니다!

휴일을 알면 좋은 이유는,

내가 이번주차에 어느 생활권을

집중적으로 봐야하는가?를

파악하기 위함입니다.

예를 들어,

1개의 구에 5개 생활권이 있습니다.

a,b,c 생활권은 홀수 주말이 휴일이고

d,e 생활권은 휴일이 없다면?

7월 4주차(짝수) + 평일은

a,b,c 생활권 위주로 매물임장

8월 1주차(홀수)는

d,e 생활권 위주로 매물임장을

진행하면 좋겠지요?

부사님께서도 쉬셔야하니

서로 배려하면서

일정을 짜면 좋을 것 같습니다~



“ 분명 강의에서 다 배웠던 내용인데,

내 앞마당에 적용이 어려워요 “ 라는 

고민을 갖고 계신

동료분을 위해 예제를 만들어봤습니다.



STEP1. 매임일정, 역산하기

원씽 캘린더 일정을 보니

나는 2주간

부동산 14개, 단지 28개,

매물 42개 정도 볼 수 있을 것 같아~

STEP2. 지역 이해를 위한 매임단지 선정

1. 저평가, 투자하기 위한 단지

2. 궁금한 단지, 선호 단지

3. 생활권 별 랜드마크를 

우선순위로 보라고 했지?

영등포구에서 한 번 뽑아볼까?

짠! 시세지도를 보면서

내가 싸다고 생각한 단지,

궁금한 단지

그리고 생활권별 랜드마크를

지도 위에 올려봤더니

대략 28개 정도의 단지가 나왔네~

STEP3. 생활권별 부동산 휴일 파악

생활권별 휴일을 조원분들과 파악해봤더니

A,B,C 생활권은 홀수 주말에 쉬는구나!

그럼 이번주 7월 4주차

주말, 평일엔 a,b,c 생활권을,

8월 1주차엔 d,e 생활권을

매임 가야겠다!!

라고 생각하시면 됩니다 ㅎㅎ

처음엔 어렵겠지만,

계속 하다보면

어느순간 기계처럼 움직이는

내 모습을 발견할 수 있습니다 ^^~

위 방법을 따라 매물임장을 했을 때

 장점은 1등 뽑기할 때, 

' 내가 이 단지는 왜 안봤지? '라는

말을 하지 않을 수 있게 됩니다!

단점은, 시간이 꽤 많이 소요된다는 거ㅎㅎ ~

하지만, 머리를 많이 긁은 만큼

시세는 머릿속에 선명해진다는 것도

잊지 말아주세요 :)

이것저것 여러가지를 시도해본 후

각자의 방법을 터득하시길 바랍니다.

감사합니다 ^^

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