경기도 하남시 망월동 미사강변골든센트로 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 29조 나부기]

아파트 수익률 보고서 

아파트명

경기도 하남시 망월동 미사강변골든센트로

입지평가 등급

직장 (등급 C)

교통 (등급 A--)

학군 (등급 A)

환경 (등급 B+)

공급 (등급 A)

입지평가

직장 (등급 C)

경기도 하남시 사업체수 : 16,598개 / 종사자수 84,289명

교통 (등급 A--)

강남 54분 / 여의도 1시간 6분 / 시청 1시간 1분  - 등급 A--

학군 (등급 A)

중학교 (학업성취도 / 특목고)

미사중학교 92.9% , 특목고 진학률 0.5%

미사강변중학교 90.6% 특목고 진학률 3.4%

덕풍중학교 86.4% , 특목고 진학률 1.8%

환경 (등급 B+)

백화점

신세계 백화점 스타필드 하남점 : (자동차 : 12분, 대중교통 23분, 도보 58분)

천호 현대백화점 : (자동차 : 21분, 대중교통 30분 , 도보 2시간 7분)

마트

이마트 하남점 : (자동차 : 10분, 대중교통 18분, 도보27분)

코스트코 하남점 : (자동차 : 11분, 대중교통 17분, 도보26분)

트레이더스 홀세일 클럽 하남점 : (자동차 : 13분, 대중교통 23분, 도보 1시간 1분)

홈플러스 경기 하남점 : (자동차 : 15분, 대중교통 27분, 도보57분)

공급 (등급 A)

적정수요 : 320,000(하남시 인구수 : 네이버 '하남시 인구수' 검색 ) X 0.5%= 1,600세대 (1년), 4,800세대 (3년)

인구수 X 0.5% 이내 -> A등급

수익률 보고서

수익률 분석 (10년 내 고점 매입시)

(24평) 현재 2023년 9월 (매매가 7.45억, 전세가 5.57억)

(24평) 10년내 고점 매입시 2021년 12월 (최고가 9.28억 / 전세가 5.575억)

수익률 : 7.45억 -9.28억= -1.83억 / 9.28-5.575=3.705 * 100 = -49.3%

연수익률 : -49.3%/2 = -24,65%

수익 : -1,83억

수익률 분석 (10년 내 저점 매입시)

24평) 현재 2023년 9월 (매매가 7.45억, 전세가 5.57억)

(24평) 10년내 저점 매입시 2022년 9월 (최저가 5.81억 / 전세가 5.32억)

수익률 : 7.45억 -5.81억= 1,64억 / 5.81-5.32=0.49 * 100 = 334%

연수익률 : 334%/2 =167%

수익 : 1.,64억

고점에서 매입시 수익률 : -49.3% , 연 수익률 : -24.65% , 수익 : -1.83억

저점에서 매입시 수익률 : 334%, 연 수익률 : 167% , 수익 1.64억

위치(지도)

입지평가

직장 (등급 C)

경기도 하남시 사업체수 : 16,598개 / 종사자수 84,289개

교통 (등급 A--)

강남 54분 / 여의도 1시간 6분 / 시청 1시간 1분  - 등급 A--

학군 (등급 A)

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

초등학교

미사중앙초

중학교 (학업성취도 / 특목고)

미사중학교 92.9% , 특목고 진학률 0.5%

미사강변중학교 90.6% 특목고 진학률 3.4%

덕풍중학교 86.4% , 특목고 진학률 1.8%

환경 (A등급)

백화점

신세계 백화점 스타필드 하남점 : (자동차 : 12분, 대중교통 23분, 도보 58분)

천호 현대백화점 : (자동차 : 21분, 대중교통 30분 , 도보 2시간 7분)

마트

이마트 하남점 : (자동차 : 10분, 대중교통 18분, 도보27분)

코스트코 하남점 : (자동차 : 11분, 대중교통 17분, 도보26분)

트레이더스 홀세일 클럽 하남점 : (자동차 : 13분, 대중교통 23분, 도보 1시간 1분)

홈플러스 경기 하남점 : (자동차 : 15분, 대중교통 27분, 도보57분)

질문 : 백화점과 마트는 몇 KM 이내인가?

강의는 1km내로 기준이 되어있음.

내 기준을 자동차로 30분 이내로 설정하였음.

공급 (A등급)

(출처: https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 / 부동산지인 : 수요/입지_지역: 경기 하남시. 주택유형: 아파트)

적정수요 : 320,000(하남시 인구수 : 네이버 '하남시 인구수' 검색 ) X 0.5%= 1,600세대 (1년), 4,800세대 (3년)

인구수 X 0.5% 이내 -> A등급

2023년 입주량 : 1773

2024년 입주량 : 980

2025년 입주량 0

3년 입주량 합 : 2753

1년 입주량 평균 : 917

결론 1년 입주량 기준 917 < 1600 (하남 인구수 320,000 X 0.5% 이내 -> A등급)

질문 : 1.공급은 어디까지를 포함해서 하는건지?

추후 근처 하남 인구 전출, 전입 부분도 확인해서 보강해야 할 것 같음.

그리고 분양은 변할 수 있으므로 수시로 확인하는 것이 좋은 것 같음

수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

(24평) 2023년 9월 현재 (매매가 7.45억, 전세가 5.57억)

매매가 : 하한가 7억 , 상한가 7.9억 = 평균 7.45억

전세가 : 하한가 4.2억 , 상한가 5억 = 평균 4.6억

매전차이 : 2.85억

전세가율 : 61.7%

(24평) 10년내 고점 매입시 (호갱노노) 2021년 12월 최고가 9.28억 / 전세가 5.575억

저점

수익률 분석 (10년 내 고점 매입시)

(24평) 현재 2023년 9월 (매매가 7.45억, 전세가 5.57억)

(24평) 10년내 고점 매입시 2021년 12월 (최고가 9.28억 / 전세가 5.575억)

수익률 : 7.45억 -9.28억= -1.83억 / 9.28-5.575=3.705 * 100 = -49.3%

연수익률 : -49.3%/2 = -24,65%

수익 : -1,83억

수익률 분석 (10년 내 저점 매입시)

24평) 현재 2023년 9월 (매매가 7.45억, 전세가 5.57억)

(24평) 10년내 저점 매입시 2022년 9월 (최저가 5.81억 / 전세가 5.32억)

수익률 : 7.45억 -5.81억= 1,64억 / 5.81-5.32=0.49 * 100 = 334%

연수익률 : 334%/2 =167%

수익 : 1.,64억

고점에서 매입시 수익률 : -49.3% , 연 수익률 : -24.65% , 수익 : -1.83억

저점에서 매입시 수익률 : 334%, 연 수익률 : 167% , 수익 1.64억

월부 수익률 계산기와 내 계산이 맞는지 확인

임장 루트

임장 전 루트

실제 임장 루트

미사강변골든센트로 아파트 사진

관련 정보

임장 후 느낀점

장점

교통

5호선 미사역에서 7분으로 지하철과 가깝습니다. 단 동마다 차이가 있음.

환경

새 아파트들의 입주로 주변 아파트와 미사역, 상가들이 깔끔하고

자동차로 30분내의 백화점2개, 마트 3개 이상이고 상가에 병원, 학원, 맛집 등이

많아서 생활이 편리할 것 같습니다.

주변에 미사 호수공원이 있어서 운동과 산책하기 좋을 것 같았습니다.

전세 수요

대단지라서 관리비 등이 저렴할 것 같고

초등학교와 중학교가 있어서 학부모의 수요로

전세 수요가 꾸준이 있을 것 같습니다.

학군

특목고 및 학업성취도도 90% 이상으로 학군도 좋습니다.

환금성

학군도 나쁘지 않고, 환경의 편의시설들이 좋아서 환금성은 좋을 것 같습니다.

단점

직장 및 교통

강남역과 54분 이내라고 했지만 단지가 커서 역에서 떨어진 동은 시간 소요가 더 될 것 같고,

시청과 여의도는 1시간 이상이라서 직장인들에게 선호하지 않을 것 같습니다.

그리고 지하철 배차 간격이 넓어서 시간 소요는 더 걸릴 것으로 예상되어

사업체수가 많은 직장까지 1시간 20분정도는 예상해야 할 것 같습니다.

근처 직장이 있지 않은 수요자에게 선호하지 않을 것 같습니다.

학원

학원이 많이 생기기는 했지만, 고등학생들이 선호하는 학원이 많은 편은 아니고

명일동, 방이동, 대치동으로 이동하는 경우 많은 소요시간이 예상되어 아쉬운 부분이 있습니다.

수익률 보고서 작성 중 질문이 있습니다.

1.환경 : 백화점과 마트는 몇 KM 이내 기준이 궁금합니다.

(기준을 몰라서 과제 작성 시 임의적으로 자동차로 30분 이내로 설정하였습니다.)

2.공급은 제가 설정한 아파트에서 몇KM까지 포함해서 하는지 궁금합니다.

3.수익률 계산 시 고점의 매매와 전세가 확인하는 아래 그림 경로가 어떻게 되는지 궁금합니다.



구름농부님의 질문에 대한 답변

1.백화점과 마트는 몇 KM 이내 기준이 궁금합니다.

자동차 기준으로 30분이내로 설정하시면 맞습니다 ㅎㅎ 해당 지역구에서 갈수있을정도면 충분만합니다.

하남시경우. 하남시 전체 내에서 있는 백화점 설정하시면 됩니다.

입지요건_공급

2. 제가 설정한 아파트에서 몇KM까지 포함해서 하는지 궁금합니다.

하남시 전체로 하시면 됩니다.

3.저는 하남시 망월동 아파트에 대해서 조사 중이었는데, 하남시만 해야할까요?

가까운 상일동이나 고덕동도 추가해야 하는지? 궁금해졌습니다.

하남시를 우선하시고. 추가적으로 부동산지인에서 인구이동을 보시면, 하남시에서 가장 많이 인구왕래가 많은 곳을 2곳정도 추가하시면 됩니다.

4.수익률 계산 시 고점의 매매와 전세가 한번에 확인하는 아래 그림의 사이트와 경로가 궁금합니다.

아래 그래프는 호갱노노그래프입니다. 로그인하시면, 드래그해서 상승률까지 볼수 있습니다.

답변을 받았습니다. 구름농부님 감사합니다. :)

호갱노노_매매전세 탭이 있었군요. 확인하였습니다. 감사합니다. :)

수익률 보고서 (호갱노노의 매매전세로 다시 계산한 경우)

수익률 분석 (10년 내 고점 매입시)

(24평) 현재 2023년 9월 (매매가 7.45억, 전세가 5.57억)

(24평) 10년내 고점 매입시 2021년 12월 (최고가 9.6억 / 전세가 5.4억)

수익률 : 7.45억 -9.6억= -2.15억 / 9.6-5.4=4.2 * 100 = -51.1%

연수익률 : -51.1%/2 = -25.59%

수익 : -2.15억

수익률 분석 (10년 내 저점 매입시)

24평) 현재 2023년 9월 (매매가 7.45억, 전세가 5.57억)

(24평) 10년내 저점 매입시 2022년 9월 (최저가 3.9억 / 전세가 3.1억)

수익률 : 7.45억 -3.9억= 3.55억 / 3.9-3.1=0.8* 100 = 443%

연수익률 : 443% / 2 =221%

수익 : 3.55억

고점에서 매입시 수익률 : -51.1% , 연 수익률 : -25.59% , 수익 : -2.15억

저점에서 매입시 수익률 : 443%, 연 수익률 : 221% , 수익 3.55억

공급 (A등급) - 호갱노노 내 임의적으로 판단

(출처: https://hogangnono.com/ 호갱노노 / 공급 - 세대, 단지)

적정수요 : 320,000(하남시 인구수 : 네이버 '하남시 인구수' 검색 ) X 0.5%= 1,600세대 (1년), 4,800세대 (3년)

인구수 X 0.5% 이내 -> A등급

망월동 : 3단지 , 730세대

강일동 : 1단지 , 809 세대 (누계: 1,539)

덕풍동 : 1단지 , 980세대 (누계: 2,519)

상일동 : 1단지 , 593세대 (누계: 3,112)

질문 : 1.공급은 어디까지를 포함해서 하는건지?