내집마련을 준비하다 보면 막히는 순간들이 있습니다
예산을 정하고 대출을 알아보는 것이
가장 먼저 만나는 벽입니다.
그래도 가까스로 예산도 정하고
대출도 알아봤습니다.
그런데 다시 또다른 벽을 마주합니다.
"정작 그래서 어디를 사는게 좋을까?"
지도 어플을 켜고 지하철 노선을 봅니다.
“여기는 역세권이니까 괜찮겠지”
“GTX 뚫린다니까 여기가 좋아지지 않을까?”
"결국 배워보니 교통 좋은 곳이 답이라던데"
이렇게 대부분 교통을 먼저 확인하는데
어찌보면 너무 당연한 순서입니다.
교통은 내집 마련뿐 아니라 투자를 하는데 있어서
중요한 입지에서 우선순위가 가장 높은 요소입니다.
그런데 교통만 보고 결정하면
생각과는 다른 결과가 생길 수 있습니다.
분명히 지하철이 지나가는데 혹은
새롭게 지하철이 뚫리는데
내가 산 집의 가격은 그대로이고
후보로 생각하지 못했던
지역이나 단지가 더 오르는 일이 벌어집니다.
특히 내집마련이라면 길게는 10년 이상을
거주해야하는데 벌어지는 가격을 보면
아쉬움과 후회가 남게됩니다.
왜 이런 일이 생길까요?
교통은 중요합니다, 하지만 교통만 보면 안 됩니다
같은 역세권인데 어디는 3억이 오르고
어디는 1억 혹은 1억도 오르지 못하기도 합니다.
같은 노선인데도 가격이 오르는 곳이 있고
가격이 오르지 않는 곳이 있습니다.
역세권이 중요하지만
어떤 역은 사람이 넘치고 어떤 역은 또 조용합니다.
단순히 “교통이 중요하니까 역세권이면 최고”라고
생각하고 넘어가는 것이 아니라 위와 같은 차이가
왜 생기는지에 대한 질문을 던지는 것이 필요합니다.
그리고 그 질문은 "여기 지하철이 있는가?"가 아니라
“이 지하철을 타고 사람들이 어디로 가는가?”라는
질문으로 관점을 바꿔서 해야합니다.
교통에는 두가지 종류가 있습니다.
하나는 ‘개인’이 사용하는 교통입니다.
쉽게 말하면 아침에 지하철을 타고 서울로 출근했다가
밤에 돌아와 잠만 자는 지역의 교통을 말합니다.
그리고 다른 하나는 ‘사람들과 돈’이 사용하는 교통입니다.
전국에서 사람들이 모여들고, 소비하고, 머무는 지역.
이런 곳의 교통은 사람과 돈을 빨아들이며
같은 지하철이어도 완전히 다른 모습을 보입니다.
#강남&서초가 비싼 진짜 이유
강남과 서초를 떠올리면 흔히 “부자들이 모여 사는 동네”라고
대부분의 사람들이 많이 생각합니다.
그리고 상대적으로 조용한 곳이라고 느끼기도 하구요.
하지만 조용하게 부자들이 사는 곳이라서
비싼 가격을 보이고 있다는 것은
조금은 틀린 말입니다.
과거 반포 일대는 서울 강북 야채 시장 물량의
70~80%를 대던 배추밭이었습니다.
그런 곳이 어떻게 전국의 사람들이
원하고 살고 싶은 곳이 되었을까요?
핵심은 고속터미널이었습니다.
원래 계획대로라면 고속터미널과 시외버스터미널은
양재 시민의숲 인근으로 통합 이전할 계획이었습니다.
만약 그렇게 진행되었다면 현재 반포는
훨씬 조용하고 쾌적한 주거지가 됐을 겁니다.
하지만 터미널이 반포 즉, 강남과 서초 사이
중심에 남으면서 과거에는 버스가 메인 교통 수단이었기에
전국에서 사람들이 고속버스를 타고 올라와
터미널 인근에서 결혼식에 참석하고 백화점에서 쇼핑을 하고
다시 지방으로 내려가는 등의 상황이 생기게 되었습니다.
그 결과 신세계백화점 강남점 등의 규모가 점차 커져갔고
돈이 몰리면서 세계 백화점 중에서
단일 점포 매출 1위를 기록하기도 했습니다.
24시간 계속해서 전국의 사람들과 돈이
끊임없이 몰려드는 유동성이
지금의 강남을 만든 것입니다.
고속터미널이라는 교통이 있었기에
사람들이 몰릴 수 있었고
이제는 지하철과 KTX로 교통이 대체되었지만
사람들이 몰릴 수 있도록 돕는 교통이 중요합니다.
다만 교통 자체가 중요한게 아니라
그 교통을 타고 사람이 모이는 이유가
무엇인지가 먼저라는 것입니다.
#입지에 따라 달라지는 것
여기서 조금 더 들어가서 생각해 보겠습니다.
교통에 대한 중요성의 비중은 입지에 따라 달라집니다.
그리고 그곳에 사는 사람들이 일상에서 체감하는
현실적인 삶을 살아가면서 느끼는 생각도 완전히 다릅니다.
1) 서울 외곽 및 경기도
서울이지만 외곽이나 경기도의 일부 지역을 제외하고
대부분의 지역에서는 교통이 중요합니다.
서울, 특히 사람들이 많이 모이는 곳인
업무지구에 얼마나 빠르게 갈 수 있는지가 가치를 좌우합니다.
"내 집 마련하길 잘했다" 싶다가도
매일 왕복 2시간이 훌쩍 넘는 시간을
지옥철과 만원 버스에서 시달리고 나면
온몸에 진이 빠집니다.
주말에는 밀린 피로를 푸느라
멀리 나가지 못하고
생활 반경 내에서 밖으로 나가게 됩니다.
그래서 역과 가까운 것이 가장 중요하면서도
비슷한 조건의 경우 인근에 편의시설이나 공원, 상권 등이
잘 형성된 곳들로 사람들이 모입니다.
2) 중상급지
중상급지 정도가 되면 기본적으로 교통은 잘 갖춰져 있습니다.
그렇기에 교통만큼 환경이라는 요소가 중요합니다.
예를 들어 광교의 경우 신분당선 등을 이용해
강남까지 30~40분이면 이동이 가능합니다.
그리고 넓고 아름다운 호수공원과 백화점이 있어
주말에도 멀리 나갈 필요 없이 동네 안에서
"이 정도면 삶의 질이 정말 좋다"는 만족감을 누립니다.
교통이라는 가치에 이런 환경이 더해지면서
가치가 더 높아진 것입니다.
하지만 종종 비슷하다고 생각한 서울의 대장 아파트들의 가격이
더 많이 오르는 사실을 확인할때면 묘하게 씁쓸하고
아쉬운 마음이 커지게 됩니다.
3) 핵심지(=상급지)
핵심지인 강남, 서초 등으로 가면
오히려 역세권이 중요하지 않습니다
자차로 이동하는 경우가 많고
지하철을 타더라도 주변에 갈아탈 수 있는
노선이 넘쳐나기 때문입니다.
주말에는 한강공원을 거닐고
비슷한 수준의 이웃들과 동네 안에서 커뮤니티를 누립니다.
교통의 편리함보다는
"동네가 주는 쾌적함과 커뮤니티라는 울타리" 안에서 얻는
높은 안정감과 소속감이 가장 중요합니다.
그래서 오히려 쾌적한 환경이나 학군, 상권을
우선해서 고려하는 것이 필요하고
반포의 대장 단지가 단순히 지하철역 바로 앞이라서
비싸다고 이야기하기 어렵다는 것입니다.
정리하면 이렇습니다.
외곽일수록 교통의 우선순위가 높고
입지가 올라갈수록 환경에 대한 중요성이
오히려 점차 더 높아지게 됩니다.
#지역을 볼 때 이것부터 확인하세요.
내집마련은 한 번 사면 향후 10년 정도를 함께 해야합니다.
그렇기에 지역을 고를 때, 교통에 대해서 이런 질문을 던지셔야 합니다.
"개인들만 이용하는 교통인지? 다수의 사람들과 돈이 이용하는 교통인지?"
지하철역이 있다는 사실만으로 안심하지 않으셨으면 좋겠습니다.
역을 중심으로 사람들이 모여드는 이유
즉 일자리, 상권, 대형 시설, 학군이 함께 있는지를 보세요.
이런 관점까지 생각해서 고려한다면
같은 역세권을 완전히 다르게 보게 됩니다.
그렇다면 구체적으로 어떤 지역을
어떤 기준으로 골라야 할까요?
다음 글에서는 내집마련 지역을 실제로 정할 때
하나씩 따져봐야 할 구체적인 기준을 이어서 정리해보겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
여러분의 성공적인 내집마련 여정을 늘 응원합니다.
