열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 86조 잼통]

[부동산 투자의 본질]

가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서, 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다.

1) 투자의 원칙(저환수원리)

(1) 저평가 -'가치가 있는 것'을 가치보다 싸게 산다.

나는 가치 있는 물건을 저평가하여 싸게 사는 '가치투자자'이다. (갭투자자 X)

<저평가된 물건을 찾는 법>

전제) 가치가 있는 것 중

1. 같은 가격인데 더 좋은게 있나?
2. 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나?
3. 비교대상이 많아질수록 유리함

-> 결정하는 요소

[1] 서울&수도권 - 입지 > 상품성 (입지가 좋은 곳 중 상품성이 좋은 순으로)

[2] 지방 - 입지 < 상품성 (신축을 우선적으로)

# 주의사항 #

저가치 vs 저평가

-> 저가치는 1. 입지가 떨어지는 구축, 2. 전세가가 장기간 오르지 않음 (물가 반영 X)

(2) 환금성 - 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것

따라서,

1. 입지와 연식에 따른 선호도를 이해한다.

2.투자범위&매도계획을 설정하고 투자한다.

(3) 수익성 - 적절한(적은X) 투자금으로 충분한 수익을 낸다.

수익성의 3가지 원칙

1.수요가 풍부하고(많고), 가치가 있는 물건을 산다.

2.적당한 투자금으로 산다. (무조건 적은 투자금 X)

3.싼 구간에 산다.

(4) 원금보존 - 높은 전세가율에 투자해 원금을 '절대' 잃지 않는다.

원금보존의 3가지 원칙

1.지금 전세가율(=전세가)이 적절한 수준인가?

2.수요가 많고, 가치가 있는 물건인가?

3.단기 입주물량이 적절한가? (특히 지방)

(5) 리스크 - 감당가능한 리스크에 투자하고, 대응한다.

1.예상되는 리스크가 있는가? - 잔금, 역전세

2.리스크를 감수할 만큼 매력적인가? - 향후 공급물량 확인

-> 기대수익 > 리스크일 경우, 감당가능하다면 투자한다.

( 모든 리스크를 피하려 하기만 하면 안 된다. )

2) 투자 프로세스

가치 있는 물건을 싼 구간에 사는 방법

[1] 가치 파악 - 사람들이 좋아하는 아파트가 어떤 것인지 확인

[2] 저평가 판단 - 내가 아는 단지들의 가격을 계속 지켜봄

1주차. 지역조사(임장보고서) & 분위기임장

(1) 지역조사 - 어떤 지역인지 대략적으로 알아보기

[1] 위치 [2] 인구 [3] 경제력

(2) 분위기 임장 - 지역의 분위기와 지리를 익힌다.

[분위기] - 번화가 (상권, 역 주변) / 주택가 (아파트,빌라)

[지리] - 임장루트 그리기 / 크게크게 돌아다니기

-> 각 생활권에 대한 느낀점 : 가치판단 & 그렇게 생각한 이유

2주차. 입지분석(임장보고서) & 단지임장

(1) 입지분석

- 일자리, 교통(수도권), 학군, 환경, 공급량(지방)을 객관적 기준으로 평가하고 파악

-> 등급 : S/A/B/C로 나뉘어 객관적으로 평가하기

가치(위상) - 크게 시작해서 좁히며 비교하고, 입지(지도)로 모든 정보를 지도 위에 얹는다.

(2) 단지임장

- 동간거리, 단지경사도, 주차 여건, 단지 분위기(거주민), 주변에 유해시설이 없는지 파악

3주차. 투자후보물건 선정(임장보고서) & 매물확인(임장)

(1) 집 보는 방식

- 한 쪽 방향을 정해 쭈욱 돈다 (사장님이 따라오도록)

#주의사항#

집 안에서만 확인할 수 있는 것

1. 00수리 해야 될까요?
2. 이 구조를 사람들이 좋아하나요?

(2) 매물 정리하기

- 녹음기를 통해 꼭! 정리를 한번 받기

4주차. 투자검토 및 결론 (+투자)

(1) 단지별 1등 -> (2) 투자기준 확인 -> (3) 최종 1등

#주의사항#

1. 1등 단지 안에서도 1등을 선별하도록 부동산과 컨넥한다.
2. 내가 뽑았던 1등보다 더 좋은 가격or조건인 물건이 최종 1등이다.

투자자로 성장 & 투자 생활을 지속해 나가기 위해 필요한 것

[투자자로 성장하기 위해 필요한 균형감각]

투자 - 가정 - 직장 (중심잡기)

몰입하되, 과몰입하지 않기

투자하는 직장인의 삶 = 도미노를 쌓으며, 팽이 돌리기

2강에서 느낀점

- 게리롱님의 사례를 통해 간접경험을 하고, 알기 쉬운 비교설명을 통해 첫 강의지만 이해하기 쉬웠다.

- 저환수원리 & 투자 프로세스에 대해 배움으로써, '가치'라는 단어에 친밀감+1 되었다.

2강에서 적용할점

- 첫 강의로 임장보고서와 임장을 한번도 해보지 않았지만, 알려주신 투자 프로세스를 통해 서툴러도 열중반의 일정이 끝난 이후에 한번 시도해볼 생각이다.

- 도미노를 쌓으며 (투자자로 성장), 팽이가 쓰러지지않게 돌리기(직장,가정의 중심잡기)