[써니호부부] 내집마련중급반 2주차 강의 후기



2주차 강의 후기는 권유디님이 해주셨다.

일단, 1~5급지와 경기도권까지 전반적으로 모든 지역에 대해

핵심 선호 요소를 설명해주시면서 의사결정의 기준을 잡아주셨다.

그리고는 투자 결정 과정 및 계약 과정을 프로세스화 해서 알려주셔서

실제 투자를 하는데 매우 유용할 것 같다.

1.

매수 기준가로 내 집마련을 하셨다면 향후 가격이 하락해도 흔들리지 마세요. 장기적으로 보면 이미 싼 가격이에요.

과거 10년~14년에 12억에 사나, 14억에 사나 그 땐 커보이지만 나중에 32억까지 올라갔을 땐 큰 의미 없다.

그 시점 아무때나 샀어도 되는구나.

2.

가격보다 가치를 볼 수 있어야 한다. 그러면 가격은 붙이기만 하면 되니까.

가치대로 두었을 때 가격이 맞지 않는 싸지 않은 것은 제거 → 그 다음부터는 내가 할 수 있는 것 중 가장 좋은거 pick (지금은 좋은 것과 안좋은 것의 갭이 작은 하락장이니까. 나중에 그 차이가 더 벌어질 것.)

★하락장은 좋은거 위주로 봐야해요★

3.

내집 마련 선택 기준 : 기본적으로 강남까지 소요되는 시간을 기준으로 선택하는 것이 핵심

철도로는 : 2호선 > 9호선 > 3호선 > 7호선 > 5호선 > 신분당선 선호

[1군] 부촌

1군은 실용적 판단이 아니라(직,교,학,환) 인문학적 이해의 영역 ▶ "나 ㅇㅇ 살아~"

1군은 땅의 힘이 더 크다. 입지 좋은 구축 > 입지 덜 좋은 준신축

부촌은 연식을 뛰어넘을 만큼 힘이 크다. (압구정, 청담, 삼성, 한남, 동부이촌, 잠실 등)

but, 부촌이 아니면, 땅의 힘이 더 크기 때문에 연식으로 선택해야 함.

[2군]

1. 양천구 : 학군 + 환경 → 철저하게 학군 입지 요소를 보고 간다. (연식, 역세권 그런 것 보다 / 앞단지 > 뒷단지 > 비단지)
2. 성동구 : 부촌(성수와 옥수) > 교통 + 환경(그 외지역) → 부촌이 1등, 부촌이 아닌 지역은 연식 중요시
3. 광진구 : 학군 + 교통 + 환경 → 광장동 학군지 구축 > 비학군지 신축 / 학군, 환경이 없는 교통 입지 좋은 자양 구축 vs 구의, 군자 신축 - 입지가 좋아도 그걸 뛰어넘는 연식. 단, 자양의 짱짱한 구축은 연식을 압도
4. 마포구 : 교통 + 환경 → 마포구는 맞벌이 부부, 교통이 중요하다. 5호선 >> 2호선

[3군] 3군부터는 실용적 관점 접근

1. 동작구 : 교통 + 환경 - 노량진, 흑석은 교통, 환경을 이기는 브랜드(뉴타운) → 흑석 준신축 > 입지 빠지는 신축 > 흑석 구축
2. 강동구 : 교통 + 환경 + 학군 - 고덕 강남 좀 멀어지지만 환경 좋은 신축(이 정도 환경이면 강남 접근성 15분을 이긴다) > 천호 강남 더 가깝지만 환경 빠지는 신축 > 고덕 역에서도 멀고 선호도 빠지는 신축
3. 영등포 : 직장 + 교통 - 여의도(넘사) > 당산(역세권 구축) > 신길 뉴타운 후순위 신축 > 양평,문래(눈으로 봐서 별로... 안하셨으면) → 영등포는 교통 때문에 온 사람들이니까
4. 중,종로 : 5호선이 의미 有 / 6호선은 주요 업무지구 안지남.

[4군] 뚜렷한 핵심 입지요소 1가지

1. 동대문 : 동대문은 교통!
2. 강서구 : 직장 + 환경 → 강서는 교통을 볼필요 없고, 학군 위상이 높지도 X → 환경! 눈으로 보기에 비슷하면 비슷한거
3. 서대문구 : 교통 → 그치만 가재울 뉴타운 처럼 뉴타운 급으로 택지가 모여 있으면 모든 선호도를 압도 / 홍제, 홍은처럼 땅의 가치가 크지 않을 땐 역세권보다도 신축을 선택
4. 성북구 : 환경 → 이미 강남은 멀기에, 눈으로 보기에 좋은 단지 선택하시면 됨.
5. 관악구 : 전 4급지면, 아무리 신축이여도 나홀로나 방2는 선택 안합니다. 4급지일수록 기준이 높아짐.
6. 은평구 : 교통 → 3호선 역세권 중요 / 수색뉴타운(여긴 위치가 좋아서 지축까지 넘어가지 않음) > 은평뉴타운(연식이 오래되가는 뉴타운, 덕양구 지축과 경쟁)

[5군] 핵심 입지요소 1가지로 인접한 경기도와 경쟁하는 지역

1. 노원구 : 학군 → 노원 학군이 어마무시는 아니지만, 이 지역에 사는 사람들은 역세권보다는 학군으로 단지를 선택!
2. 구로구 : 교통 - 신도림(3.5급지 정도) → 구로는 연식이 아닌 철저하게 역세권! 2호선 > 1호선
3. 중랑구 : 교통 - 중랑은 7호선 근처인지 아닌지가 핵심 → 7호선 역세권 면목 = 아파트가 몰려있는 경의중앙선 택지 (아파트 몰린게 이만큼 중요하다!)
4. 강북구 : 교통 - 강남은 이미 멀기에 눈에 보기에 좋은 곳! (길음뉴타운, 장위뉴타운)
5. 금천구 : 교통 - 7호선라인엔 아파트가 없음. 1호선 라인이 메인인데 그마저도 아파트가 별로 없음 → 독산만 보면 된다.
6. 도봉구 : 환경 → 도봉구도 창동만 보세요.

[수도권1,2군]

1. 과천 : 직장 + 교통 + 환경
2. 분당 : 직장 + 교통 + 환경 + 학군

물리적 location도 중요하다!

분당 위의 과천. 과천 준신축 > 분당 1급지 구축

분당 구축이 자양 구축을 못이겨요.

[수도권4군]

1. 구성남 : 교통 - 구성남은 location이 좋고 안좋던 환경이 개발되면 위상이 많이 올라갈 것. → 위례(넘사) > 8호선 역세권 교통 중요
2. 수지 : 교통 - 수지는 신분당선 위주로, 역세권 위주로
3. 광명 : 교통 - 광명은 교통을 봐야함. 7호선 > 1호선
4. 평촌 : 학군 + 환경 - 학군이 중요
5. 하남 : 환경 - 하남은 location은 좋은데 철도가 좋지 않음 → 어차피 강남 머니까 환경 좋은데 살려는 수요. 감일 > 미사 > 신장,교산
6. 구로 : 교통 - 구리도 location은 좋은데 철도가 좋지 않았는데, 8호선 연장! → 구리는 교통이 중요한 지역. 8호선에 붙어야 함.

4.

거주-투자 분리시 매수 가능 단지 vs 실거주시 매수 가능 단지를 비교해보자.

거주-투자 분리는 실거주로는 살 수 없는 좋은 가치의 집을 살 때 의미있는 전략.

내가 실거주로 충분히 살 수 있는 단지는 굳이 거주-투자 분리 할 것 없이 실거주 하면 됨.

5.

거주-투자 분리 시, 매수한 집에서 올려받은 전세금은 쓰지 말기. 리스크 대비용.

거주-투자 분리 시, 거주비를 아끼려면 입주 물량이 들어오는 시기를 노리기.

What to do

1. 내 기준대로 매수 했다면, 장기적으로 보면 지금 가격이 싸다는 것을 알고 잘 보유하기.
2. 하락장에는 좋은거 위주로 본다.
3. 좋은 거 우선순위를 정할 땐, 지역 별 핵심 요소 기억하기
4. 정리해준 계약 프로세스 및 특약, 매뉴얼에 정리해두기
5. 앞으로도 월부 강의는 꾸준히 들으면서 시장의 모습 및 투자 방향성 잡아가기 (+옥동자님 블로그글, 시세트래킹&전임 통한 내 생각 정리)
6. 내가 '오래할 수 있는 방향'으로 의사결정 기준을 잡은 건 잘한 것 같다.