관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
[B지역 해도 해도 너무 싼데 이젠 심을 준비하자]
이번 달 임장지로 선택했던 지역에 대한 강의여서 기대를 가지고 강의를 들은 것 같다. 그동안 공급 물량이 많았던 까닭에 투자로 접근하기 어려웠지만, 이젠 기회가 오고 있다는 강사님 말씀에 따라 미리 준비하고 기다리는 투자자만이 기회를 기회로 알고 투자를 진행할 수 있다고 생각했다.
이번 강의를 통해 임보 작성 시 BM할 것들을 정리해 보았다.
- 인구- 연령 별 인구에서 노인 인구가 많은 지역을 투자하기 좋지 않다라고 생각했지만, 좋다/좋지 않다로 생각하는 것이 아닌 그 지역의 특징으로 접근해보기.
- 직장- 지방에서 직장을 확인 할 때는 내가 분석하고 있는 지역을 서울과 타 광역시와 비교해보기. 직장의 양과 질을 모두 생각해보고 GRDP/GRNI를 확인하여 총 생산 대비 소득이 높다면 타 지역에서 근무하고 거주만 그 지역에서 하는 것임을 확인하기. (일자리가 있는 지역은 선호도가 낮음을 이해하기) 또한 직장의 형태를 확인해보기. (제조업보단 금융+전문과학에 종사하는 사람들의 소득 수준이 높음)
- 각 입지 요소 별로 투자와 연관해서 생각해 보기. WHY와 어느 지역을 선호할지 생각해보기.
- 학군- 찐 학군지는 성취도가 높은 학교+학원가(양+질) +아파트 커뮤니티 (아파트 단지들이 모여있는지) 확인하기. 분임 시 어떤 학원이 있는지도 확인하기.
- 환경- 통계지리서비스를 이용하여 환경적인 요소를 파악해보기. 상권+편의시설+거주환경에서 원리 해당 지역이 선호도가 높으면 환경적 요소 upgrade시 시저지 효과지만 비선호도 지역일 경우 기존의 단점을 보완하는 정도임.
- 교통- 지방에서 교통의 의미는 약하지만 조건이 비슷하다면 교통이 좋은 곳이 가격에 영향이 있음. 지방의 경우 자차 이용이 높기 때문에 해당 지역 사람들이 선호하는 대로변이 있다면 그 대로와 얼마나 가까이 거주할 수 있는지도 선호요소가 될 수 있음. 교통 호재의 경우 무엇이 있는지 보다 실제 그 호재가 현실화 됐을 때 그것 때문에 이사를 가고 싶어할지 그리고 3년 안에 실현 가능 한지를 확인하는 것이 중요.
- 공급- 공급을 정확히 따져보는 것은 공급으로 인해 가격의 영향을 많이 받는 지역이라면 더 디테일하게 확인해 봐야 함. 공급 물량 그래프만 볼 것이 아니라 그래프와 해당 지역의 대장 단지의 가격 움직임을 보고 지역의 공급량과 가격의 영향을 확인 해 볼 것. 미분양은 양과 질(어느 지역인지)을 확인해 봐야 하며 남은 공급 물량이 어느 지역인지도 확인하는 절차가 필요함.
입지 분석을 하면서 이해하기 어려운 부분은 직접 가격을 붙여서 확인해보는 연습이 필요하다. 우리가 하고자 하는 것은 지역 분석가가 아닌 투자자로 성장이기 때문에 모든 건 현장과 가격에 있다!
[지역 분석 시 투자 전략 요소 알아봤니?]
지역마다 그 지역 사람들이 선호하는 요소들이 있기 마련이다. B 지역내에서 선호하는 a,b,c를 확인하는 것은 투자 물건을 고를 때 더 벌 수 있는 투자가 되도록 만들어준다. 그렇다고 선호 요소만 보고 무조건적으로 그것만 보면 안된다. 같은 조건이면 선호 요소가 있으면 좋지만, 선호 요소가 절대적이지 않는 이상 기존의 평가 기준을 가지고 투자 물건을 선택하는 연습을 해야 된다.
[저평가인줄 알았는데 저가치였다니...]
수도권에서는 중심에 살고 싶어하는 사람들이 많아 저가치가 거의 없지만 지방의 경우 땅이 넓고, 인구가 감소하기 때문에 저평가과 저가치의 판단을 잘 해야 된다. 갭 차이가 얼마 안난다고 달려들면 큰일납니다!!!
[기회를 잡고 싶니? 그럼 트레킹해야지?!]
앞마당을 만들고 바로 투자의 기회가 오면 좋겠지만 그렇지 못하는 현실이기에 다른 지역을 분석하고 있을 때도 이미 만들어 놓은 앞마당에 대해서 시세 트레킹을 하고 기회가 왔음을 파악해야 된다. 식빵파파님께서 말씀해주신 방법으로 트레킹을 하고, 내가 저평가되있는 단지가 내 투자범위에 들어올 때까지 또 트레킹을 한다면 바로 ktx 예매를!!!
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