열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 104조 나부기]

시세트래킹과 임장보고서를 잘 쓰시는 게리롱 선생님의 강의

열반스쿨 중급반 1강과 2강을 본 후 나부기의 계획과 느낌과 다짐!

계획은 밥잘님의 내 투자금으로 상급지를 지역을 파악하고

게리롱님의 시세트래킹이나,임장보고를 본 후 직접 임장을 가보는 것이다.

내가 실수하기 쉬운 체크포인트

1. 중요한 부분은 내가 잔금을 준비할 수 있나?
2. 갭만 보지 않고 진짜 가치있는 아파트를 판단하고 사려는 것인가?
3. 신축에 눈이 멀어 입지를 보지 못하는 것은 아닐까?
4. 세금과 유지 비용(취득세, 보유세, 역전세, 보수, 부동산 중개수수료)까지 계산해도 나한테 이익이 나는 것인가?
5. 오래 보유하면 물가 대비 이익이 있는 것인가?
6. 엑시트 시점을 아는 가? 즉 가장 높은 가격에 팔 수 있는 시기까지 생각한 것인가? 그렇다면 언제라고 생각하는가?
7. 게리롱 샘처럼 현재 매물 이후 부동산에 더 싼 물건이 있는지 끝까지 추가 문의하고 확인하자!

초보실수 : 가격 싼것, 투자금 적게 드네?

가치가 있는 단지인가?

장기 우상향할 만한가?

위아래 말고, 좌우로도 봐라.

부동산 투자원칙:

가치있는 물건을 싸게 산 후 / 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜야한다.

잃지 않는 투자의 5가지 원칙 : 저환수원리

저평가

'가치가 있는 것'을 가치보다 싸게 산다.

저평가 : 가치 > 가격

저평가 : '가치가 있는 것'을 가치보다 싸게 산다.

(아무거나=갭투자=싼거 사다 vs 가치있는 물건=저평가= 가치있는 것을 싸게 산다.)

저평가 비교평가 (기치가 있는 것 중에)

1. (기치가 있는 것 중에) 같은 가격인데 더 좋은 거 ex) 같은 가격 밴틀리 vs 소나타
2. (기치가 있는 것 중에) 비슷하게 좋은데 더 싼거?
3. (기치가 있는 것 중에) 비교대상이 많을 수록 유리함.

저가치?(가격이 싸도 가치가 낮음) vs 저평가? (가치가 있고 가격이 싸다.)구분 기준

저가치 단지가 보이는 공통적인 특징

저가치를 빼라!

저가치 = 입지가 떨어지는 구축(사람이 좋아하지 않는 동네)

전세가가 장기간 오르지 않음(물가 상승률 반영x)

서울투자 특징 - 빈땅 없음, 좋아하는 곳이 거의 변하지 않음 (땅의 가치 높다.)

입지 (땅의 위치) > 상품성 (새 아파트)

서울은 입지 좋은 곳 선호

지방투자 특징- 반땅 많음.좋아하는 곳이 계속 변함, (땅의 가치 낮다)

상품성 (새 아파트)> 입지 (땅의 위치)

지방 새 아파트 선호

환금성

환금성 : 원혈때 현금화 가능?

환금성 (가치를 잘 아는 것이 중요하다.)

선호도 = 가치 높다.

환금성: 저층 제외, 탑층 제외, 300세대 미만 x

환금성의 진짜 이해 : 매도시점에도 사람들이 좋아할 만 한 것

환금성 잘못이해 실수 실수 : 아무거나 사고, 매도에 대한 계획이 없다. 입지와 연식에 따른 선호도를 모른다.

환금성 진짜 중요한 것 : : 입지와 연식에 따른 선호도를 이해한다.

투자 범위와 매도 계획을 설정하고 투자한다.

서울과 수도권: 가급적 안 팔 것을 산다(장기보유)

예외: 그럼에도 불구하고 팔아야할 것

입지 떨어지는 신축, 입지 떨어지는 구축

예) 안성 아양시티프라디움. 용인 처인구 gs자이, 의정부 호원쌍

지방: 팔생각하고 산다(단기보유 후 매도)

그럼에도 불구하고 장기보유할 수 있는게 있음

예) 부산 해운대자이, 대구 범어힐스테이트, 대전 크로바

부동산 투자의 환금성 높은것 순서

아파트(환금성이 제일 높다)-빌라-오피스텔-상가-토지,건물

빌라는 실거래가 없어서 어렵다. (매도하려면 1년은 기본으로 넘을 것이다.)

우리 서울 상급지만 투자하니 환금성이 좋은 편이다.

수익성

수익성 : 투자금 대비 수익이 충분한지?

수익성 3원칙 :

1.수요가 풍부하고, 가치가 있는 물건을 산다.

2.적당한 투자금으로 산다(무조건 적은 투자금 아니다)

3. 싼 구간에 산다.

수익금+수익률(= 투자실력에 따라 결정)

고민

1. 어떤 게 더 싸지?
2. 어떤게 투자금이 더 적게 들지?
3. 어느게 더 수요가 많고, 가치가 크지?

수익성 : 최고의 수익(수익률)이 날만한 물건에 투자한다.

진짜 의미: 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.

수익금 : 가치성장 (은마아파트 8억투자, 12억 수익금, 150% 수익률)

수익률 : 소액투자 (천안 두정대우 2 , 수익익금 5천만원, 수익률 1000% )

천안 백성아이파크 1차 수익익금 1.2악원, 수익률 400% )

수지구 한국아파트 수익금 5억, 수익률 1000%

원금 보존

원금보존 : 내 투자금을 잃지 않을 수 있나?

주식처럼 손절하면서 사고 팔고 하는게 아니라

1. 싸게 샀다면 잘 지켜서 수익을 내고,
2. 수익이 났을 때 팔아서 그때 투자할 수 있는 더 가치 있는 물건을 투자하는 것

원금보존의 3원칙

1. 지금 전세가율(=전세가)이 적절한 수준인가?
2. 수요가 많고 가치가 있는 물건인가?
3. 단지 입주 물량이 적절한가?

원금보존 : 높은 전세가율에 투자해 원금을 잃지 않는다.

진짜의미 : 높은 절세가율에 원금을 '절대' 잃지 않는다.

전세가율이 비상식적으로 높을 수도 있다, 그러니 시세를 보고 전세가율을 판단해라.-나부기-

높은 전세가율에 투자 : 매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않는다.

전세 상승분으로 투자금을 빠르게 회수 : 투자금 회수해서 재투자 해야지

단, 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다.(그 시기를 버텨야만 수익을 낸다. )

그때까지 내 투자금을 절대 잃지 않고 지킨다.

질문: 지금 손실이지만 지방팔고,수도권을 살까요? 즉 지금 손해보더라도

갈아탈까?

즉 손실을 보고 온다는 것인가?

'투자는 싸게 산 걸, 비싸게 파는 행위'라는 것이 중요하다.

리스크

리스크 : 수익이 날 때까지 잘 보유할 수 있나?

리스크를 피해서 투자한다. (리스크가 0인 수익은 없다.)

진짜 의미: 감당가능한 리스크에 투자하고,대응한다.

공급을 안보고 투자했더니 대구에서 역전세 1.5억이 나더라. ㅜㅜ

공덕에 공급량이 많아서 투자안했는데, 수익이 나는 투자였더라.ㅜ.ㅜ

공급량이 서울, 수도권이면 생각보다 공급량에 쫄아서 투자를 포기할 필요는 없다.-나부기-

예상 되는 리스크가 있는가?

전세세팅 크게 2개 리스크 (잔금 리시크, 전세 리스크)

1. 잔금 칠수있나? (전세상황 안좋거나, 입주물량 많거나 영향)

예)매매가 5억 , 4억전세금, 1억이라고 생각했는데

전세가 안 나갈경우 5억 준비할 수 있나? 계약금 날린다.

잔금 안되면 투자 안한다. 이것을 어떻게 준비하느냐가 1순위 인 것 같다. -나부기-

2. 역전세 돌려줄 수 있나?

2년뒤 상황에 입주물량 재계약시점에 역전세 돌려줄 수있나?

리스크를 감수할 만큼 매력적인가? (투자할 만큼 괜찮은가?) 매수 꼭 검토대상-나부기-

예)역전세 금액 예상

5억매매,4.5억 전세가. 현제 투자금 5천만원, 이후 2년뒤 역전세금 5천만원 예상 시

매수 후 2년 후 공급량이 많아서 전세가 떨어지겠네. 과거에 비슷한 때를 보니

전세금이 5천만원이 떨어졌네.

현재 투자금 5천만원으로 하는데, 추후 5천만원 역전세가 나도 투자할 만하면 투자할까?

리스크로 망하지 않는 방법

매수

1. 무리한 전세가를 고집하지 않는다.(추후 부메랑으로 돌아오더라.)

즉) 적당하게 맞쳐라!

2. 대출을 활용해 투자하지 않는다(마통 X)

운영

1. 전세 상승분으로 무리하게 재투자 X

2. 감당 가능한 규모로 운용한다.

임장

분위기 임장=> 단지임장=> 매물

생활권 분위기+지리 파악이 돼야 각각 단지의 가치를 알기 쉽다.

임장보고서 : 가치파악(임장+임보) 본질이해

목적 : 내가하고있는 행동들이 가치를 파악하는 것과 어떤 관계가 있는지?

1주차 : 지역조사 (임장보고서)+ 분위기 임장(임장)

지역 조사 : 어떤 지역이지 대략적으로 알아보기 (인구, 상권,_)

지역 조사 방법 : 지도를 보면서 위치를 확인하고 나무 위키를 읽으며, 지역의 특징을 파악한다.

생활권(거주환경) 느낌 +지리=위치(입지)

가치 : ~하기 때문에 좋은 곳이야

이유 : ~ 좋기는 하지만 아쉬운 점

분위기 임장 : 분위기 느끼기 (사람들이 어느 동네를 종아하는지 알기 위해)

: 번화가 (상권, 역주변,) + 주택가(아파트, 빌라)

지하철역- 유동인구

상권_ 주요 업종(유해업소 유무)

주택가(아파트) - 거주민 분위기 (젊은층이 많은가?)

학원가 - 규모, 학원, 종류, 브랜드 (학원이 있으면 선호도가 높다.) 대형학원

분위기 임장 방법 : 지리를 익히기 (길을 익힌다.)

임장루트 그리기

크게 크게 돌아다니지

입지분석

교통, 직장, 학군, 환경 파악

단지에 대한 느낌 정리

가치:~단지 좋은 단지야

이유: 이 단지는 ~ 가 좋기 때문이야, 단점은~