[지방투자 기초반_19 27조_해피회로] 3강 강의후기

[핵심내용]

본질을 파악해야한다.

본질을 제외한 대부분의 것들은 선택의 기준에 큰 영향을 미치지 않는다.

그러니 그 단지에 대한 가치의 본질을 파악해야한다.

[투자판단의 기준들]

1.투자는 하나의 기준으로 판단되지 않는다.

- 저평가 + 투자금 + 리스크

2.가치판단

(인구)

-현 단계에서는 인구는 참고용으로 본다. 세세한 분석보다는 전체적인 분위기로 파악하는 것이 좋다.

-인구에 대한 가설 - 부산영향이 큰 지역인데 실제와 유사한지 확인 해봐야한다.

(직장)

-GRDP 확인 하고 지역위상 확인하고나면 해당 지역은 최상위 지역임을 알수있다.

-그만큼 돈이 많은 동네, 주택구입에 문제 없는 동네,

-하지만, 기업이 안좋아지면 주택구입에 영향을 끼치니 그 부분이 기회일 수있다.

-직주근접의 수요로 끌어들일 만한 구인지 확인 필요.

(학군)

-직주근접보다 굉장히 강한 실수요 전세가가 받쳐주는 요소

-학군지는 지역내 TOP1외 의미없다

-같은 학군지라도 해당 단지별 중학교 확인해서 선호도 높은곳 봐야한다.

-학군지 구축투자시 가장 선호하는 초/중 배정되는 단지를 우선순위로 선택

-농어촌전형으로 되는 지역내 택지도 중요하니 투자지역으로 봐야한다.

-학군VS직주근접

: 지방은 직주근접에 대한부분이 큰의미가 없기 때문에 학군이 선택에 우선순위로 작용되어야한다.

(환경)

-대형마트를 중요하게 보고 그 주변에 병원및 거주지 상권형성되어 있기때문에 환경이 좋다.

-환경 때문에 수요가 높아질 지역은 신축상권 느낌이 되어야만 된다.

(교통)

-일자리+학군지 접근성이 뛰어나는지 확인

-일자리+학군지 접근성이 좋으면, 거주환경이 좋아지는 곳, 좋은곳 연식 확인

(공급)

-투자에 큰영향을 미치는 부분이기 때문에 교차검증으로 2군데에서 갖고온다.

-공급물량과 전세흐름 확인

-투자할 주변단지 확인

-현 해당지역은 전세가가 1천만원 또는 3천만원씩 오르는 지역이 있기때문에 트레킹 잘해야한다.

-전세가상승압력(싼전세가 , 공급x) , 전세가 하방압력(26y중후반, 1등구 1,000세대 입주)

3.투자관련

-지방은 학군지가 아니면 신도시 느낌환경의 신축 우선이된다.

-해당지역 저평가 구를 선택후, 구에서 구로 넘어갈때 평형을 낮추어 좋은 가치 단지 재검토 84-> 59

-같은구의 경우 평형낮추지 말고, 후순위 생활권으로 넘어간다.

-신도시옆 구축은 투자지 말아라, 오르지 않는다.

-광역시 신축은 3억은 정말 싸다.

-입주 좋은 구축은 전고 4억전고까지 해당되는 구축만 투자해라.

4.투자우선순위

(1순위)학군지+신축

(2순위)신도시 느낌 환경 + 신축

(3순위)신축

(4순위)그지역의 1등학군지 선호하는 구축

(5순위)그외 투자 x

[적용해보고 싶은 점]

-투자금을 많이 넘어가는 단지는 그냥 넘어가도 된다.

<나의 해석> 그냥 넘어가면 너무 아쉬우니 그냥 슥 보고 간다.

-한장에 정리하는 시세트레킹 필수.

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권유디님의 정말 좋은 강의 감사드립니다.

이번주도 힘내서 걸어보겠습니다. ^^