'서울이 지금 싸다는데
누구는 2급지 신축에 투자한다는데
나 지금 못 잡으면.. 서울투자 기회
금방 날라가면 어떡하지?'
'광역시, 부산 대구가 싸다는데
쌀 때 사야 하는거 아니야?'
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'아 1호기 팔고 갈아타고 싶다!!'
안녕하세요.
반짝반짝 빛나는 재이리입니다. 💕
지난 주 감사한 기회로
돈버는독서모임 멘토투자
22조 조원분들과 함께
독서모임과 질의응답을 하는
소중한 시간을 보냈습니다.
조원분 중 한 분께서는
지방 물건 매도 후 서울 갈아타기를
고민하고 계셨습니다.
그 질문을 받는 순간
지난 달의 제 경험이 떠올라서
글로 나눠보고자 합니다.
봄학기가 시작되고 4월 첫 주,
자음과모음 멘토님께 투자계획서를
제출하였습니다.
아래는 제 투자계획서 중
일부분입니다.
보유 물건을
전세 or 매도의 경우로 나누고
각각 나오는 종잣돈,
달라지는 취득세 구간을 고려하여
매도를 하고 갈아타는 것이
더 많은 투자금과 낮은 취득세로
다음 투자를 이어나갈 수 있기에
매도를 결정했습니다.
그 다음은
매도 후 갈아탈 대상으로
A 지역과 B 지역을 보고 있다.
하지만 매도가 되어야 가능하니
매도에 집중하며 찾아보겠다.
라는 지금 다시 보니
굉장히 애매한 계획서를
제출드렸습니다.
제가 기존에 갖고 있는 A 물건은
예정된 공급이 많지 않은
A 중소도시 물건.
그러나
저는 역대급 공급장 속에 있는
B 중소도시의 대장을
보고 있었습니다.
왜냐하면
매매가 자체가
너무 저평가 된 가격이고
리스크 대비 기대수익이 크다고
생각했기 때문입니다.
또한
투자경험적 측면에서도
한 중소도시의 대장을
매수할 수 있다는 것은
상당히 큰 의미라고
생각했습니다.
하지만
자모님께서는
B 중소도시의 물건이
리스크 대비 기대수익이
큰 것은 맞지만
"너가 들고 있는 A물건을 팔고
B물건으로 갈아타는 것은 맞지 않다."
라고 말씀해주셨습니다.
왜냐하면
A 중소도시의 공급 상황이
B 중소도시보다 훨씬 낫기 때문인데요.
#누가 더 먼저 오를까?
의 관점에서 보면
B중소도시에 투자했을 때
B가 아무리 대장이라 하더라도
현재는
전례 없던 공급 폭탄 상황이라
언제 가격이 차오를지
얼마나 타격이 있을지
예측할 수 없습니다.
(무섭습니다..)
그렇다면
기회비용 측면에서
A 중소도시의 물건을 팔고
B 중소도시로 가는 방향성은?
맞지 않는 것입니다.
이때 깨달았습니다.
갈아타기에서
고민하고 딥하게 파야할 것은
전세를 돌릴까?
매도를 할까?
얼마에 팔까?
등이 아니라
A를 팔고 뭘로 갈아탈 것이냐?
라는 것을요.
갈아탈 대상이 있어야
A 보유 vs A매도 후 B로 갈아타기
케이스 별 구체적인 편익과 비용을
계산할 수 있습니다.
갈아탈 특정 대상 없이
매도부터 진행한다면
그냥 막연하게
돈을 꺼내는 것 밖에
되지 않는 것입니다.
그래서 저는
제 앞마당 중 현재 충분히 저평가 되고
선호되는 중심부부터 전세가의 훈풍이 불기 시작하던
C도시를 우선으로 살펴보기로 합니다.
아래의 계획과 함께요.
#정리
💡A를 팔고 뭘로 갈아탈 것이냐?
-> 갈아탈 특정 대상이 있어야 합니다.
C지역을 임장하며
내 상황에서, 현재 가진 매물보다
더 벌 수 있는 매물을 찾아
매물문의를 드렸습니다.
제가 매도를 고민하는 물건은
21년도 상승장의 절정에서
운이 좋게 당시 시세보다 6-7천 싸게
기존 보유물건 매도 후 갈아타기로
투자를 진행했던 물건인데요.
하락장인 지금,
딱 그 만큼이 그대로 빠져
제가 매수한 금액이 실거래로 찍히고
호가로 나오고 있습니다.
즉,
수익이 나지 않은 채로
매도를 해야 한다는 것입니다.
이때는 1번에서 말씀 드린
갈아탈 특정 물건을 가지고 와서
#적으며 비교를 해봅니다.
제가 지난 달 최종임보를 작성하며
갈아탈 대상과 지금 보유한 물건을
비교한 장표입니다.
둘 다 생활권 내에서 선호하는 단지이기에
전고점은 갈 수 있을 거라 생각을 하고
회수 예상 종잣돈을 비교해보았습니다.
심플하게 전고점에 매도할 경우
꺼낼 수 있는 돈으로 비교를 한 겁니다.
4,400만원이란 돈은
싱글인 제가 거의 2년 가까이
모아야 가능한 종잣돈입니다.
따라서
충분히 갈아타는데
의미가 있다고 생각했습니다.
이까지 판단이 선다면
매도 가격을 적극적으로 조정하여
갈아타기를 진행해볼 수 있습니다.
#정리
💡회수 예상 금액?
-> 보유 vs 갈아타기
📝적어서 비교해봅니다.
만약 앞의 단계에서 통과되어
갈아타기에 적합한 대상을
가지고 왔다면
이제 매도 가격을 조정하여
갈아타기를 진행합니다.
이 과정이 가능하기 위해서는
미리 매도 부동산 임장과
가격/물량 트래킹을 통해
내가 손해보지 않는 선에서
매도하고 갈아탈 수 있는
적정 마지노선 가격을
정해놓아야합니다.
그래야
다음 물건이 확정되었을 때
빠르게 가격을 조정하여
매도하고 갈아타기를
진행할 수 있습니다.
#마지노선
마지노선은 내 마음 속의
끄트머리 가격인 겁니다.
(이 가격까진 네고 해드려야지
혹은 이 가격 밑으론 안돼 하는 기준)
만약 4.5억이 나의 매수가였다면
손절을 하지 않는 선에서의 마지노선은
4.55억이 될 수도 4.6억이
될 수도 있는 거겠죠.
충분히 수익이 난 상태에서는
시장 조사 후 적당히 시세에서
조금 더 네고하여 설정하실 수 있습니다.
내놓은 가격에서 마지노선 가격으로
조정을 하고 매도를 한다는 것 은
때로는 속이 쓰릴 수 있습니다.
그렇기에 내가 정말 확신을 갖고
갈아탈 수 있는 대상을 갖고 와서
비교하는 것이 정말 중요합니다.
#선매도 후매수
적정 마지노선을 정했다면
선매도 후갈아타기를 진행합니다.
갈아타기 대상이 급매라고 해도
바로 가계약금을 넣는 것이 아니라
내 물건을 먼저 매도하고
다음 물건으로 넘어갑니다.
(가계약금, 계약, 잔금일 순서 조정)
그렇지 않으면요.
덜컥!
매수할 물건의
가계약금을 먼저 넣어버리면
내 물건을 매도해야
다음 물건으로
넘어갈 수가 있기 때문에
내 물건이 꼭 팔아야하는
팔아야 할 이유가 있는
급매가 되어버립니다.
즉
내 물건을 스스로
급매 물건으로 만들어
급매 가격으로
팔게 될 수 있습니다.
반드시
매도 후 다음 물건을
진행해야겠습니다.
#정리
💡선매도 후매수
-> 적정 마지노선을 정하고
선매도 후매수의 순서로
갈아타기를 진행한다.
오늘은
갈아타기 매도 경험 후
배운 3가지에 대해
함께 알아보았습니다.
더 좋은 자산으로 갈아타기를
고민하시는 분들께
조금의 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
저는 갈아타기에 성공했을까요?ㅎㅎ
다음 글에서 말씀드리겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
😊❤️
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
