열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 1만시간 법칙으로 인생을 9하조 룰루랄라7]

안녕하세요. 룰루랄라7입니다!

1강은 밥잘사주는부자마눌님께서 강의를 해주셨습니다.

실전준비반 때는 임장보고서의 중요성에 대해서 정말 잘 알려주셔서 ‘아! 이래서 임장보고서를 써야하는구나’ 하고 깨달음을 얻었답니다.

그렇다면 이번 강의에서 얻게 된 것은 무엇일까요?

▶독,강,임,투의 중요성!

-독서의 중요성이 이렇게도 크다니... 열중반 조모임 활동을 더욱 열심히 해야겠다고 다짐하였습니다.

▶NO! 뇌피셜

-‘서울가격이 올라서 못사면 어쩌지’라는 걱정보다는 잃지 않을 ‘가격’과 가치에 대한 ‘확신’이 필요하다는 것을 알았습니다. 내게 맞는 투자를 꾸준히 하다보면 성과를 낼 수 있을겁니다.

-서울이라고 다 좋은 것 아니고 지방이라도 다 나쁜 것은 아닙니다. 결국 내게 맞는 투자를 하는 것이 경제적 자유를 이루는데 도움이 될겁니다.

▶「부자의 속성」에서 나온 복리의 원리가 강의에도 등장!

10억을 만드는데 저축을 하려면 오랜시간이 걸리지만 투자를 하면 그 기간을 줄일 수 있다.

..................................................................................................................................

■PART1. 내게 맞는 투자지역 선정법

▶전국 시장 상황은 서울의 경우 매매가 하락률보다 전세 하락률이 커서 투자금이 크다.

(BM) 좋은 가격인 곳도 많기 때문에 저렴한 매매가격으로 좋은 입지를 선점해야 한다.

지방의 경우 매매 가격은 하락 후 횡보, 전세가는 소폭 상승하면서 소액 투자가 가능해졌다.

(BM) 입주물량이 줄어드는 지역에서 소액투자 후 단기간 수익 실현 후 매도 가능하다.

▶지방투자 vs 수도권 투자의 특징과 차이

제 나름대로 정리를 해보면 다음과 같습니다.

-다시 한 번 수도권, 지방투자의 특징 및 장단점에 대해서 알게 되었습니다.

★나에게 맞는 투자처는?

-항상 고민했던 부분이라서 강의를 듣고 큰 도움을 받았습니다. 저는 앞으로 수도권 투자 1채 후 지방으로 갈겁니다.

왜.냐.하.면 step3를 차근차근 따져봤을 때

step1. 현재 투자할 수 있는 금액 3억이상

step2. 1년간 모으는 저축액 5천만원 이내

step3. 나의 정체성 직장인 투자자이기 때문입니다.

............................................................................................................................. 

■PART2. 수도권 VS 지방투자법

▶(잃지 않고 더 버는 내게 맞는) 수도권 투자법

-두근두근 궁금한 수도권 투자법은 바로바로 step4단계를 거치면 됩니다.

[step1. 입지독점성 있는 곳]→ 임장과 임보를 통해 파악할 수 있습니다. 입지순서를 알고 비슷한 기회가 왔을 때 더 좋은 선택을 할 수 있도록 준비해야 합니다.

[step2. 전세가율 높은 곳→전세가율 60프로 이상]

-이번 강의를 통해 전세가율의 숨은 의미까지도 파악할 수 있었습니다. 밥사주는 마눌님께서는 전세가율의 의미를 파악하는데 3년 걸리셨다고 하셨는데 그 경험을 레버리지 할 수 있도록 도움주셔서 감사합니다.

-전세가율=전세/매매가이다. 매매가에는 기대심리+전세가가 반영되어 있다.

-‘기대가격’이 이미 많이 반영된 아파트는 저평가 원리에 맞지 않음. 반면 ‘기대가격’이 낮게 반영되어 있으면 ‘가치가 없어서 싼거야’라기 보다는 가치가 있는 것 중 전세가율이 높은 것을 선택해야 합니다.

-전세가율이 높은 아파트를 선택해야 하는 이유는 매매가와 전세가 간격이 크면 매매가가 크게 떨어질 가능성이 있기 때문입니다. 그러면 너무 큰 손해가 날 수 있겠죠?

-투자했을 때 안전한 아파트는 강남권 60%, 서울 및 수도권 70%, 지방 80%가 되어야 안전하다고 할 수 있습니다.

-물론 전세가율 자체로 가치판단을 할 수 없습니다. 똑같은 전세가율이라도 그 의미가 다를 수 있습니다. 정말 사기(buy) 싫어서일 수 있기 때문이다.

아 그리고! 지방은 소액이라도 절.대. 사람들이 선호하지 않는 아파트는 사면 안됩니다.

why? 못팔 수 있기 때문입니다.

(BM) 전세가율 자체로 가치 판단하는 것이 아닌 ★가치를 파악한 후 가치가 좋은 것 중 전세가율이 높은 것을 선택해야 합니다.

step3. 내 투자금 맞는 곳

-보유금 3억이상인 경우 6개월~1년 내 서울 2급지~3급지를 목표로 하라는 밥잘사주는 마눌님의 말씀을 명심하고 앞으로 한 달에 2~3급지 한마당 하나씩 만들어야겠습니다.

step4. 저평가 된 곳 with 환수원리

-저평가 된 곳을 찾는 방법은 실전준비반 때 너나위님이 말씀해주셨듯 ‘절대적 저평가’와 ‘상대적 저평가’로 판단하는 방법이 있습니다. 어떤 것을 싸도 손해보지않는 절대적 저평가의 방법도 좋지만 그래도 이왕이면 상대적 저평가를 통해 단 1원이라도 더 이익을 본다면 좋겠죠?

강의에 나온 저평가 사례를 보면 ‘당연히 이거 선택했어야지’가 되듯 앞으로 미래에 입지가 좋을 곳을 임장,임보를 통해 알아야겠습니다.

-지금 저평가 기준은 무엇으로 한다? 바로 전고점 대비 가격 하락률이 힌트가 됩니다.

▶내게 맞는 수도권투자 의사결정법

-지금 시장은 나눠서 2채보다 좋은 걸로 1채 사는 것도 좋은 시장이다.

-수도권 투자를 위해서는 한 달에 1곳 앞마당 만드는 것이 중요하다.

왜냐하면 투자처를 잘 알수록 더 많은 기회를 잡을 수 있기 때문이다.

................................................................................................................

▶지방투자법

STEP1. 인구수가 많은 곳

-50만명 이상의 인구 규모 지역이 좋습니다. 인구는 곧 주택수요를 의미하기 때문입니다. 즉 안정성과 직결됩니다. 단 인구 규모가 적어도 충분히 싸고 투자금이 적게 든다면 투자 효율을 높일 수 있습니다.

STEP2. 전세가율이 높은 곳(평균 전세가율이 70%이상)

-지방은 전세가가 오르면 매매가도 오르기 때문에 전세가율이 특히 중요합니다.

-투자금에 따라 지방 도시 중 어디를 투자해야 할지 각이 나옵니다.

STEP3. 입주물량이 적은 곳

-분당의 사례를 보면 수도권은 입주물량과 상관없이 매매가, 전세가가 움직일 때가 있었습니다. 하지만 도시 규모가 작을수록 입주 물량이 전세가 영향을 넘어 매매가까지 영향을 준다.

-지방을 투자할 때는 5년 안에 매도를 해야하는데 그때 입주물량을 잘 파악하면 매수, 매도 시기에 대한 가늠이 가능합니다.

■지금은 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 절호의 시기입니다. 내가 투자할 곳을 알고 좋은 투자 물건을 골라서 5년이내 10억 자산을 꼭 만들어내리라 생각했습니다. 생각만 해도 행복하네요^^

단, 조급함은? 성공의 적이므로 부자가 되기 위해서는 일반인의 시선과 생각에서 벗어나 부자의 시선, 태도로 시장을 바라보며 나아가겠습니다.

성장하는 룰루랄라7을 기대해주세요.