수원시 팔달구 화서동 화서주공 3단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 78기 외계인a]

▶ 아파트명

화서동 화서주공 3단지

▶ 위치(지도)

		▶ 입지평가

1.직장

동대문구 종사자수 146,383명 (약 14만 명)

수원시 종사자수 약 48만 (종사자수 481,383만. 사업체수 110,987)

2.교통

강남 1시간25분 / 여의도 1시간4분 / 시청 1시간 12분

수원에서 가장 큰 업무 지구인 삼성전자까지의 통근 시간은 대략 45분 내외 소요 (화서역 1호선 – 수원역(수인분당선) 환승 – 매탄권선역 하차 기준)

현재는 주요 업무 지구로 대중 교통을 이용해 통근하려면 대략 1시간 이상이 소요됨.

다만, 향후 (현재 예상은 2029년경) 신분당선 연장이 완공되어 화서역 신분당선을 이용한다면 강남에 1시간 이내로 도착할 수 있을 예정

현재 광교역-강남역이 37분 소요되므로 광교역에서부터 다시 3정거장 (광교역-수원월드컵경기장-수성중 사거리-화서역-구운역-호매실역)을 더 이용하는 시간을 예상해보면 대략 45분 내외가 될 것으로 예상

3.    학군

숙지중 78%, (그외 명인중 85%, 대평중 90%, 천천중 92%, 정천중 88%, 율현중 86%)

화서역 인근에서는 정자동 학군에 속한 대평중, 천천중이 학업성취율이 높은 편. 초등 학부모 사이에서는 이들 학교를 갈 수 있는 단지(수원북부중학군 2구역)가 인기가 더 높을 것으로 예상. (화서주공은 수원북부중학군 1구역)

수원 전체로 보면 정자동 학군은 영통, 광교 학군 다음 (영일중 94%, 광교중 93%)

4.환경(편의시설)

대형 쇼핑몰 – 화서역 수원 스타필드, 수원역 타임빌라스(쇼핑몰+롯데백화점), 수원역 AK 백화점, 메쎄 등 단지 바로 앞~지하철역 1정거장 거리에 쇼핑몰 풍부

대형 병원 – 아주대학교 의료원 45분, 성빈센트 병원 35분 등 대중교통 40분 내외 거리에 대형 병원 많은 편. 가장 가까운 곳은 경기도 의료원 수원병원(도보18분)

수원시에 입원 가능한 아동 병원이 하나도 없어서 동탄, 오산 등으로 나가야 했으나 얼마전 (6월17일) 수원시청역 부근에 아동 병원이 개원함. (대중교통 30분 거리)

5.공급

향후 3년 내에 6,018세대 입주 (2024년 339 세대, 2025년 1566, 2026년 4113세대)

향후 3년간 수원시 예상 적정 물량보다 적은 물량이 공급될 예정.

다만 2026년에는 인근 지역인 매교역 팰루시드 (2026년 8월 입주) 2178세대, 수원성흥중흥S클래스(2026년1월 입주) 1154세대, 총 약 3천세대 정도의 입주가 예상되므로 주의 필요.

대체지역인 경기도 화성시, 용인시, 오산시 물량을 같이 비교하여도 2025년 이후에는 적정 물량보다 적은 물량이 공급될 예정.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 화서주공 3단지 33평 현재 매매 7.4억, 전세 3.4억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 8.9억 전세 3.5억

5년 내 저점 매입시: 2019년 8월 매매 4.6억 전세 2.6억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (74000-89300)÷(89300-35000)X100 = -28%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (74000-46000)÷(46000-24000)X100 = 140%

▶ 현장 사진

화서주공 4,5단지

4번 출구에서 매우 가까움.

특히 5단지는 지하철 출구 거의 바로 앞.

내부는 관리 잘 된 편인 흔한 구축 주공 아파트.

지하주차장 있긴 하지만 토요일 오후에도 자리가 넉넉치 않아 보이는 걸로 봐서는 평일에는 주차난이 좀 있지 않을까 함.

숙지초, 중 가까움.

4단지는 24평/25평, 5단지는 18평/22평의 수형 평수로 이루어진 초역세권 단지라 싱글이나 신혼부부가 주로 살지 않을까 추측.

화서주공 3단지

3단지는 약간 더 안쪽. 스타필드 건너편에바로 보이는 단지가 바로 3단지.

4,5단지에 비해 평수가 넓고(30평대) 초등학교가 가까워서 어린 아이가 있는 가족이 살지 않을까 함. (유치원생 정도 꼬맹이들과 부모님들이 많이 지나감)

중고등학교도 가깝지만 지역에서 선호하는 학교가 아니고 학원가가 도보로는 애매해서 초등 고학년 되면 이사 고려할지도.

화서역블루밍푸른숲

이름에 푸른숲이 들어가는 이유가 있다

내부는 예쁜데 오는길 힘듬. 언덕 안보이는 출압구 주위가 오래된 주택가 상가

옆이 숙지산 공원이라 공기 좋고 조용한데 단지 내부 경사가 꽤 있음

화서역 파크푸르지오

역에서 가까운 편이고 스타필드 바로 옆. 이 근방에서 최신축

듣던대로 용적률 어마무시한게 딱 보이는데 내부는 생각보다 동간 거리 넓음. 느낌상으로는 수지롯캐보다 건폐율 낮아보임(덜 답답)

근처 명인중과 초등도 가까운 편(중학교가 더 가까움)

화서역우방센트럴

위치는 파크푸르지오 건너편이라 역이나 스타필드에서 역시나 가까움.

내부는 관리 잘 되어보이나 구축 특성상 어쩔 수 없이 주차공간 좁을 듯. 지하주차장 있음.

24평형인데도 방3/화2 구조이고 3bay인게 인상적

정자동 학원가(소방서 건너편 즈음)

청담어학원, 최선, 수만휘 스파르타, 리케이온 등 초~중등, 고등 내신정도의 학원 구성 좋은 편

주위가 아파트와 학교, 학원으로 둘러싸여 있고 상가도 유흥업종은 보이지 않는 편이라 학령기 아이있는 집이 선호할 만함.

백설마을

대평초 부근. 공원 도서관 등 조용하게 아이 키우기 좋을 듯.

약간 수지 신정마을 느낌. (이마트 건너편에서 현대 우성 가는 길 느낌. 조용한 대로변길에 나무 그늘 울창)

비단마을

국풀국어, 파머스 어학원 등 초등~중등초반 정도 학원이 다양.

대형체인학원은 역시 정자동쪽이 많아 보임. 중고등생은 그쪽으로 학원 갈 듯

조용하고 다양한 종류의 학원 많고 상가도 괜찮아서 특히 초등 있는 가정에게 좋아 보임.

학원구성이나 상가구성은 만현마을 비슷한데 평지에 펼쳐 놓은 느낌

대유평지하차도

양 옆으로 공원이 있어서 역에서 멀지 않은 위치인데도 번잡스러움이 덜해짐.

다만, 정자마을쪽과 역 사이가 실제보다 살짝 멀어보이는 면은 있음

화서역 수원 스타필드

화서역 신분당선 연장과 함께 이 일대 부동산을 호재로 들썩이게 만든 주인공.

또한 화서역 교통 정체의 주범이기도 ㅎㅎ

주말에는 주차하는 데만 1시간 걸린다던데 주위에 늘어선 차들을 보니 그럴 만해 보였다.

수원역 타임빌라스가 기존 롯데몰+롯데백화점 구성이라 구찌, 에르메스 등 명품이나 30~40대 브랜드와 스파 브랜드가 섞여있는 것과 달리 여기는 좀 더 20~30대에 집중한 듯 보였다. 주위 사람들을 봐도 아예 20대 남녀들 아니면 어린 아이가 있는 가정이 많아 보임.

옷 매장 외에도 별마당 도서관, 런던 베이글 뮤지엄 등 인스타에 유명한! 플레이스가 있어서 더 사람들을 끌어당기는 듯.

▶ 투자결론

결론 – “입지, 환경이 개선될 강력한 호재가 있고 현재도 초역세권이라 좋지만 투자하기엔 적절치 않아 보임”

스타필드, 신분당선 연장 등의 호재로 매매가는 엄청 상승했으나 그에 비해 전세가는 낮은 편이고 역세권임을 감안해도 30평대가 구축도 7억 이상이라 그 정도라면 다른 지역을 찾아봐도 좋겠다는 생각

p.s

1. 아파트 수익률 보고서 과제를 하기 위해 월부에 들어와서 처음으로 임장이라는 걸 해 봤다. 예!

2. 나름 동네를 돌아보고 느낀 점을 메모해와서 썩히기 아까워서 사진과 함께 남겨놓았는데 아마 나중에 보면 오글거려서 저기 적은 걸 땅을 치고 후회하게 될 거 같기도 하다 ㅋㅋㅋㅋ

3. 열중 때 조원분들이 초보 조원의 첫 임장을 격려해 주시고 GPX 에디터를 비롯한 각종 팁도 알려주셔서 처음 가는 길도 헤매지 않고 (정확히 말하면 헤매도 루트를 보고 다시 돌아와서…) 임장을 마칠 수 있었다.

이 기회를 빌어서 다시 한번 조원분들께 감사를!