수강후기

[지방투자기초반19기 56조_아파민] 제주바다 튜터님의 1강 강의 후기

  • 24.05.13

기초부터 심화까지 모든 것을 쏟아 넣어 주신 강의


# 우리가 집중 해야 할 것은 무엇일까?

부동산과 관련된 다양한 정보와, 기사들이 넘쳐 난다.

미분양-> 건설사 위기, 미분양-> 공급 부족-> ?

우리는 현재의 상황에만 집중 할 것이 아니라, 의미를 해석할 줄 알아야 한다.

위기는 기회를 만들어 주는 발판이다.

위기 속 기회의 단서를 찾아 내자.


#지방 투자에 대한 다양한 고민에 대한 해답은 '가치 파악이다.'

지방은 인구가 감소 한다는데... 수요가 있을까?

매수한 집을 적절하게 매도할 수 있을까?

임장비용이 너무 많이 들어가는데 종잣돈 모을 수 있을까?


지방투자를 결정하고, 시작한 대부분의 사람들의

고민인 거 같다.

그 고민에 대한 해답은 결국 본질이라는 것을

다시 한번 깨닫게 해주셨다.

지방은 인구가 감소 한다는데... 수요가 있을까?> 가치 있는 것을 사자.

매수한 집을 적절하게 매도할 수 있을까?> 가치 있는 것을 사자.

임장비용이 너무 많이 들어가는데 종잣돈 모을 수 있을까?> 가치 보다 싸게 사자.


즉,

우리가 해야 할 것은 선호도를 파악하여 가치를 평가하고 싸게 사는 것이다.


#A광역시에서 중요한 입지요소를 파악하는 방법.


A지역은 좋은 직장과 높은 급여를 가진 사람들이 많이 거주한다.

또한 학군의 수요가 높은 곳이다.


'그렇다면 그 지역 사람들은 어떤 곳에 살고 싶어 할까?'

어떤 커뮤니티를 가진 단지인지, 어떤 학교를 보내는 단지인지에 따라

상승력의 차이는 굉장하다.

하락장의 몇 천만원 차이가 상승장의 몇 억의 차이로 나타난다.

즉 몇 천만원 차이라면 더 좋은 선호 요소를 가진 단지를 선택 해야 한다.



#절대적인 숫자도 중요하지만 정성적인 평가도 중요하다.


1.지방입지 비교평가는 크게 도시, 생활권, 단지 순으로 비교할 수 있다.

A지역(100만 )단지 VS B지역(60만) 단지

절대적인 규모만 따진다면 A지역의 단지를 투자하는 것이 항상 옳을까?

답은 NO, B지역에서 해당 단지가 가치는 선호도와 위상에 따라

도시 규모가 큰 A지역의 단지보다 더 높은 가격 상승력을 가질 수 있다.

이것이 우리가 가치 평가를 하는 이유이다.

2.직장의 규모가 더 큰 곳에만 투자 해야할까?

A지역 40만 종사자VS B지역 25만 종사자

이 둘의 가격이 비슷하다면 직장이 더 많은 A 지역 단지를 투자 해야할까?

답은 역시 NO이다.

B지역에도 직장이 있고, 그 직장에 다니는 사람들이 충분히 지불할 만한 가치가 있는 아파트라면

개별적 선호도에 따라 다르다.


+절대적 평가 요소 이외에도 중요한 요소

ㅅㅊ, ㄷㄷㅈ, ㅌㅈ


#공급 파악의 중요성

'시, 구, 연계 도시, 위치'

지방에서는 공급에 따라 매매가까지 영향을 줄 수 있으며

멀리 가서 나의 투자 성패를 가릴 수 도 있다.

공급은 투자 전에만 보는 것이 아니라, 내가 투자한 지역의 공급을 매달 확인 해야 한다.

당장 공급이 없는 지역이더라도 투자자가 몰리면 한번에 전세 물량이 쏟아져 나와

잠깐의 조정을 받을 수 있다.


#A지역의 투자 순서

현재 하락장으로 인해 비슷한 가격대의 단지들이

구마다, 생활권마다 존재한다.

A지역은 외곽신축 보다 중심시 구축 투자가 먼저다.

또한 구 마다의 입지가 다르지만, 해당 구에서 대장 역할을 하는 단지는

순위가 높은 구의 중간 단지 만큼의 가격 상승력을 가진다.


BM

투자자로서 우리가 해야 할 3가지

  1. 우선순위 정하기
  2. 시간 확보(덩어리 시간)
  3. 단계에 맞는 목표 설정

투자는 나와의 싸움이다. 우리는 우리의 찬란한 미래를 위해 오늘도 해내고 있다.














댓글


태컴
24. 05. 13. 21:26

가치파악 정말 중요하지만 어려운것 같습니다 수고많으셨습니다 아파민 조장님~^^ 조모임 화이팅입니다ㅎㅎ

효집creator badge
24. 05. 13. 21:28

파민조장님 강의후기 고생많으셨습니다^^ 조모임 파잇팅!!!

지수맘86
24. 05. 13. 23:19

가치평가가 정말 어려운 거 같아요 ㅠ 앞마당을 늘리고 비교해 나가다보면 가치를 보는 눈이 생기겠죠? 조장님 파이팅입니다