[망구] '단지 순위'에 집착할 필요가 없는 이유 3가지

'단지 순위'에

집착할 필요가 없는 이유 3가지

안녕하세요 망구입니다.

많은 분들이 임장지를 정리하고 나서

생활권 별로 단지의 순위를 1등 부터 00등까지

정리해두어야 한다고 생각하시는 것 같습니다.

"지금 임장을 막 해두어

가장 기억력이 좋을 시기에

단지의 순위를 기억해 정리해두고

나중에 이 자료를 보면서

1등 못하면 2등, 2등 못하면 3등

이렇게 넘어가면서 투자를 하면

실수를 줄이면서 더 나은 선택을 할 수 있지 않을까"

라는 막연한 생각때문에

단지 순위를 중요하게 생각하시곤 합니다.

그 마음은 너무 잘 알고 있어요.

저도 처음 앞마당을 만들어가던 시기

같은 시도를 해본적이 있기 때문입니다.

하지만 실제 투자를 하면서 알게 된 것은

현장에서 투자 의사결정을 할 때

단지의 순서를 정확하게 매기는 것보다

중요한 것이 있다는 것 입니다.

오늘 글에서는 단지 순위 매기는 것이

크게 의미 없는 이유와 더 중요한 것들에 대해

말씀드리려 합니다.

1. 투자 시 단일 생활권이 아닌

지역 전체 혹은 여러 지역의 물건을 놓고

의사결정을 하기 때문입니다

실제 투자를 하게 되면

하나의 생활권 안에서만 투자후보를

도출하지 않습니다.

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서로 다른 도시의 규모와 특징을 가진

여러개의 지역에서 후보를 올리고 의사결정 하게 됩니다.

​

따라서 생활권 별로 단지의 순위를 매기는 것은

여러 지역을 놓고 어떤 물건을 투자우선순위로 둘지

의사 결정하는데 크게 도움이 되지 않습니다.

​

순위보다 중요한 것은

각 단지가

어느 땅 위에 (도시)

어떤 입지를 가진 동네에 (생활권)

어떤 연식과 선호요소를 가진 단지 (단지)

인지를 '아는 것'입니다.

​

초등학교 1학년에서 24번째로 큰 A학생과

초등학교 2학년에서 12번째로 큰 B학생을

비교하려고 한다면 비교가 어렵겠죠.

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비교를 위해 중요한 것은 A학생과 B학생이

1학년인지 2학년인지, 24번째인지 12번째인지가 아니라

두 학생의 키가 몇cm 인지 아는 것입니다.

​

아파트 비교 평가에 대입해보자면

생활권 내 모든 단지의 순위를 아는 것보다

각 단지의 '가치'에 영향을 주는 요소의 특징을 알고

후보로 도출된 물건 중 어떤 것이 더 나은지 정도를

이야기할 수 있으면 충분한 것입니다.

​

따라서 단지 순위를 매기는 것 보다

지역과 생활권 특징과 단지 특징을 파악하고

기록하는 것에 보다 우선순위를 두시길 바랍니다.

2. '단지 선호도'는 투자 의사결정의

수 많은 요소 중 하나입니다.

실제로 여러 투자물건을 검토할 때

'단지 선호도' 하나만 가지고 의사결정을 내리지 않습니다.

단지의 선호도에 더해

가격의 저평가와 투자금

개별 물건의 동, 층, 향

인테리어 상태

조건과 리스크

투자 물건의 포트폴리오 등

다앙햔 요소를 종합적으로 고려하여 의사결정합니다.

이 과정에서 A단지와 B단지가 후보에 올랐다면

단지 선호도 면에서 둘 중 어디가 더 나은지를 알고

의사결정에 반영할 수 있는 정도면 충분합니다.

두 단지의 선호도에 확연히 차이가 난다면

더 나은 단지를 일단 우선으로 보면 되고,

두 단지가 비슷한 선호도를 보인다면

개별 물건의 특징과 조건, 리스크, 비용 등을

종합적으로 보고 의사결정 하면 됩니다.

그리고 이 선호도에 대한 우열은

1등부터 꼴등까지 나열해야지만 알 수 있는 것이 아닙니다.

A단지와 B단지가 있을 때,

어디가 왜 좀 더 나은 단지인지 얘기할 수 있는

정도이면 투자할 때 충분합니다.

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.

선호도가 A단지가 B단지보다 조금 더 낫더라도

A단지는 20평 B단지는 30평이라면

선호도가 덜한 B단지를 선택할 수도 있습니다.

A단지 물건은 특올수리가 필요한 물건

B단지는 수리가 되어있는 물건 이라면

선호도가 덜한 B단지를 선택할 수도 있습니다.

A단지 물건은 4층 못난이동 서향

B단지 물건은 로얄동 로얄층 남향 물건이라면

선호도가 덜한 B단지를 선택할 수도 있습니다.

3천만원이 있는 투자자에게

A단지는 투자금 5천만원이

B단지는 투자금 3천만원이 든다면

B단지가 더 맞는 투자일 수 있습니다.

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.

다시 한 번 말씀드리지만

단지 선호도는 투자의사결정을 위한

하나의 요소이며 이 밖에도 고려해야 하는 것을

함께 보셔야 합니다.

임장을 제대로 했다는 것은

비교평가 후보로 올라온 단지 선호도를

투자의사결정 시 자연스럽게

반영할 수 있다는 것을 의미합니다.

그러니 불안한 마음에 모든 단지를 순위로 매기거나

순위를 틀릴까봐 노심초사 하며

확인받으려 하지 않으시면 좋겠습니다.

​

3. 단지 가치는 불변의 요소가

아니기 때문입니다.

가치는 여러 요인에 의해

시간이 지남에 따라 변화하기도 합니다.

​

아래는

안양의 푸른마을 인덕원 대우와

비산 삼성래미안의 그래프입니다.

​

푸른마을 인덕원 대우가 위치한

인덕원은 과거 주변의 유흥 상권과

갖추어지 않은 생활권으로 인해

사람들의 인식이 좋지 못한 지역이었습니다.

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비산 삼성래미안은

평촌 신도시에서 벗어나있기는 하나

잘 지어진 브랜드 단지인데다 초품아로

주변 선호도가 상대적으로 좋은 단지였습니다.

​

2017년까지만해도

비산 삼성래미안이푸른마을 인덕원 대우보다

더 높은 가격대로 거래가 되었습니다.

​

하지만 인덕원 대우는 과거

공장과 저층 아파트, 빌라 뿐이었던 지역에

대단지 브랜드 아파트가 들어오며 지역이 정비되고

인덕원역을 지나가는 인동선, 월판선 호재를 타며

지난 상승장 전고점 기준 3억의 차이를 벌리며

거래 가격 우위를 뒤집게 됩니다.

​

과거 가격의 차이나 우위가

앞으로도 이어질 것이라는 생각을

뒤집는 대표적인 예 입니다.

​

단지의 선호는 시간이 지나면서

호재, 악재, 환경개선 등에 따라 변화할 수 있는 요소입니다.

​

그러니 모든 단지 순위를 정해

나중에 그대로 적용하기보다

현재 지역 내에서 단지 가치에 영향을 주는

개별 요소가 무엇인지 이해하는 것이 우선입니다.

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그리고 앞마당으로 만든 지역이 소식에 대해

꾸준히 귀를 열어두고 단지의 가치에 영향을 줄 만한

변화가 있는지 관심을 가지실 필요가 있습니다.

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공식에 딱 들어맞는 정답이 있으면 좋겠지만

안타깝게도 모든 상황에 적용할 수 있는

절대적인 공식은 없습니다.

그렇기 때문에 수 없이 많은 발품과 손품을 통해

지역과 단지의 가치를 알아가는 것이

더 가치있는 일이라는 생각이 듭니다.

여러 시도를 통해 투자에서 중요한 파레토를 찾아가시고

실제 투자의사결정에 하나 둘 적용해보시면서

원하는 목표 이루어나가시길 진심으로 바라겠습니다.

감사합니다!