[지투 20기 저스틴이버ㅈ17ㅏ방에 들어가신다 짱째] 5강 후기

<본>

1. 현재 시장 진단 : 서울은 비싸지 않은 가격구간이며, 지방은 매매가/전세가 모두 싼 구간
2. 투자방향 및 운영 :

-광주 : '23~'25 공급물량 부담 없음. 실거주로 접근 괜찮으나 투자로는 대구, 부산이 더 투자하기 좋음. 광주는 아파트 비중이 높은 지역이므로 연식 좋은 것을 잘 선별해서 투자할 것

-포항 : KTX 인근 이인지구, 초곡지구가 신축+균질성으로 젊은 수요층에게 선호되고 있음. 공급물량이 많은 중소도시에서 신축은 5년 이내로 봄. 중심부 신축에서 기회를 먼저 살펴보고, 점점 외곽으로 대상 넓혀갈 것. 공급물량 과한 구간에서는 2년만에 수익을 내도 매도가 안될 수 있음

-대구 : 환경개선 및 천지개벽될 곳임. 하지만, 대구 내에서도 수요자가 더 몰리는 곳부터 우선적으로 투자 고려할 것(수성구, 중구, 달서구, 북구 침산지구, 동구 신천/신암)

-대구 : '22~'24 과다 공급으로 대구 지역 전반이 어떻게 영향을 받았는지 파악하고, 그 와중에 반등이 먼저 일어났던 곳은 어디인지 확인(가치 있는 곳). 절대적으로 가격이 싼 구간에 투자로 접근할 수 있는 방법과 자금 여유가 되는 시점 적용해보기

-중소도시 재개발로 입지 개선된 곳의 기축단지는 쇠퇴의 길을 걸으므로 투자에서 제외해야 함. 광역시 선호입지 기축은 입지개선 후 후광효과를 받을 수 있으나 주변 단지 다 오르고 투자할 게 없을 때 들어가는 곳임

-부산 : 현재 전세가율 낮아서 투자금 많이 드는 상황이므로 상위 입지는 가치성장투자로 접근해야 함. 불확실성 제거를 원한다면 전세가율 올라올 때까지 기다리면 됨('26 공급물량 해소 예정)

-울산 : 시장상황+공급으로 가격이 계속 싼 구간에 있음. 더디게 움직이고 있으므로 가치게 맞는 가격을 찾기까지 시간이 걸릴 수 있다는 것을 감안하고 투자해야 함. 동구는 입지가치가 큰 곳이 아니므로 소액으로 접근해야 함. 힐스이스턴베이는 전하동 3개단지와 단기적으로 비슷한 흐름을 이어나갈 것임

-못난이 신축 투자 가능 여부 : 현장 임장을 통해 상권/거주민들 수준을 직접 확인하고, 연식 비슷한 신축 및 상위입지 구축과 비교해보고, 과거 전고점이 어디가 더 높게 형성되었는지, 브랜드/선호도가 더 나은 곳은 어디인지를 확인하며 매도가 더 잘될만한 곳을 파악해야 함

-투자프로세스 : 1. 싼가 2. 리스크 대비 가능한가(공급 등) 3. 여기가 최선인가 -> 가격흐름 살펴보면서 상위입지, 단지 대비해 덜 올랐고, 덜 좋아도 수익 실현 가능하다면 투자하는 것. 다른 지역 대비 공급 리스크가 적다면, 안정적으로 진입하는 것에 비중을 두고 기대수익 낮추면서 들어가면 되는 것임

-선호도 파악 방법 : 지역주민들 이야기 들어보기(지역맘카페, 호갱노노, 직방, 택시기사님)+매물임장

-반마당완성?방법 : 시세트래킹 수정, 시간 날 때 매임

-전세 낀 매물 리스크 : 전세만기날짜, 만기시 주변공급, 계갱권 사용여부, 보증보험가입여부 확인

-비교분임을통해얻는것 : 본임장지와의 입지 위상 순위, 인구이동 발생이유 등 해당 임장지 이해의 폭을 넓혀줌

-지방에서 구축을 바라보는 관점 : (시간 부족시) 중소도시에서는 선호생활권, 신축 중심으로 보고, 광역시는 입지좋은 구축은 외곽 신축보다 좋은 단지들 많기 때문에 제외하면 안 됨. 입장을 통해 투자가능범위 설정하고 상승장, 하락장에서 매매가와 전세가 흐름을 살펴보며 투자로 잘못 판단한 부분은 없는지 최종 확인

-매물털기 : 타겟단지 시세 정확히 파악->주변부동산모두들어가기->원하는단지,매수가격,조건 명확히 제시->장부물건확인->싼매물을 협상을 통해 더 좋은 물건으로 만들기 (주의점 : 매물 중복해서 보지 않도록 잘 기록하기)

-가설검증 : 투자 시점에 아리까리한 것들을 명확하게 해주고, 보다 나은 의사결정을 하게 도와주는 역할.

-10년이상 장기보유가 가능한 곳은 수도권 강남역 출퇴근 1시간 이내 신축/구축, 광역시 최상급지 신축/구축만 가능

-연차별 성장방법 : (1년차) 기초 확립시기(과제완수+비교평가 자연스럽게 되는 단계) (2년차) 실전투자자로 실력 향상시키는 단계(1년 임장지 10개 이상), 반복훈련+디테일 더하며 부족한 영역들 임계점 돌파 (3년차 이상) 겸손한 실력 투자자로 성장하기. 투자 관련 영역 숙달 + 오래 투자할 수 있는 구조 마련 : 기존 해오던 것에서 120% 수준으로 목표 삼기

<깨>

1. 시세트래킹은 정말 중요하다!!!
2. 매물임장을 통해 그 곳을 사는 사람들이 어떤지를 파악할 수 있다 (가장 좋은 선호도 파악 방법)
3. 가설검증 : 아리까리한 부분에 디테일을 더해 명확하게 해주는 수단
4. 오래 꾸준히 하는 게 중요하다

<적>

1. 시세트래킹 매달 업데이트 및 분기별로 놓친 건 없는지 확인하기
2. 매임의 벽 뛰어넘어보자. 이번달 20개 목표!!!
3. 가설검증 : 매달 포인트 하나씩 잡아서 가설검증 1개씩 해보기