[지투기19기 울산에서 8근육말고 임장근6 기르조 오르디] 긍휼과열정님과 함께하는 조장튜터링 후기

안녕하세요!

끝없는 성장을 향해 올라가는

오르디입니다~

조장의 장점 중 하나인 조장튜터링데이를

긍휼과열정! 긍정튜터님과 진행하게 되었습니다 ~~///

오랜 시간 동안 많은 위로와 도움이 되는 답변으로 좋은 시간 보낼 수 있게 해주셔서 너무 감사합니다♥

최대한 질문과 답변을 정리하고 싶었는데 너무 두서없는 후기네요ㅠㅎㅎㅎ

서로 다른 경험과 일정으로 임장일정이 다른 조를 하나로 모을 수 있는 방법

내가 할 수 있는 부분과 할 수 없는 부분을 나누어 생각해야한다.

지방투자기초반에서 가장 중요한 것 2가지는 "강의&과제와 러닝메이트"

중요한 것에 신경을 쓰면 되고, 열심히하는 분들을 기준으로 맞춰서 나가면 된다.

잘하는 분 X, 처지는 분 X

할 수 있는 부분에 대해 최선을 다 해보고 안 되는 부분은 어느정도 이해하고 넘어가야 한다

조 톡방을 활발하게 할 수 있는 튜터님만의 비책

내 맘에 맞는 사람 1~2명에게 개인톡을 해서 내편을 만들어 조톡방을 활발하게 만들기

매물임장 진행 방법과 매물임장 없이 1등 뽑는 방법

기초반에서는 매물임장을 함께 하는 걸 추천하지 않는다.

실전반을 해보지 않은 사람들은 어려울 수 있기 때문에 실전반 경험이 있으신 분들보다는

처음 듣는 분들의 수준에 맞춰야 하며, 강의 소화를 우선으로 해야한다.

하고 싶은 분들은 마지막 주에 개인일정을 잡아 따로 진행하는 방향으로 전달하면 좋을 것 같다.

예약이 잘 잡히지 않는 지역같은 경우 예약을 꼭 잡으려고 하지 않아도 된다.

매물임장을 하는 목적은 투자를 결정하기 위해 현장에 가서 매물의 상태와 가치를 확인하고 가격을 확인하기 위한 것이다. 지역을 이해하는 것은 덤이다!

투자의사결정이 아니라면 매물임장을 하지 않아도 가치, 가격을 알고 1등까지 뽑아낼 수 있다

울산 중구에서는 무엇을 가장 우선적으로 봐야하는가

지방을 볼 때는 위치, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통 순서대로 본다.

위치는 수도권일수록 중요하고, 땅의 가치가 줄어들수록 위치를 잘 안보게 된다.

울산은 남구가 가장 좋은 곳으로 중구는 북구, 동구 대비해서 위치가 좋다.

직장도 좀 있고, 학원도 좀 있고, 환경도 좋아지고 있지만 특별히 어떤게 좋다고 할 수었다.

광역시에서는 위치가 중요하기 때문에 유리한 면이 있으며,

특별히 좋은 곳이 없으면 여러가지를 복합적으로 보면 된다

처음 지방을 하시는 분들이 어려움을 극복하는 방법과 생활권을 나누는 방법

지방투자와 수도권 투자를 다르게 생각할 필요가 없다.

지방투자 기초에서는 심리적으로 거리가 먼 것을 깨뜨려야 한다.

멀다라는 것을 깨뜨리고 나면 평일에는 임보, 주말에는 임장으로 오히려 스케줄 관리가 편리하다.

부동산 투자를 보물을 찾아서 투자한다고 생각하는 분들이 많은데,

여러분들의 일반적인 눈을 믿고 좋고 나쁨을 보면 된다.

좋고, 나쁨 정도를 보고 그 이유만 적어낼 수 있으면 된다

단지 체크리스트도 그걸고 좋고 나쁨을 판단할 수는 없다. 처음 하는 분들을 위한 것이고, 단지임장을 하면서 좋고 나쁨을 느낄 수 있으면 된다. 단지를 몇개 다니다 보면 그 느낌을 받게 된다.

아무느낌 없으면 그냥 아무느낌 없다고 하면 된다.

모든 단지임장을 하기에 시간이 오래걸리고 조원분들 체력이 되지 않는 경우 어떻게 접근해야 할까요?

06년식 이상, 300세대 이상을 기준으로 한다고 하셨는데,

수도권은 다 봐야 하고, 지방 중소도시는 20년 안은 다 투자할 수 있다고 본다.

하지만, 처음 지방 투자를 입문하신 분들은 구분지어서 안 본다고 하면 안된다. 구축 단지를 안보면 왜 구축단지가 안좋은지, 좋은 단지는 왜 좋은지를 구분할 수 없다.

스케줄을 짜서 몇개씩 할 수 있는지 확인하면 좋다.

전화임장

분임전, 단임전, 매임전 구분없이 한달이 시작되면 그때부터 시작해서 늘상 하고, 피크는 분임 다음부터 매임전까지이다.

물건을 사는 마음으로 해야한다.

네이버부동산에 있는 물건을 가지고 해당 단지에 대해서 물어본 다음, 투자자임을 언급하고 어느정도의 투자금으로 물건을 찾고 있다를 말 하면서 그 후에 해당 단지에 대한 입지에 대해 물어보면 된다. 최대한 자연스럽게 해야한다.

좁은 범위에서 넓은 범위로!

임보의 벽을 깨는 방법

지금은 시세 이틀, 입지평가 하루 반, 그 외에 비교평가나 궁금한 부분에 대한 비교를 하는 시간을 많이 보낸다.

처음에 임보를 쓸 때는 당연히 어렵다. 시간이 지나서 많이 써보다 보면 투자적으로 유의미 한 것만 남길 수 있게 된다.

임보의 벽을 느꼈다는 것은 임보를 잘 쓴 사람들 것을 봐서 그렇다. 실질적으로 임보에서의 핵심은 마지막의 1등 뽑기인데 1등 뽑기를 함에 있어 앞에서 한 것 중에 반영이 되는 것, 중요한 것이 무엇인지 고민하면서 계속 반복하는 것이 중요하다.

강의 내용에서 임보에 벤치마킹 할 부분들 적어놓고 다음 달에 적용해보면 좋을 것 같다.

지역간 비교 : 중소도시 1등 생활권 vs 광역시내 1등은 아니지만 선호생활권

1.지역간 비교를 잘 하려면 그 지역을 잘 알아야 한다. 내가 비교하려는 단지까지.

ex) 전주 에코시티 vs 울산 북구 송정동

두 곳을 비교하려면 울산 북구 위인 남구, 중구를 알고 전주도 전체를 알고 있어야 한다.

2.전고점은 비교를 하고난 후 나중에 봐야 한다.

3.비교는 넓은 범위에서 좁은 범위로 해야한다.

첫번째 인구(기본)와 소득수준(추가) 비교

인구 : 전주 < 울산

소득수준 : 전주 < 울산

=> 전주는 울산의 인구의 절반정도이므로 절반정도의 수요를 갖겠구나~

두번째 구별 수준 비교

울산은 남구>중구>동구/북구

전주는 덕진구>완산구

=> 전주 덕진구 정도면 울산 동구/북구 정도는 해볼 수 있지 않을까? 라는 생각을 갖고 비교

덕진구 전고점 제일 높은 곳은 7억대, 울산 북구 전고점 제일 높은 곳 7억대. 두 곳이 비슷하네 ~

세번째 단지대 단지로 선호도를 손품 발품으로 파악해 수요가 어느정도 될지를 각각 파악하고 비교

이런 흐름대로 지역간 비교를 하면 된다.

울산 북구 정도면 전주 정도를 비교하면 좋지만 그래도 울산 북구 송정동을 손들 것 같다!

대전 중구 버드내1,2차 vs 울산 남구 신정현대홈타운

단순히 구별 위상만 비교할 것이 아니라 그 안에서 생활권 순위도 같이 비교를 해야한다.

생활권 순위는 대장단지 가격을 확인해서 머리를 비교해보면 좋은데 생활권 순위에 정답은 없다

버드내1,2차는 중구 목동도 아닌 태평동에 있는 구축 선호도 높은 단지

신정현대홈타운은 남구 선호 생활권에서 선호도 높은 단지로

신정현대홈타운에 손을 들어주고 싶다!

공급에 잡히지 않는 재개발/재건축 물량에 대해 어떻게 준비하고 정리하면 좋을까요?

이런 것까지 다 할 필요는 없지만 철거 승인 이후 보통 4년정도 걸리는데, 4년뒤에 물량은 알 수가 없다.

4년은 평균이고 시장상황에 따라서 더 오래 걸릴 수도 있다.

참고는 할 수 있지만 투자를 결정하는데 엄청난 영향을 주지는 않는다.

하지만, 어떻게 변화할지에 대해 상상해보면 좋다.

ex) 대구 중구가 달서구보다 아래였지만 재개발로 지역 전체가 좋아지면서 2등이 되었다.

# 마지막으로 드리고 싶은 말씀

여러분들이 오래했으면, 꾸준히 했으면 좋겠다는 마음에서 드리고 싶은 말씀이다.

"올바른 방향으로 올바른 행동을 해나간다"

"여러분 자신을 믿으세요"

벤치마킹 할 것

: 전화임장 할 때는 물건을 사는 마음으로! 네이버에서 실제 매물에 대한 것을 물어보기. 입지는 추가적인 것

: 임보 앞부분이 실제 1등 뽑기를 할 때 적용이 되는지 아닌지를 판단하고 불필요하다고 생각되는 부분은 쳐내기+뒷부분 좀 더 추가하기

: 지역간 비교할 때 인구, 구별 위상, 생활권 위상, 그 안에 단지의 선호도를 차례대로 비교하는 연습하기

긴긴시간 정말 많은 것을 나눠주시고, 매운맛이라고 하셨지만 피가되고 살이되는 말씀 많이 해주셔서 너무너무 감사합니다 ♥