[펭쥐니] 규제 시장 속, 행동이 가져온 결과(서울 2호기 투자 경험담 1탄)

안녕하세요.

행복한 펭밀리를 위해 노력하는 투자자 

펭쥐니 입니다.

22년 열기를 시작으로

본격 투자에 입문한지 만 3년,

드디어 저에게도 서울 등기가 생기게 되었는데요.

반년 넘는 기간 동안,

많이 헤매면서 이룬 투자였고

특히나 현재 규제 시장 속에서

저와 비슷한 경험을 하고 계실지 모르는 동료분들께

조금이나마 도움이 되면 좋을 것 같습니다.

투자금은 정확히 얼마인가요?

혹시 투자하시려는 금액이 얼마인지 정확히 알고 계신가요?

통장에 찍혀있는 돈이

당연히 투자금이 아니냐고 생각하실 수 있지만,

저는 작년말 결혼을 하며 짝꿍의 돈과,

최근 0호기를 매도하며 생긴 돈을 합쳐

투자를 하게 되면서,

좀 더 많지만 분산된 투자금을 갖게 되었는데요. #뜻밖의 행운

문제는 0호기가

지방 오~래된 구축 아파트여서

집을 내 놓은지 약 반년간 뜸하다보니

자꾸만 매도가 안되서 매수를 할 수 없다는 핑계로

투자 물건을 보는 노력을 소홀히 했었습니다.

다행히도 월부학교에 오기 바로 직전(때마침 규제 직전!)에

급작스럽게 계약이 되면서,

투자금액과 가용 시기가 명확해지게 된 것인데요.

(정확히는 어떻게 매도를 해야하는지를 몰랐습니다..) #첫 매도 #까막눈

https://weolbu.com/s/HG5PwKnUY4

[펭쥐니] 매도와 매수 그 사이 어딘가에서 망설이고 계신가요?_0호기 매도 경험담

복기를 하면서 느낀건,

내 가용금액(투자금)을 명확하게 확인하고

투자금을 세팅해서 물건을 보는 게 중요하다는 것이었습니다.

잘한 점 : 방법을 수용해서 실천하고 매도한 것

아쉬운 점 : 좀 더 확신을 갖고 미리 투자처를 찾지 못한 것

투자의 단계

제가 이번에 2호기를 매수할 수 있었던 건,

정말 온~전히 월부학교를 오게 되고,

밥잘 튜터님과 우지공 반장님 그리고 밥심이들 덕분인데요.

특히 밥잘 튜터님께 많은 조언을 받으며

투자를 하는 과정을 제대로 경험해봤다는 게

큰 자산이 되었습니다. 

저는 이번에 경험한 단계를

완전 기초적인 부분부터 점검하기 위해,

1) 투자 단지 확보 (구별 → 전체)

2) 좋은 것부터 투자 가능 매물 찾기

3) 협상(내게 맞는 물건 만들기)

4) 코칭과 실전투자

4단계로 나눠 봤습니다.

1) 투자 단지 확보 (구별 → 전체)

제가 투자를 진행하면서

정~말 많이 헤맨 부분인데요.

‘내가 가진 앞마당에서 할 수 있는 가장 좋은 걸 한다.’

강의에서 이론으로 많이 들었는데,

이걸 실전에 적용할 때

나오는 게 아래 순서였어요.

ㄱ. 앞마당 단지 전수조사

ㄴ.  가용 투자금 기준 +,-5천만원까지 필터링

ㄷ.  단지 우선순위 나열

ㄱ,ㄴ은 시간과 노력이 들어가는 것이고,

ㄷ은 그간 내가 일궈온 노력의 결과물로

만들어 낼 수 있는 것인데요.

이 단계에서 가장 중요한 포인트는

‘앞마당 관리’ 입니다!

제가 투자 단지를 설정하면서

많이 헤맨 이유가,

그동안 만든 앞마당 중

투자금 범위에 들어오는 단지들의

우선순위가 잘 정해지지 않았다는 것이었어요.

어떤 앞마당은 너무 오래전에 만들고

관리를 하지 않아 가물가물하기도 했고,

심지어 어떤 앞마당은 매임을 하지 않아

’반마당’이라는 꼬리표를 달아두고

방치해둔 곳도 있었어요.

그럼 어떻게 할까요?

그 앞마당은 빼버릴까요?

그런데 그 앞마당에 보석들(투자금 내 단지들)이 많다면요?

이런 상황의 앞마당 단지들이 있다보니,

투자매물을 찾으면서 동시에 매물비교를 하며

앞마당을 점점 선명하게 만들고

우선순위를 정리하는 과정을 

거치게 되었습니다.

쉽진 않지만.. 이 과정에서

내가 선택하는 단지-매물에 대한

확신을 가지고 우선순위를 정할 수 있었어요.

저는 서울경기 4급지 대부분을 앞마당으로 갖고 있었고,

각 앞마당에 투자 가능 단지를 추렸을 때

가능한 단지들을 우선 구에서 먼저 5개~10개를 뽑아

마지막엔 전체 구에서 비교하는 방식으로 진행했습니다.

전체 구를 기준으로 우선순위를 정하려고 보니

너무 어려워서 일단 구별로 먼저 뽑고,

최종적으로 합치는 방식이 되었는데요.

이 과정을 계속해서 해보고,

비교평가를 하면서 결론을 내림으로써

‘내가 가진 앞마당에서 할 수 있는 가장 좋은 걸 한다.’는

첫 단추가 끼워질 수 있게 됩니다.

사실 전 이 과정에 중간에 제대로 되지 않아서

후순위 단지들을 먼저 보는 만행을 저질렀는데요.

덕분에 헤맨 시간이 더 늘어나긴 했지만,

그 덕분에 앞마당은 더 선명해졌습니다. # 헤맨 만큼 내땅! #럭키비키

잘한점 : 시세를 꾸준히 보고, 뒤늦게나마 단지 우선순위를 제대로 선별해본 것

아쉬운 점 : 앞마당을 만들 때 선명하게 만들지 않고, 이후 관리를 하지 않은 것

2) 좋은 것부터 투자 가능 매물 찾기

단지 우선 순위가 정해졌다면,

그 다음은 본격 투자 매물을 찾으러 출발합니다!

여기서 중요한 포인트는 바로 ‘행동력’인데요.

내가 좋아보이는 단지/매물은

남들도 보고 있을 가능성이 높기 때문에,

당일 야간에라도, 휴가를 써서라도

빠르게 보고 투자할 수 있는지 검토하는 게 중요합니다.

(좋은 물건은 바로바로 계약이 되더라고요)

전 그동안 주말 임장을 주로 하다보니,

평일 저녁에 매물 1개를 보러 타지역을 가는게

사실 좀 망설였던 것도 있지만

1호기를 할때도 이렇게 하지 않고는 불가능했고,

이번 투자도 마찬가지였습니다.

기회는 행동하는 사람에게 온다!

좀 더 적극적으로 행동하면서,

특히 급매는 바로바로 보기 위해 휴가를

어떻게든 써가면서 기차에 오릅니다.

이런 행동을 바탕으로

좋은 단지/매물을 순차적으로 보면서

내 투자 조건에 맞는 지 파악하는

과정을 거치게 됩니다.

잘한 점 : 투자에 도움이 되는 행동 직접 해본 것(케파 증가)

아쉬운 점 : 미리미리 더 전임하고 행동하지 않은 것

3) 협상(내게 맞는 물건 만들기)

이렇게 고르게 되었을 때,

조건에 맞는 매물은 사실상 많지는 않은데요.

왜냐면 좋은 조건 물건은 빠르게 거래가 되고,

지금같은 시장에선 조건을 만들기 어렵더라고요.

그럼에도 ‘나에게 맞는 조건 1개’는

찾거나 만들 수 있습니다!

이 과정에서 네고나 협상을 하는데요.

이번 제 투자에서 크게 배운 것 중 하나는

’협상’이 정말 중요하고,

협상 방법이나 순서에 따라서

성사되려던 것도 안될 수 있다는 것이었는 데요.

매도자께서 가격 조정을 꽤 해주신 매물에,

제가 추가로 이것저것 요청을 하면서

상대에게 도움이 될 요소는 없었어서

매도자께서 받아주지 않으신 건 물론

기분나빠 하시는 상황까지 갔던 사례가 있었습니다.

다행히 잘 설명드려서 해소는 되었으나,

전세입자의 만기 리스크로 인해

매수까지는 가지 못했고

이 계기로 나의 이익만을 주장할게 아니라

상대도 도움이될 만한 것을 내가 주는

win-win 협상의 중요성을 배우게 되었습니다.

그리고 규제 시장 속에서

조건 조율이 잘 안되는 상황에 부딪혀 매수가 어려워지기도 했고,

어렵던 물건이 조율되면서 제 투자 범위에 들어오기도 했습니다.

언제 어떻게 변할 지 알 수 없기 때문에,

늘 현장에 있는 게 가장 중요한 포인트였던 것 같아요.

잘한 점 : 결론적으로 내 상황에 맞는 물건 찾아 투자 성공

아쉬운 점 : 협상 순서를 고려하지 않고 그냥 막 던지다보니 매도자와 부사님과 관계가 틀어짐

4) 코칭과 실전투자

우여곡절 끝에 조건에 맞는 매물을 선정하면,

코칭을 통해 내 상황과 조건에 맞는 매물인지

확인을 받게 되면 최종적으로 매수 여부를 결정하게 됩니다.

(언제나 최종 결정은 내 몫)

제 경우엔 이번에 2호기를 진행하는 것이지만

짝꿍 입장에선 1호기를 하는 것과 마찬가지였기 때문에,

짝꿍이 어떤 단지에 투자하는지 관심을 많이 갖게 되었는데요.

특히 투자 물건을 찾던 중,

투자코칭을 받게 되면서 더욱 관심을 갖게 된 것도 있었습니다.

https://weolbu.com/s/HGPOaZsk72

[펭쥐니] 눈 앞의 다급함에 제쳐둔 행복 (투자코칭 후기 with 마스터 멘토님)

짝궁의 관심은 자연스럽게 저에게 질문으로 이어졌고,

선정 매물은 물론 단지, 그리고 이 지역의 입지까지 설명을 해주면서

제가 선택한 물건에 대한 검토와 확신까지 할 수 있는 좋은 계기가 되었습니다.

무엇보다도 투자 전 필수 코스!

매물 코칭을 통해 제 상황에 맞춘 코칭을 받을 수 있었는데요.

한가해보이 멘토님께서 해주신 매물 코칭에서,

제가 가진 1호기의 상황과 리스크를 검토해주시고

선정한 매물의 가치와 가격, 그리고 리스크까지 

다각도로 검토해주시면서

제가 가지고 있던 조금은 걱정되었던 단점까지

잘 커버하며 장기적으로 갖고갈 수 있는 확신의 물건이 되었습니다.

늘 코칭을 받으면,

이번 매수뿐만 아니라

투자자의 눈이 더 트이게 되는 것이 

정말 큰 장점 중 하나라고 생각합니다.

그래서 뭘 했다고?

이 과정은 누군가에게 너무 당연한 것일 수 있지만,

사실 전 이 과정을 1호기때 제대로 하지 못했고

이번 2호기를 하며 제대로 배워볼 수 있었어요.

(사실 투자는 물론 앞마당을 만드는 과정에서부터

필요한 과정을 전 지금에야 제대로 하게 된 거죠..)

특히 저는 투자 단계의 과정들을 거치면서,

일단 그냥 임장지로 달려가는 날도 많았고,

우선순위 정리도 안되서 일단 매물부터 보면서 생각하기도,

정말 말도 안되는 물건들을 튜터님께 문의드리기도 했고,

일요일은 물론, 평일 밤9시에, 아침 8시반에 매물을 보기도 하고,

규제로 인한 리스크 헷지를 위해 대출상담사와 창구 직원과 20통 넘게 연락하기도,

전세 대출이 나오는지 확답을 받고 싶어서 물건지 근처 은행에 전부 전화를 돌려보기도,

매물 문의서를 작성하다가 버벅거리면서 앞마당 임보를 다시 꺼내 작성하기도 하는..

정말 1호기 못지 않은 우당탕탕을 했습니다.

그러면서도 제가 7월 투자를 하기로 더욱 결심했던 순간은,

’지금같은 시기에 해보면 정말 많이 배울 수 있고,

나중엔 어떤 시기에도 투자를 할 수 있지 않을까?’라는 것이었고

약 2개월의 노력 끝에

자신감과 결과까지 만들어줄 수 있던 감사한 시간이었습니다.

특히 이번 투자는

제 앞마당 내에서 지금 시기에 할 수 있는

’최선’의 매물이었다는 것을 확신할 수 있는

행동을 해봤다는 것 자체가 가장 큰 자산이 되었습니다.

아마 저 혼자 했다면 절대 하지 못했을 경험과 결정을,

밥잘 튜터님 덕분에 정말 끝끝내 만들어낼 수 있었습니다…

이번에 복기를 하면서 튜터님과 나눈 대화와 통화를 보면서

정말 너무 많은 시간과 에너지를 할애해주신 걸

다시 한번 체감했는데요. 튜터님 너무 감사합니다 ♡

그리고 이번 학기 함께하며 멘탈 안흔들리게 잡아주시고,

현장에서 함께 해주시면서 우선순위의 중요성 깨우치게 해주신

우지공 반장님. 너무 감사합니다.

마지막으로 단톡에서도, 개인적으로도 연락주시고 늘 힘주신 우리 밥심이들….

한명 한명 정말 너무 감사합니다.

이번 투자는 정말 적토마에 메달려 질질 끌려가듯 결승점을 향해 달려왔고,

도달할 수 밖에 없던 여정을 겪었던 것 같습니다. 벅찬데 너무 행복했고,

저를 끌고 가주시는 분들께서 얼마나 힘드셨을지...

죄송하고 또 감사합니다.

사전에 투자 감각 마사지해주신

긍정 튜터님, 녹두보리 튜터님도 너무 감사합니다.

@@ 

이 투자 단계를 거치며 

어떤 매물을 검토하고 투자하게 되었는지,

투자 매물에 대한 상세글은 

2탄에서 좀 더 자세히 복기&나눔 해보도록 하겠습니다!

To be continued…