열반스쿨 중급반 2강 강의후기 [열반스쿨 중급반 112기 '독서 안 하는 사람 신고는 112조' 외계인a]

[강의 핵심 요약]

1.부동산 (아파트) 투자의 본질

1단계(1~2년) – ‘가치 있는’ 물건을 ‘싼 구간’에 잘 모은다: 투자의 원칙과 프로세스를 익히는 시기

– 투자의 원칙: ‘저.환.수.원.리

- 투자 프로세스: 아파트 가치판단 하는 법, 투자하는 법

2단계(5년 이상)- ‘충분히 비싸질 때까지’ 잘 지켜낸다: 마인드&태도를 익히는 시기

2.절대 잃지 않는 투자의 원칙

저평가 - ‘가치가 있는 것’을 가치보다 싼 가격에 사서

-> 저가치 물건을 가치보다 싸게 사는 것과 같은 말이 아님

-> 같은 가격인에 더 좋은 게 있는지, 비슷하게 좋은 데 더 싼 게 있는지 : 비교대상이 많아질수록 유리

-> 가치 판단 기준 - 서울/수도권: 입지 -> 상품성, 지방: 상품성 -> 입지

환금성 – 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것으로 골라

-> 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것

-> 입지, 연식에 따른 가치 순서 파악, 투자 범위, 매도 계획 (매수시부터 미리 고려) 설정해서 투자해야

: 입지/상품성 좋은 물건은 장기 보유, 떨어질수록 단기 보유 또는 투자 안 함

수익성 – 충분한 수익(수익률)을 낼 만큼 투자금을 적당히 들여서

-> 적절한 투자금: 무조건 낮은 투자금이 아님

-> 충분한 수익: 수요가 풍부하고 가치 있는 물건을 싼 구간에 산다

원금보존 – 원금을 절대 잃지 않고 잘 지키기 위해

-> 높은 전세가율이지만 무리하지는 않는 정도의 전세가율에서 투자

-> 수요가 많고 가치 있는 물건 선별, 단기 입주 물량 파악도 중요

리스크 – 리스크를 감당할 수 있고, 기대 수익이 더 크면 투자

-> ‘감당가능한’ 리스크에 투자하고 ‘대응’ :

-> 무리한 전세가로 셋팅하지 않음

대출은 리스크 대비용

전세 상승분으로 무리하게 재투자 하지 않음

감당 가능한 규모로 운용

3.10억을 벌 수 있는 실전 투자 프로세스

(1)지역 조사/분위기 임장

-위치, 인구, 경제력 파악. 지역의 분위기 느끼고 (상권, 주택가 등) 지리 익힘(임장 루트를 직접 그리고 익힌다)

-> (너무 세세한 데 시간과 노력을 쏟지 말고) 지역을 큰 틀에서 파악하는데 중점

(2)입지 분석/단지 임장

-현장에서 볼 수 없는 지역의 가치, 위상 파악: 인구, 일자리 등의 ‘데이터’를 통한 객관적 접근

-단지들간의 ‘선호도’ 파악: 내부, 외부 환경을 모두 관찰

(3)투자 후보물건 선정/매물 확인

-좋은 것부터 추려서 매물 예약, 확인: 집 안에서만 볼 수 있는 사항(구조, 수리 여부, 거주민) 확인. 부사님과의 대화를 통한 정보 획득도 중요

(4)투자 검토& 결론

-단지별 1등 물건 뽑기 -> 투자 기준에 맞는 물건 선별 -> 최종 1등 선별 : 투자금이 있으면 매물을 더 본 후에 투자, 투자금이 없으면 시세 지켜보기

4.부동산 투자로 부자가 되는 방법

투자하는 직장인의 삶 – 몰입하되 과몰입 해서는 안된다.

-> 도미노(투자실력, 자산)을 쌓으며 동시에 팽이(가족, 직장 등)을 돌리는 일과도 같기 때문에

[인상 깊었던 부분]

1.‘저.환.수.원.리’ 가 무엇인지, 간략한 정의 정도가 아니라 정확히 어떤 의미가 있는지 놓칠 수 있는 부분까지 세세하게 짚어내서 설명해 주신 부분이 인상적이었다. 열중이 첫 월부 강의라서 아무래도 저.환.수.원.리가 무엇인지 대략 들어만 본 수준이었는데 이 강의를 듣고 나니 전보다는 훨씬 구체적으로 알게 되었다.

2.게리롱님 본인이 초기 투자자이실 때 투자 사례를 놓고 저환수원리 및 투자 프로세스를 설명해 주시고 복기해 보니 아쉬웠던 점까지 정리해 주셔서 앞으로 투자를 하게 될 때 어떤 과정을 거쳐야 하는지, 어떻게 하면 더 잘 할 수 있는지 고민해 볼 수 있게 되어서 좋았다.

3.월부 투자자자와 흔히 말하는 갭 투자자의 차이를 일반인들에게 어떻게 핵심만 설명해 줄 수 있을까 궁금했는데 이번 강의를 들으니 어느 정도 개념이 정리가 되었다.

갭투자자는 그야말로 ‘매전갭’이 적은 아파트를 골라 최대한 큰 수익을 노리는 투자자이고 따라서 대출 투자, 전세금 상승 재투자의 리스크에도 무감각한 투자자라면 월부 투자자는 아파트의 본질적인 ‘가치’를 파악하는 눈을 가지고 가치보다 못한 가격으로 평가되는 아파트를 골라서 제 가치를 찾아갈 때까지 필요하다면 긴 시간도 기다리는 투자자라고 할 수 있겠다.

그렇기에 대출 투자 등 무리한 리스크를 지지 않고 절약해서 모은 ‘종자돈’을 가지고 투자를 진행하는 걸 우선한다는 큰 차이점도 있다.

4.투자하는 직장인, 그것도 워킹맘은 ‘도미노를 쌓으며 동시에 팽이를 돌리는 삶’ 이라는 부분에 깊이 공감한다. ‘몰입하되 과몰입하지 않아야’ 하는데 실생활에서 어떻게 이루어가야 할 지 깊이 생각해 봐야 하겠다.

[강의를 듣고 깨달은 점 & 실천할 일]

1.‘저.환.수.원.리’를 지키며 투자하기 위해서 내가 해야 할 가장 첫 단계는 월부학교 입성이었고, 이제부터 해야 할 일은 ‘앞마당 만들기’ 라고 생각한다. 그건 곧, 임장/임보를 꾸준히 하고 비교평가에 익숙해져야 한다는 뜻이므로 월부환경 안에 계속 있으면서 제대로 임장/임보하는 방법을 배워야겠다.

이제까지 나름 동네를 돌아다녀보고 월부카페에 다른 분들이 올려주신 임보를 보면서 어떻게 이렇게 쓸 수 있나, 정말 이렇게까지 해야 하나 놀라고 걱정스러웠는데 이젠 나도 더 이상 미룰 수 없는 때가 왔다는 느낌이다.

2.앞으로 차차 투자 공부에 할애하는 시간을 늘려야 하므로 미리 시간 배분에 대해 계획한다. 현재는 평일 오전에 업무 시작하기 전에 독서/향후 월부 과제 있을 때 과제 손품, 점심시간에 독서/과제 정리, 업무 후 집에 가서 강의 듣고 본격적으로 과제, 토요일 오후는 팸데이, 일요일은 임장 정도로 생각해 두고 있다.

3.투자를 하려면 자금력 또한 중요하므로 예상 투자 시기(올해 말~내년 초)까지 동원 가능한 자금을 구체적으로 정리해 본다. 대출이 많아서 투자하기 어려운 상태라 모일 종자돈 규모, 추가 가능한 대출 여력을 정확히 알아봐야겠다.