내집마련 중급반 1주차 강의후기🙌

(너나위님)

안녕하세요~

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다!

이번 5월 달에는 내집마련 중급반을 듣게되었습니다

사실 저는 투자자이기 때문에

내집마련은 그저 제게 먼 이야기라고만 생각했습니다.

지금같은 시장 상황에서 내집마련?

물론 투자를 고려하지 않는 분들이라면

저평가된 단지들이 많은 상황에서

충분히 훌륭한 의사결정을 내릴 수도 있지만,

투자자들 입장에서는 저평가와 전세가율, 그리고 기회비용이 모두

중요하기 때문에

과연 내집마련(0호기)이 최선일까? 라는 생각을 했어요.

그런데, 이번 1주차 강의를 들으면서

그러한 생각이 완전히 바뀌었습니다.

개인 상황에 따라서

현재 매우 저평가된 시장에서 거주해야 하는 사람이라면

혹은, 저평가된 시장에 한 채 라도 투자할 수 있는 사람이라면

집을 매수해도 되는 시기라는 걸 알게 되었어요.

그러면 한

인상깊었던 포인트와

벤치마킹할 점을

복기해보겠습니다🤓🤓

1. PIR

IR이란 평균 집값을 우리나라 국민의 평균 소득으로 나눈 값이에요.

쉽게 말해서 PIR이 20이라면 특정 매매가의 아파트를 구매하기 위해서

10년 간 모아야함을 의미합니다.

이 PIR이 크면 클수록, 현재 소득으로

특정 집을 매수하기 위해서 돈을 모아야 하는 기간이 늘어나므로,

크면 클수록 집값이 비싸다는 걸 반증합니다.

근데, 반대로 이 PIR이 매우 낮다면 어떨까요?

우리의 소득은 인플레이션에 의해서 계속 증가합니다.

2022년 소득이 3,000만 원 이었는데, 4,000만 원으로 늘어났다고 가정합시다.

원래는 4억짜리 아파트를 매매하기 위해 13년 가량이 필요했는데,

현재는 10년으로 줄어었습니다.

하지만 과연 4억짜리 집이 여전히 4억일까요?

2022년 임대차 3법과 저금리 기조로 인해, 실제 가치보다 과하게 급등한 아파트는

오히려 목표한 매수가격보다 훨씬 떨어져 현재 3억의 호가를 보입니다.

다시 말해, 4천만 원의 소득으로 10년이 걸리던 집을

약 7.5년이면 매수할 수 있게 되었습니다.

이런 게 바로 인플레이션과 평균 소득 변화에 따른

구매력 대비 아파트 매매가의 차이를 의미합니다.

물가지수에는 일반적으로 집값이 포함되어 있지 않습니다.

물가지수에는 부동산과 관련하여 임대료만 포함되어 있습니다.

대출제도가 존재하는 한,

그리고 자본주의가 이어지는 한

인플레이션은 피할 수가 없습니다.

그렇기 떄문에 물가가 오름과 동시에

저희의 연봉 또한 함께 오를 수밖에 없습니다.

이때 부동산은 시황에 따라 가격이 떨어질수도 (PIR하락)

가격이 올라갈 수도(PIR 사응) 있습니다.

여기에 응용할 수 있는 지표가 바로 J-PIR 입니다.(전세)

이러한 데이터를 활용하여 현재 시장 상황이 어떠하고,

앞으로 어떻게 흘러갈지 파악할 수 있습니다.

정리하자면,

PIR은 현재 실제로 사람이 구매할 수 있는 구매력 대비

집 값이 어느정도 고(저)평가 되어있는가를 판단할 수 있는 간접 지표입니다.

실제로 가격이 왜곡되어 있는지,

어떤 단지가 가장 저평가 되어있는지를 알긴 어렵지만

적어도 현재 가격이 적정가인지를 판단하기에 괜찮은 지표라 생각합니다.

✏️벤치마킹

현재 시장상황의 고(저)평가를 판단하기 위해서 PIR지표를 활용해보기

2. 거주와 투자를 분리하기

거주와 투자를 분리한다는 개념은 과연 무엇일까요?

바로 내가 진짜 갖고 싶은 집은 매수하고

나는 월세를 들어가는 전략을 의미합니다.

현재 나는 1억밖에 없는데 어떻게 1억으로 원하는 입지의 집을 매수하냐구요?

바로 전세 레버리지를 이용하는 것입니다.

요즘 '갭투자'로도 많이 불리는데요,

사실 갭투자와의 차이는

진짜 투자하고자 하는 단지의 호재가 아니라 가치를 명확히 이해하고

실제로 해당 단지가 저평가 되었는지를 파악하고 매수하는 것을 의미합니다.

쉽게 말해 '투기'와 '투자'의차이를 의미하는 것이지요.

갭이 얼마나 싸냐가 아니라,

정말로 해당 단지가 얼마나 저렴한 상태인가를 구분합니다.

그렇기 떄문에 단순히 평당 매매가, 평당 전세가를 기반으로

본인이 살 집을 리스트업 하는 게 아니라,

본인이 싸다고 판단되는 단지를 위주로 보는 것이 중요합니다.

이 기준이 통과되고,

모든 리스크를 ⭐예측 가능한 범위⭐에서 통제 가능하다면,

매매를 하면 됩나다.

단 리스크는 반드시 감안 해야겠죠?

이 안에서 직장까지의 거리, 환경입지 등을 분석해보고

새로운 집을 매수하겠다는 플랜을 가질 수도 있겠지만,

실제로는 연식까지 고려되기 떄문에

매수하고자 하는 단지 사이에 가격차이가 그리 크진 않을 수 있습니다.

하지만, 저평가라는 확신을 얻은 상태에서 매수를 한다면

장기적으로 결과는 달라집니다.

그렇기 때문에 현재로는

특정 지역을 매수하는 행위 자체가

큰 변화를 불러일으킬 수 있습니다.

따라서, 내집마련을 '제대로' 하기 위해서는

반드시 체계적인 임장과 가치 파악,

그리고 적극적인 선호도 파악 활동이 필요합니다.

따라서 '제대로된 임장'을 하는 것이 가장 중요해요.

내집마련 중급반에서는 단순히 집을 매매하는 것에 앞서

현재 내가 살고자 하는 집에 전세 or 월세를 사는 한이 있더라도,

깔고 앉는 돈을 최소화하여 확률을 극대화하는 전략을 제시합니다.

단지를 말하진 않더라도, 오랜 기간 임장을 하다보면

질문만 적어놓았던 것들을 해결할 수 있는 순간이 반드시 오리라 생각해요.

그러한 때가 왔을 때 나의 생각과 논리를 현지인도 공감할 수 있도록 노력하는 것 또한

엄청난 일이라 생각합니다

후기 읽어주셔서

감사합니다🤓