지형
일단 입지를 분석할 때. 지형을 봐야한다.
여기서 말하는 지형이란, 정말 땅의 모양이나 높낮이를 말하는 것은 아니다.
이 지역이 어디와 인접해 있는지, 중심으로부터 어느정도 거리에 위치해 있는지를 말한다.
일단 아래 지도를 보자
출처 : 카카오맵
빨강색으로 표시된 부분은 대한민국의 업무지구중 중심이다.
경부고속도로~테헤란로~영동대로(삼성동 일대)
용산쪽에 표시된 곳은 미래 업무지구중 중심지가 될 곳이다. 바로 정비창부지와 용산역~서울역 일대
물론 CBD,YBD도 있다.
하지만 이 일대 주거지는 지금 보는 곳에 비해 세대수가 적기 때문에 다음에 별도로 다뤄본다.
노랑색은 대한민국 중심 주거지다.
압구정, 청담, 삼성, 대치, 도곡, 역삼, 개포 = 강남구
반포, 서초, 방배 = 서초구
이촌, 한남 = 용산구
성수전략, 서울숲 일대 = 성동구
잠실일대 = 송파구
그래서 난 대한민국 중심을 강남,서초,용산,성동,송파로 본다.
실제로 구별 서열 순위는 강남-서초-용산-송파-성동이다. 성동을 제외한 나머지 4구는 아직도 구단위 규제지역이다.
그만큼 상급지라는 뜻이다.
항상 수도권 입지를 볼 때는 이 다섯개 구를 중심으로 살펴봐야 한다.
2. 강동구
그렇다면 강동구는 어느정도와 동급지일까?
위 지형을 보고 일단 추측해보면
강남-서초-동작으로 이어지는 동작구 (강동의 경우 강남-송파-강동으로 이어짐)
다만 동작은 서초와 맞닿아 있고, 용산을 마주보고 있다.
확실히 지형적으로는 강동에 비해 우세하다. 다만 문제도 있다. 이는 아래에서 다룬다.
강북권역에서는 송파구와 마주보고 있는 광진구.
강동구는 구로구와 마주보고 있지만, 강북권역은 위로 더 길고 입지적으로 강남에 비해 부족한 부분이 있다.
그래서 광진구와 비슷하다고 본다.
동작처럼 역시나 광진이 지형적으로 더 우수하긴 하다.
서북권과 서남권도 한번 보자
출처 : 카카오맵
강서구와 지형적으로 데칼코마니다. 서울을 반으로 접으면 마주하는 곳이 강서구다.
다만 서는 동보다 전통적으로 입지적 힘이 많이 약하다.
서울을 반으로 접었을 대 서초구는 동작구와 마주본다.
강남구는 영등포구와 마주본다.
마포구는 성동, 광진과 마주본다.
경기도로 범주를 넓히면
광명은 성남 수정구와 마주하고
인천 계양구와 김포는 하남과 마주한다.
구리는 고양시 덕양구와 마주보고
분당은 안양과 마주한다.
당연히 동쪽이 더 힘이 우세한 것을 알 수 있다.
그래서 서쪽에서 비슷한 입지는 영등포구(여의도 제외)나 양천구(목동제외)다.
서북권역은 마포구와 비슷하게 볼 수 있다.
단 영등포,양천, 마포 모두 서쪽이라는 점을 감안해도 지형적으로 강동구보다는 더 좋다고 본다.
그럼에도 동급지로 보는 것에는 이유가 있다. 이는 후에 다른 요소를 설명할 때 이야기해보겠다.
도심권에서는 중종로구와 비슷하다. 역시나 지형은 중종로구가 더 좋다.
실제로 구별 평균 가격을 보자
양천, 성동, 광진, 마포는 확실히 중상급지로 하나의 가격군을 형성한다.
다만 양천구의 경우 목동(5417만원)이 시세를 상당히 끌어올린 것이다.
출처 : 부동산 지인
출처 : 부동산 지인
강동구 : 3660만원
동작구 : 3564만원
영등포구 : 3704만원 (여의도5867만원)
양천구 : 4350만원(목동 5417만원)
중구 : 3594만원
종로구 : 3624만원
마포구 : 4106만원
광진구 : 4226만원
3. 각 구별 상위권 아파트 가격 비교
이런 구별 평균 가격으로는 사실 한계가 있다.
그래서 우리는 개별 아파트 상위권을 봐야 한다.
일단 강동구의 아파트 서열이다.
출처 : 아실
올림픽파크 포레온이 84기준 22억이다. 강동구에서는 상당히 튀는 가격이다.
둔촌동은 송파구 방이동과 면해있고, 올림픽 공원을 끼고 있다.
거기에 올림픽파크 포레온은 상품성(세대수, 연식)등이 좋다.
강동구에서는 약간 특수한 물건으로 송파구 대부분 아파트보다 비싸다.
송파구 중급 아파트인 헬리오시티와 가격이 비슷할 것으로 본다. 나와 있는 22억은 좀 과하고 20억 이하로 보는게 적절하다.
그래서 이를 제외하면 고덕, 명일, 상일 지구쪽이 강동구 상위권 지역이다.
이 지역의 평균 가격은 15억~17억 수준이다.
출처 : 아실
동작구와 비교해 보면, 역시나 동작구에도 약간 가격이 튀는 아파트가 하나있다.
그리고 약속이라도 한듯이 그 가격도 22억이다. 바로 아크로리버하임이다. 흑석동 신축에 한강뷰다.
그리고 나머지 아파트의 가격은 16억내외다.
강동구와 상당히 서열 수준이 비슷하다.
당연히 동작구의 위치가 더 좋지만
학군이나 생활환경이 열악한 것이 반영되어 비슷한 가격을 형성한 것으로 본다.
이럴경우 결국 취향 문제다. 실거주성과 편의성이 중요하면 강동구가 나을 것이고
장기미래 가치나, 희소성으로는 동작구가 나을 수 있다.
여튼 이렇게 개별 아파트 서열로 보아도 동작구와 강동구는 동급지로 보인다.
둘이 강남4구?(강남은 2구인데...) 싸울만 하다.
출처 : 아실
내가 왜 광진구를 동급지로 뽑았는지 나온다.
광진구의 경우 위에서 보여지듯이 84기준으로는 16억~20억 정도로 서열이 세워진다.
오늘 비교하는 구중에서 가장 높은 가격이다.
물론 광진구는 여기서 가능성도 더 크다. 재건축 되면 당연히 강동구보다 훨씬 더 시세가 높을 것이다.
그리고 특수 아파트(워커힐)나 재건축시 상당한 시세를 받을 것으로 보는 한강변 아파트들이 많다.
확실히 여러모로 더 상급지가 될 것으로 본다.
전세가도 낮아서 실구입 부담으로 봐도 확실히 상급지다.
출처 : 아실
마포구는 올림픽팥크 포레온을 제외하면 강동구 아파트 보다 한단계 서열(가격)이 높다.
다만 광진구보다는 낮게 보는 이유도 있다. (현재 가격은 비슷한데)
광진구는 대부분 개발이 다가오고 있다. 거기에 더해 전세가가 낮다(오래 되었기 때문에)
반면 마포의 대장지는 다 신축이다. 지금 가격을 제대로 받고 있다.
거기에 전세가율이 강동구에 비해서도 높다.
아현뉴타운의 경우 고덕동의 아파트 보다 전세가율이 높다.
그만큼 실거주성(전세가)에 비해 미래가치(매매가)의 갭이 적은 것이다.
이건 주식으로 치면 강동구에 비해 저per를 받는 것과 비슷한 이치다.
그래도 확실히 강동구보다는 더 상급지다.
다만 실제 갭으로 살때는 매입비용은 비슷하다.(같은 연식의 경우 조금 높음)
즉 총매가는 마포구 아현뉴타운이 더 높지만, 실제 갭으로 매수할때는 비슷한 돈이 들어간다.
취향 문제다. 그럼에도 지형적으로 더 상급지는 분명하다.
용산업무지구와 여의도 업무지구, CBD접근성을 고려했을 때, 아무리 전세가율이 높아도
미래에 강동구가 역전하지는 못할 것으로 본다.
출처 : 아실
반면 목동은 마포구와 정반대다.
토허제, 낮은 전세가율등으로 눌린 가격이 강동구보다 높다. 여러모로 광진구 재건축과 비교할만 하다.
사실상 그 부담은 강동구와 비교가 안될 정도로 높다.
반면 마포구는 전세가가 높아서 강동구에 비해 한단계 가격이 높지만,
실제 갭으로 매수할 경우 들어가는 비용은 큰 차이가 없다고 앞서 말했다.
목동은 강동구의 신축 아파트를 살 때 비해 자기자본이 두배 들어간다.
확실히 완성된 목동은 강동구와는 비교가 불가하다.
다만 전통 목동 재건축 단지를 제외하면(목동+ 신정동일부) 강동구 보다는 낮다.
출처 : 아실
마지막으로 영등포구 아파트 상위 6위까지다.
당산동과 강동구 고덕동은 시세가 비슷하다.
역시나 지형은 당산동이 좀더 좋고, 생활환경(학군포함)은 고덕동이 더 좋다고 본다.
출처 : 아실
출처 : 아실
경희궁 자이 시세가 튄다. 흑석의 아크로리버하임, 강동의 올림픽파크 포레온과 비슷하다.
나머지는 상위권이 고덕동 대부분의 아파트 보다 시세가 낮다.
4.
전체 평균 가격과
상위 6개 아파트를 통해 개별 물건의 가격을 봤다.
이정도면 대충 감을 잡을 수 있다.
다음 시간에는 강동구에 거주하는 사람들의 일자리와 그 접근성(교통) 학군등 내부적인 입지 분석으로 들어간다.
더불어서 현재 동별 서열과 아파트 서열을 더 살펴보고
미래에는 이게 어떻게 바뀔지까지 가늠해볼 예정이다.
원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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