안녕하세요

말과 행동에 힘이 있는 사람

먀먀둥이 입니다.

​

서울수도권 부동산의 입지분석에서

중요한 요소는 무엇인가요?

​

무조건 강남접근성이지!!

역세권에서 가까울수록

좋은거 아냐?

​

무슨소리야!

요즘은 연식이 더 중요하대!!

​

​

제가 처음 부동산공부를 시작할때는

역세권이 가장 중요하다고 배웠고

오랫동안 그렇게 생각했었습니다.

​

아직도 역세권이 짱인가요?

이제는 연식이 짱인건가요?

​

역세권, 연식보다 중요한것은

그 지역의 핵심 입지요소 입니다.

​

서울 25개구 각각그 지역을 선택하는 사람들의 수요가

다르기 때문에 지역별 핵심 입지요소를

알아야 단지분석에 헷갈림이 없을것 같아요.

뭐시라~?

입지요소에는

직장 교통 학군 환경

+ 부촌, 한강뷰 등이

있습니다.

​

많은 사람들이 서울수도권에서는

이 입지요소들중 '교통' 이

중요한 요소라고 생각하고

그에따라 단지분석에 어려움이

있으실것 같아요.

​

​

예를들어 볼게요.

우리나라 최고 부자동네!

2,3,7,9,신분당,수인분당

주요지하철노선이 모두 지나는

강남에서도 역세권이 짱인가요?

✓ 입지요소 : 부촌 > 교통

강남구 도곡경남 : 2005년식, 신분당선+3호선

✓ 강남구 삼성중앙하이츠 : 2004년식, 7호선

​

→ 직장,교통,학군,환경을 모두 갖춘 강남에서는

경제적으로 여유있는 사람들이 살기 때문에

'진짜 부자'들이 어디를 좋아하는지 알아야 합니다.

​

강남구에서는 대부분의 단지가 역세권이고

직장 교통 학군 환경 모두 갖춘 곳이기 때문에

+@ 요소인 '부촌'이 중요해요!

전통적으로 부자들이 좋아하는 동네가

어디인지를 파악해야 단지선호도 파악에

혼란이 없습니다 :)

​

강남구민 :

나 삼성동 살아~ (O)

나 도곡동 살아~ (?)

그렇다면 길음미아뉴타운으로

유명한 성북구는 어떨까요?

성북구도 역세권이 짱일까요?

​

✓ 입지요소 : 환경 >​ 교통

보문아이파크 : 2003년식, 6호선, 우이신설선 초역세권

✓길음뉴타운11단지롯데캐슬골든힐스 : 2019년식, 지하철X

​

→성북구는 강남과 정말멉니다 ㅠ.ㅠ

(참 임장가기 힘들었네요..ㅜ^ㅜ)

애초에 지리적으로 멀기 때문에 성북구에 사는 사람들은

강남출퇴근을 빨리하려는 수요보다

쾌적하고 좋은 아파트에 거주하고자 하는 수요가 더 큽니다.

만약 강남출퇴근이 필요하다면

평수를 줄이고 연식을 포기하더라도

동대문구 역세권 구축으로 이사갈 확률이 높아요.

​

그래서 6호선, 우이신설선 초역세권이고

평지에 위치한 보문아이파크보다,

​

언덕이 매우 심하고 지하철 이용하려면

마을버스를 타야함에도

아파트들이 모여있고 연식이 좋은

길음뉴타운11단지를 더 선호합니다.

​

" 성북구민 : 나는 어차피 직장출퇴근에

큰무리가 없으니까 좋은아파트에서 아이키우며 살래 ! "

그렇다면.. 아주 핫했던 지역!

강남과는 멀지만 여의도와 도심이 가까운

마포구는 어떨까요?

​

✓ 입지요소 : 교통> 연식

마포구 한강밤섬자이(2010) : 6호선, 한강뷰

✓ 마포구 마포자이(2003) 5,6,경의중앙,공항철도,아파트밀집

​

→ 마포는 직장접근성+5호선접근성 때문에

거주하는 사람들이 많은 지역입니다.

​

이런 마포구에서 한강이 내려다 보이는 준신축

한강밤섬자이보다,

​

CBD, YBD 로의 접근 가능한

'교통'이라는 입지요소가 좋은 마포자이를

7년이나 나이가 많음에도 불구하고

사람들은 더 선호하기 때문입니다.

​

"마포인 : 직장 가까운게 짱이야..!"

서울은 정말 크고 복잡합니다.

아파트 평균연식은 30세가 훌쩍넘었고

지하철은 곳곳에 연장되고 있으며

뉴타운 재개발 재건축 예정지도 많구요

역사가 긴 대한민국의 도심이기 때문에 부촌도 있어요.

​

연식, 역세권이 무조건 중요한 입지요소라고

일률적으로 판단하기에는 어려움이 많네요ㅜ^ㅜ

​

크고 복잡한 서울 25개구의

각 구별 중요 입지요소들을

내마중 권유디튜터님의 2강을 레버리지하여

한판에 모아보았습니다.

이렇게 한판에 모아놓고 보니

1군부터 5군까지 수도권 입지결정요소를

많이 갖춘 지역들이 상위급지에,

그렇지 않은 지역들이 하위급지에

위치하는것을 볼 수 있네요 :)

​

이 표를 보고 각 구별로 핵심적인

입지요소가 무엇인지 알고,

지역분석, 단지분석을 해보아요 ❤️

​

결국 우리가 파악해야하는 것은

서울이든, 수도권이든, 지방이든

"이곳에 사는 사람들이

왜 이곳에 사는가"

를 파악하는것이 핵심인것 같습니다.

​

"여기 사는사람들은

왜 여기살까?

여기 사는 가장 큰 장점은

뭐라고 생각할까?"

(궁시렁궁시렁~)

​

역시 부동산은 공감의 영역,

인문학의 영역이라 생각됩니다.

'내가 좋아보이는곳'이 아닌

'이곳에 사는사람들이 좋아하는곳'을

볼 수 있는 똑똑한 월부인이 됩시다 ❤️

​

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)

​

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