[펭쥐니] 복기를 하지 않으면 반토막짜리 경험이 됩니다 (feat. 매수 후 반년만에 쓰는 1호기 경험담)

안녕하세요. 펭쥐니입니다.

오늘은 1호기 경험담 복기를 하려고 글을 쓰게 되었습니다.

혼자 메모장에 끄적끄적 한없이 써 내려가다보니,

짜구 뭉개기만 하는 것 같아서 오늘은 마음 먹고 후다닥 마무리를 지어보려고 합니다.

본업은 투자자 펭쥐니입니다.

저는 2022년 7월 내집마련기초반, 9월 열반기초를 시작으로

투자자의 정체성을 만들기 시작했습니다.

이 시기에 급작! 묻지마 청약을 해 버린 것을 어떻게 하면 좋을지 고민하고

매물 코칭을 받으면서 제대로 알고 투자해야한다는 것을 배우게 됩니다.

열정과는 달리 공부도 과제도 잘 하지 않던 전,

강의 초반 시키는 것들만 하기 급급하게 되는데요.

그렇게 한달한달 해야하는 일들에 집중하던 와중에,

감사하게도 광클에 성공하면서 실전반, 지투반에서 튜터님들과 동료분들을 만나

열심히하는 게 어떤건지 옆에서 보며 많이 배울 수 있었어요.

지금 생각해도 그때의 경험과 동료들로 인해

지금까지 투자자 펭쥐니고 남아있게 된 것 같습니다.

고개 숙여 감사드립니다. (—)b (__). (—)b

월부생활 1년만의 중소도시

1년간 강의를 쭉 듣다보니,

임장지에 대한 선택권이 거의 없었는데요.

어쩌다보니 중소도시는 1번도 가보지 못한 채

월부생활 1년이 다가오게 됩니다.

투자할 실력이 되는가를 떠나서,

자본금이 많이 없던 탓에 지금 있는 앞마당 중에는 투자를 할 수 없었고

때마침 듣고 있던 강의에서 자꾸 투자를 미루면 안된다는 이야기를 듣고

드디어 월부생활 1년만에

자실로 중소도시를 가게 됩니다.

뜻 밖의 투자 기회, 그리고 매코

첫번째 중소도시(도시1)를 임장할 때는

의지에 비해 감이 잘 오질 않았었습니다.

그간의 앞마당이 지방 광역시 3개구, 경기도 1개구, 서울 2개구 정도였는데요.

지방광역시를 보다가 경기/서울에 갔을 때 처럼

무엇이 중요하고 무엇을 알아봐야하는 지 멍~했었던 것 같아요.

심지어 자실로 하다보니 물어 볼 곳도 마땅치 않았던 상황.

최소 3개 중소도시를 만들 때까지 너무 조바심 갖지 않기로

결심을 하고 최대한 두루두루보면서

중소도시에 대한 감을 잡겠다는 마음으로 임장을 했는데요.

심지어 매물을 잘 안보여주는 분위기여서 좀 더 어렵기도 했었습니다.

이때 동료랑 같이 부동산에 불쑥 불쑥 들어가서 매물 문의를 해보게 되었는데요.

이 경험이 1호기를 하는 데 아주 큰 도움이 된답니다~!

(위기는 기회다! 보니님 감사합니다^^)

첫 중소도시를 앞마당으로 만들고,

다음달 다른 중소도시(도시2)를 가게 됩니다.

도시1에 비해 상대적으로 저렴하다는 생각이들면서

투자금도 범위안에 들어오는 단지들이 많이 있었어요.

특히 선호하는 단지들도 투자가 가능하다보니,

눈이 반짝반짝 빛이 나게 되었는데요.

뜻 밖에 거래 취소된 물건 1개가 운명처럼 다가와서

코칭을 받게 됩니다.

→ https://cafe.naver.com/wecando7/10803411

→ https://weolbu.com/community/834436

이후, 지투기 강의를 들으며

다시 중소도시(도시3)로 임장을 가게 되는데요.

(때마침 지투기에서 중소도시 강의 & 임장 시기)

이때 자모님 강의를 들으며,

무턱대고 임장을 많이 가는 것보다,

사전 준비를 하고 가는 것에 대한 중요성을 많이 배우게 됩니다.

★분임, 단임 전 분석/ 시간이 부족하다면 어떤 곳을 먼저 봐야하는지,

임보에 생각을 담는 방법 등. 지난번 임장에서 왜 분석이 잘 되지 않고

임장을 가도 애매했었는지 새삼 느끼게 되었던 시간이었던 것 같아요.

나에겐 조금 감당이 안될 것 같지만, 누군가에겐 충분히 감당이 될 것 같은 것들.

덕분에 요즘은 임장 전과 후 준비를 통해

임장과 임보가 따로 놀지 않고 연결할 수 있도록 시간을 써보게 되었습니다^^

앞마당비교

코칭을 통해서 인사이트를 얻고나니

정말로 투자가 코앞에 와있다는 생각이 들게 되다보니,

더이상 지체하지 않고 지금 앞마당 중에 투자를 해보기로 마음을 먹습니다.

우선 강의와 자실을 통해 지방 중소도시 3군데를 임장하면서,

기존에 임장했던 광역시 2개구 포함 총 5개의 앞마당에서 비교를 시작합니다.

광역시 2개구는 아무래도 광역시이다보니 기본적으로 투자금이 꽤 들었어요.

물론 하급지에 투자금이 적게 드는 곳들도 있었지만,

같은 투자금 대비 중소도시의 단지에 비해 괜찮다고 보기가 너무 어려워서

광역시 투자는 살짝 후순위로 미뤄둡니다.

사실 이건 정확히 판단했다기보단, 광역시 투자에서 어떤 부분을 더 중점적으로 보고

전체 구를 다 모르는 상황에서 섣불리 하급지에 투자했을 때 오게되는 리스크를

몰라서 배제했다고 보는 게 맞는 것 같습니다.

너바나님께서 늘 해주시는 말씀.. “무지가 가장 큰 리스크다”

딱 이상황이이었던 것 같습니다.

실제로 앞마당을 만들 때 이정도까지 광역시까지 생각하진 않았던 것 같은데,

매물코칭을 받기 전 조장님들과 통화하고 비교할 매물들을 고르는 와중에

그리고 튜터님과의 질의 응답을 하면서 더 생각해볼 수 있게 된 것 같아요!

(코칭의 소중함..)

광역시를 빼고나니 앞마당 중소도시 3군데 중,

제가 괜찮다~ 생각한 생활권의 단지들 2~3개를 계속 주시하면서 비교를 시작합니다.

그 중 아직 투자가 어려운 도시를 제외하고 한 도시를 결정한 상태로

해당 생활권 & 단지분석 그리고 매물을 더 확인하게 됩니다.

투자후보 1: A단지 (feat. 협상이 뭐죠?)

투자를 하려는 단지들 후보를 결정해두고,

해당 지역을 앞마당으로 만들 때

자주 연락하던 친절한 부사님(a부사님)이 계셨는데요.

원래 이 부사님은 A단지를 투자하기 위해 지속적으로 연락을 하고 있었습니다.

A단지는 제가 비교하고 있는 다른 단지들(B,C,D)에 비해

후순위 임에도 투자금은 비슷하게 드는 단지였는데요.

때마침 적당한 매매가격과 주인전세로 조금 높은 전세 세팅이 가능하다는 점 때문에

투자 고려를 하고 있었습니다.

잠시 단지를 시세 및 특징을 간단히 비교해보자면, (가격은 예시입니다)

A단지 : 3.5/3.0 (비교 단지 중에선 후순위이지만 해당 생활권 내 선호도 높음)

B단지 : 4.0/3.4 (가장 우선 순위, 매매 전세 활발)

C단지 : 4.0/3.4 (B단지와 유사한 입지)

D단지 : 3.9/3.3 (B인근 단지로 상대적으로 선호가 낮을 뿐 거의 비슷하게 움직임)

선호도 : B ≥ C > D > A 로,

[선호도는 전임, 매임을 통한 단지 파악과 그래프 분석, 단지 상태, 연식, 주차 등등

여러 요소를 고려해 결정하였으나 간단히만 기재해뒀습니다^^]

A단지는 다른 단지들에 비해 선호도는 조금 떨어지지만

해당 매물은 3.45/3.1로 투자가 가능한 상황이었습니다.

저는 3.4/2.9로 매매가 500만원 낮추고 전세금을 2천만원으로 낮추며

나중에 매도시 이익을 높이고자 협상을 하고 있었는데요.

하지만 매도자께서 오히려 매도금액을 더 높이시겠다고 이야기하시면서

보류를 하게 됩니다.

원래 금액으로 샀을 경우에도 나쁘진 않았다고 생각 하지만,

지금 시기에는 같은 금액이라면 더 좋은 물건을 사야한다는 원칙에 따라

좀 더 좋은 생활권이라고 판단했던 B,C,D단지의 매물을 좀 더 찾아보기로 하고

해당 물건을 조급하게 매수하지 않았던 것과 협상을 시도해 본 것이 좋은 경험이 되었습니다.

투자후보 2 : C단지 (feat. 매물털기의 중요성)

C단지는 개인적으로 제가 좋아했던 단지인데요.

단지와 사랑에 빠지지 말라고 하셨지만…

전 이 단지가 유독 마음에 들었습니다.

하지만 이 단지는 매매 물량이 많음에도 급매가 별로 없었는데요.

대부분의 급매는 기간이 꽤 남은 낮은 전세를 끼고 매도를 하는 물건들 뿐이어서

아쉽게도 투자금이 너무 많이 들어 접근이 어려웠습니다.

해당 단지를 개인적으로 선호한 이유도 있지만,

실제 선호도도 좋았으며 무엇보다도 매매물량이 많다보니

분명 급매가 나오거나 올려둔 매물 중 조율이 되는 게 있을 것 같아서

해당 단지의 매물을 모두 털어보기로 하고 단지 인근 부동산으로 향합니다.

사실 이 단지의 급매는 최근 다 나가고,

모두 조율이 잘 안되다보니 부사님들이 매물을 잘 보여주지도 않으시고

예약을 받아주지 않으셨었는데요.

이 때 과거 도시1에서의 경험을 살려 워크인으로 부동산에 방문해보기로 결심합니다.

해당 단지를 서성거리면서 좀 더 단지를 만끽하고,

근처 부동산 사장님들이 계시는 곳마다 모두 들어가서

지금 나와있는 물건들 중에 조정되는 것과

상황들을 물어보면서 지금 당장은 없지만

1~2개월 내로 조정 또는 월세입자 만기로 인한 기회가 생기는 물건 등이 있었습니다.

워크인을 해보면서

전임으론 회의적이시던 사장님도 막상 만나니

좀 더 상냥하고 구체적으로 설명해주시는 분도 계신 걸 알게 되었고요.

무엇보다 한개 매물이 현재 월세입자가 있어서 볼 순 없지만

조만간 만기로 기회가 생길 수 있게 된다는 이야기를 듣게 됩니다.

이 부사님(h부사님)께 저에게 꼭! 연락을 달라고 말씀드려놓게 됩니다.

h부사님은 엄청 친절하시고 적극적이셔서,

꼭 연락 주신다고, 매물이 나가더라도 연락을 주시겠다고 하셨습니다.

그런데!?

그리 적극적이고 친절하시던 h부사님은 연락이 없으시고..(물건이 나간 지금까지.. ㅎㅎㅎ)

오히려 워크인으로 잠시 방문했던 부동산에서 조정이 가능한 물건으로 연락을 주시게 되는데요.

해당 물건은 시세 대비 500만원 저렴한 물건이 있었는데,

매도자가 갑자기 급한 일이 생기시며 1500만원을 더 내려 거래하겠다고 연락을 하시게 되었습니다.

해당 가격은 제가 생각했던 가격보다 더 괜찮은 가격이 되어,

전 이틀 뒤 바로 반차를 내고 내려가서 집을 보고 거래 의사를 밝히게 됩니다.

하지만 아쉽게도

해당 매물을 갖고 있는 부사님이 또 계셨는데요.

주변 다른 투자자들에게 많이 연락을 돌리시는 바람에..

많은 분들이 관심을 갖고 물건을 보게 되면서

주말동안 잠수를 타셨던 매도자는 너무 많이 내린 것 같다며

기존 가격에서 500만 내려서 거래를 하겠다고 변경을 하게 됩니다.

너무 아쉽긴 했지만 부사님의 권유에 귀가 팔랑팔랑 해지면서

해당 금액도 매매가는 나쁘지 않으니,,, 라는 생각과 함께

단지와 사랑에 빠진 저는 계좌번호를 달라고 하게 됩니다.

그렇게, 막상 가계약을 앞두고

저녁 9시부터 다음날 출근 전까지 제가 분석한 단지 선호도에서

이 가격이 괜찮은지 계속해서 고민을 하게 됩니다.

매물 코칭을 할까 말까 계속 고민하면서

이것저것 리스크를 고민하던 중,

문득! 네이버 매물에 전세가 갑자기 많이 증가해있는 걸

확인하게 되는데요.

제가 주로 임장했던 시기에 비해 많은 전세가 생겨서

어떻게 된 일일까 싶었는데, 매매가 전세로 전환되거나

전세가 많이 나오는 시기였던 것으로 추측해보게 됩니다.

3.9/3.4를 생각했던 이 매물은,

해당 전세가를 확신할 수 없게 될 수 있다는 생각을 하게 되며

거래를 다시 보류하게 됩니다.

이때 부사님께 아침에 기프티콘과 함께 죄송하다고 말씀을 드리게 되었습니다.

사실 기대하지 않았는데 연락을 주신 감사함과,

제 조건을 맞춰 주시기 위해 노력하신 것,

계좌번호까지 받았지만 취소하게 된 것 등.

거래 직전까지의 경험을 하게 해주시는 좋은 부사님을 만나보게 되어 너무 감사했습니다.

사랑에 빠진 단지.. 언젠가 살 수 있는 날이 다시 오길..

C단지를 통해,

아무리 친절한 부사님이라고 해도 상황과 여건에 따라

나를 최우선으로 고려해주지 않으실 수도 있다.

매수 전, 인근 부동산을 왜 다 방문해야하는지 알게 된 경험이었습니다.

+ 좋은 물건은.. 많이 보면 매도자가 가격을 올릴 수 있다.. 빠른 협상과 결정 스킬 향상 시키기!

그후..

해당 단지의 전세는 현재 많이 소진된 상황.

그 당시로 돌아간다면 전세 물량이 언제 많이 나오고 소진되는 데 얼마나 걸리는지,

내 물건은 얼마에 충분히 가능한지 등 검토를 해보았을 것 같다.

하지만 주변 공급 등 많은 영향을 고민해본다하더라도 추측일 뿐,

그 당시 금액은 확실히 알 수 없기 때문에 투자금이 좀 더 들 수 있다는 점을 감안해서

보수적으로 투자금 더욱 확보해서 투자를 진행하며 매매가를 더 낮추는 방식을 검토하는 방법을 택했을 것 같다.

투자후보 3 : E단지 (feat. 단지분석과 단임의 중요성)

C단지 매수 직전까지 경험해보던 때,

함께 봤던 E단지의 이야기를 잠시 하고 넘어가려고 하는데요.

이곳저곳 매물을 보다가

A단지 매수에 적극적이시던 a부사님께서 연락이 옵니다.

바로 옆에 E단지 지금 급매로 3.75에 나왔는데 하시려면 얼른 오세요!

다급함이 느껴지는 목소리를 듣고 급하게 방문을 해서 매물을 보게 됩니다.

E단지는 단지 선호도(B ≥ C > D > A) 중에서

D와 A의 중간정도에 해당이 되는 단지였는데요.

여기도 한번쯤 볼까~ 생각을 하다가

A,B,C,D단지에만 너무 초점을 맞추다보니

사실 근처에 있는 E단지는 매임을 할 때

배제를 해버렸던 단지였습니다.

지금이라면 1호기를 할 단지 리스트 중에 하나로 넣고

이쪽도 우선 1개 매물이라도 봐뒀을 텐데,

당시에는 우선 앞마당을 만들면서

기회가 되면 1호기를 해야지~ 라는 마음으로 하다보니

조금 안일하게 매임을 하게 됐던 것 같아요.

어찌됐던 우선 간김에 우선 매물을 보게 되었고,

아쉽게도 단지 분석이 제대로 이뤄지지 않은 이 단지에 대해

금액대비 가격이 더 우선순위가 맞는지

알쏭달쏭 더 복잡함만 가득해져버린 채로 결정을 못하게 됩니다.

C단지에 집중을 하는 게 맞다는 이유로 해당 매물을 내려두게 되긴 했지만,

사실 지금 생각해보면 이 단지도 꽤 매력적인 단지였다는 것을

나중에 알게 되었답니다.

무엇보다도 정말 기회가 좋았던 것은

적극적인 A부사님께서 집주인에게 우선권을 받아,

다른 투자자 분들이 먼저 보더라도 제가 보고나서 결정할 수 있는

시간을 벌어놔 주셨습니다.

이런 사장님을 임장지에서 꼭 만나도록 열심히 돌아다녀야한다는 걸

많이 깨닫게 해주신 분이었어요..

그리고 단지분석을 할 때,

배제할 단지는 배제하되 기회가 있을법한 단지를

우선 배제하지 말자!

분석이라도 제대로 하자!

단임,매임,전임 하나 제대로 하지 못했던 아쉬운 E단지의 경험을 통해

임장을 꼼꼼히, 제대로 해야한다는 걸 느끼게 되었습니다.

투자후보 4 : B단지 (feat. 예상치 못했던 뜻밖의 기회)

기진맥진했던 시간을 보내고,

잠시 소강상태를 보내며

현재 앞마당에 집중하고 있던 시간..

잊고 있던 B단지의 b부사님이 연락이 옵니다.

”전에 봤던거 B단지 매물1, 매도자가 500 내리고

세입자는 지금 시세로 인상해서 계약한다고 하는데 매수 하실꺼에요?”

또 다시 두근두근두근.

사실.. 말씀해주셨던 매물이 잘 생각이 안났었는데요.

(이때 매물을 정말 너무 많이 보고 다녀서 기록만 계속하고

분석하고 ㅇ.ㅇ 퀭하게 돌아다니고 있었던 것 같습니다..ㅎㅎ)

그나마 기록해둔 것을 꺼내보니,

해당 매물은 상태나 조망 등 여러 면에서 괜찮았지만

매도자가 가격 조정의사가 없었고,

심지어 지금 살고 계신 세입자께서 아직 전세 기간도 남아있다보니,

투자에서 제외를 했던 물건이었습니다.

그래서 그냥 무심코 “세입자는 지금 시세로 구한다 하더라도

매매가가 타입대비 좀 비싸네요..”라는 말을 해뒀었는데

부사님이 해당 매물이 한달 정도 안나가자 매도자에게 가격 조정을 계속 만들어 주셨고,

저에게 가장 먼저 연락을 주셨더라고요.

저는 잠시 기다려달라고 말해둔 상태였어서

지금 나의 상황과, 해당 매물의 상태를 정리해보고

해당 매물을 계약하기로 연락을 드립니다.

연락을 드리는 과정에서 해당 매물을 조금 더 조정해서 계약까지 성공하게 되는데요.

부사님이 또 적극적으로 나서주신 덕분에 그냥 사버릴 수도 있던 매물을

제가 원하는 정도로 맞춰서 살 수 있게 됩니다.

마치며

1호기를 하기로 결정하고,

가계약금을 넣고 법무사를 알아보고

잔금까지의 모든 과정이 사실 순탄하지만은 않았습니다.

매도자께서 나이도 많으시고 시골에 계셔서

오기가 쉽지 않은 상황이셨는데요.

직접 만나지 않는 게 약간 부담스럽긴 했지만,

관련 글을 찾아보면서 제가 처한 상황에 대해

고민하고 결정하게 되면서

(영상통화도 하고, 녹음도 하는 등)

제 투자에 대한 결정과 책임을 지는 모든 일련의 과정을

접해봤다는 게 큰 경험이 되었던 것 같습니다.

사실 이 외에도 우당탕탕 1호기 경험담에 생략한 것들 중엔

계약하러 간 날 특약사항에 대해 이야기하다가 계약을 취소할 뻔했던 것,

법무사 비용 절감해보려고 이곳 저곳 연락하다가 민폐 끼친 것,

채권 매도 금액 계산 못해서 당일날 어버버버 그냥 시키는 대로 한 것,

하자 확인도 제대로 못하고 질질 끌려다니며 계약한 것,

부사님께 가격 조정 과정에서 너무 대충 한 것,

인감도장을 다시 만들기도 한 것까지..

(인감&인감도장은 매도할 때만 있으면 됩니다^____^ 매수는 막도장 갖고 가셔도 돼요~)

지금와서 돌아보면

제 물건에 대한 결정과 가격,

그리고 하자에 대한 부분이나 협상.

많은 부분에 부족했던 게 많이 떠오르긴 합니다.

지금 제가 부족함을 느낀다는 건,

앞으로 이 경험을 바탕으로 더 성장해서

2호기 매수 때는 지금의 후회가

밑거름이 될 수 있지 않을까 생각합니다.

무리하지 않는 범위내에서

우선 1호기를 매수해보는 경험을 자주 이야기 들었는데요.

그 이유가 무엇인지를 어렴풋이나마

알게 된 것 같습니다.

하나부터 열까지 부족했던 기억이 많지만,

결론적으론 1호기를 매수한 경험을 통해

많이 배우고 한 계단 성장했다는 것에 저를 칭찬해주려고 합니다.

누구에게나 처음은 있고 완벽할 순 없으니까요? ^^

다만, 이 경험을 통해 복기를 하며

다음 번 그리고 그 다음 번엔 좀 더 만족스러운 투자를 할 수 있게 되길 바라봅니다.

자잘한 이야기들은 언젠가 좀 더 경험하면서

나눔글로 풀어낼 수 있는 필력이 되길 바라며,

1호기 후기는 이쯤에서 마무리를 하겠습니다.

기억은 왜곡된다. 복기의 중요성

1호기 경험담을 쓰면서,

과거 부동산 사장님들과 통화했던 녹음도 다시 들어보고

중간중간 기록해놨던 것들도 다시 확인하며 복기를 해봤지만

역시 복기는 바로바로 해야한다는 사실을 다시금 느끼게 되었습니다.

특히 복기글을 쓰면서

그 때 나의 상황과 나의 결정이 하나로 정리되면서

부족했던 부분과 앞으로 발전시켜야하는 부분들,

무엇보다도 나의 결정에 좀 더 확신을 가지며

실전투자자로 한걸음 나가는 가장 중요한 부분이란걸 깨닫게 됩니다.

강의에서 뭉개면 안된다는 자모님의 말씀처럼,

하기 싫다면 어떻게든 빠르게 후딱 끝내버리더라도!

앞으로는 꼭 결과물을 만들어내겠다는 다짐을 하며

1호기 경험담을 마치겠습니다.

★코칭, 투자, 강의, 독서 등 모든 경험과 지식엔

꼭 후기/복기를 통해 내것으로 만드는 시간이 필요하다!!★

1호기까지 감사한 분들이 너무 많지만,

10억달성기도 아니고 (대상 소감도 아니다보니.. ㅎㅎㅎ)

’동료’라는 명사로 대체하여 감사를 전하고자 합니다.

길고, 짧은 시간 동안 함께해주신,

그리고 함께 끝까지 갈 우리 동료 여러분들 너무 감사합니다.

얼른 얼른 성장해서 조금이나마 더 도움이라도 도움이될 수 있는

동료이자 실전 투자자 펭쥐니가 되도록 하겠습니다.

느즈막이라도 경험담을 쓰기까지,

따뜻한 멱살 이끌어주신 동료들에게 너무 감사합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.