[지기19기 도레미는 명품104는 대신 지방투자하조 돈끌] 권유디님 지투기 3강

유디님의 강의는 처음 들었는데 너무 와닿았다.

갈피를 못잡고 있던 나에게 정확하게 디렉션이 내려진 기분...

이 시장에서 꼭 나의 물건을 찾아서 꼭 투자 해야겠다 생각했다

마지막에 알려주신 시세트레킹을 꼭 해봐야지!!

1.A 지역 특징

A은 매매가 하락 및 보합/전세가 상승강도 전국 최고/최고 전세율 도달 직전

A구 31만:직장 환경 학군이 전부 갖춰진곳/석유화학단지,SK/현대 롯백/대공원

B구 21만:혁신도시/에너지공단/택지

C구 22만:송정신도시/택지/환경적으로 그냥그럼

D구:14만:현대자동차/현백/A대학병원->돈이많다 (위치적으로떨어져있음)

E군 22만:농어촌전형으로 대학 갈수있음

구별 연령별 인구 특징

30~50대가 가장 생활력이 강한 연령대 이기 때문에 구매력이 높다

북구30~50대 높고 20대 이하 높지만 60대는 적음/나머지는 비슷

A의 인구이동:경상북도 10%,부산 8.7%, 충청남도5%-> B의 공급물량이 많다면 A에 영향을 미칠 수 있음

A구특징:O 최고의 학군지 /아이들이 엄청 많다 O동쪽으로 갈수록 비싸짐

B구:신도시 느낌 (약간 성성느낌)/관공서,혁신도시 택지->딱히 선호도가 높지않음 이유는 주변에 빌라이고 편의시설은 회사 근처에 있기 때문에 /약사지구,택지->20년 정도된 1기 신도시 느낌(분당같은?) 사람들이 좋아함

C구특징: 송정신도시/매곡지구,택지 ->A 최상단의 택지 (상권은 구축느낌이 들지만 아파트들이 신축으로 둘러싸고 있음)

D구:돈이 흐르는곳/현대자동차(C구라고 주소지가 되있으나 D구에 가까움)->현대자동차를 꼭 임장할때 봐라 굉장히 웅장하다

직장이 너무 좋으니 병원,백화점등이 들어온것임

E군:아파트 밖에 없음/굴화지구,택지/구영지구,택지/천상지구,택지-낡음/인스타 핫플이 많음

2.A지역 입지 분석

직장-광역시 종사자수(양)

광역시 안에서 종사자수와 3년간 종사자수 증가량 모두 제일 낮다

광역시 대기업수(질)

1000이상 사업체 비율 A이 가장 높음

500명 이상 사업체 비율 대전>A ->대기업 비율이 상위권

A의 GRDP는 전국에서 1위=A에 돈이많다

남구,중구는 일자리 접근성이 좋다

학군- 95% 이상비율 14.5% 전국에서 가장 높음->평균적으로 공부를 잘한다

서울/대구는 가장 잘하는 아이들이 모이지만 A은 평균적으로 좋다

->> 돈이 흐르기 때문에 학군이 좋다

남구에 좋은 학군이 몰려있음(옥동) 옥동중,문수중,학성중,울산서여중

학원가:옥동은 학원만 있음/남구 무거동은 학원과 다양한것이 섞여있다 ->>찐 학원가는 학원만 모여있는 곳이다(천안 불당)(A 남구 옥동,신정)

학업성취도 비교

어떤 학교에 배정 되는지/학교까지 길을 건너야 하는지 아닌지/ 학원가를 끼고 있는지에 따라 가격이 크게 차이난다

학군 농어천전형으로 갈수 있는 고등학교 중 택지지구로서 좋은곳은 천상지구/구영지구(범서고) 이다 구영지구(새삥)>천상지구

E은 D구보다 좋다->이유 :농어천전형이 있어서 수요가 많다(굴화,천상,구영지역)

사람들은 한가지만 충족 하더라도 이사를 할 수 있다(직장/학군/환경/교통 )

**부동산 사장님에게 여기 학군지가 어디에요? 라고 물었을 때 디테일하게 학업성취율이나 이런 것들을 자세히 말하면 학군지/ 거리상 위치가 가깝다 등으로 말하면 학군지가 아니다**

지방은 최대 5년 보유/서울은 10년 보유->> 신축을 매수 했다고 5년뒤 구축이 되지 않는다~

환경-

남구(로데오거리)/남구(바보사거리):울산대,술집이 너무 많아서 어디 들어가야 할지 몰라 바보로 정해짐/중구(젊음의 거리):서울 명동같은 느낌,젊은이 들이 좋아할 거리

대형마트-대형마트 주변에는 좋은 상권들이 많다(병원,한의원,다이소 등등)

대형마트가 그래서 중요하다 :남구(야음동),중구(복산동)

남구- 옥동을 가장 선호 하지만 자금이 부족하면 무거

옥동 오른쪽으로 큰 도로가 있어서 오른쪽보다 왼쪽이 선호도가 높다

그러나 오른쪽에 택지가 잘 구성 되어있다 (신정,야음)

야음동 밑에 석유화학 단지가 있어서 매연이 흘러들어옴 (그러나 야음동 좋음)

신정>옥동>야음

중구-약사 택지(가장 중구에서 선호함)/남외는 좀 떨어짐 혁신,약사

북구-아파트 밖에 없다/압도적인 입지요소가 없기 때문에 눈으로 봤을 때 좋으면 좋은것

동구-지웰자이 택지 23년도에 들어와서 가장 선호/전하택지 ->북구와 동일 압도적인 요소가 없으므로

울주군- 아파트 밖에 없다/굴화(환경요소가 가장 좋은데)를 가장 선호하는데 고등학교가 없다.. 그래서 구영과 천상을 많이 본다

신축택지는 어떻게 봐야하나?

학군지가 있는 아파트가 가장 높게 가격이 형성되고 이후 직주근접인 아파트 보다 신축 택지가 가격이 더 높게 형성된다(예 울산공항 신축택지)

교통-도로 교통상황이 중요

중구의 택지지구에서 남구 옥동 학원가 접근성이 좋은 지역은 가격이 높게 형성됨(예로 개통으로 동원로얄듀크가 가격이 높게 올라가는 것처럼)

공급-입주 물량이 정확한 것인지 알려면 호갱노노,아실,부동산 지인의 결과를 크로스 체크 한다/내가 본 단지 옆에 입주 물량이 있는지 없는지 꼭 확인해야한다

A 적정 수요량 7500세대

3년 누적 공급량으로 봐야한다 A 전세가격은 A 자체 공급에 영향을많이 받는다

전세를 26년 후반으로 맞추기 보다는 피하는 것이 좋을 것 같다

하지만 안된다고 해도 싸게 사고 앞으로 공급이 없을 예정이기때문에 괜찮다

남구쪽에 공급이 많이 있다 2025년

전세가는 가수요가 없다/ 현재의 성향이 반영됨/즉 자산의 가치와 동일하게감

물가와 함께 올라간다 =전세값=평균핵의 법칙

공급이 많아도 전세가가 올라 갈 수도 있다- 자본주의의 법칙으로 인해서

현재 전세가가 너무 싸더라도 버텨라 오를일만 남았다

미분양-현재 감소중 그렇기 때문에 전세가는 오를 것이다

현재 남구는 3달에 1000만원씩 전세가가 오르고 있다

동구는 공급 물량이 많아서 가격이 많이 하락했으나 다시 회복함 3달에 2000씩 오름

3.가격과 투자

광역시 랜드마크 아파트 가격 비교

대구가 매매가가 오른 상태이고 나머지 다른 지역은 오르지 않음

현재 광역시는 저평가 되어있는 상태이다

현재 A은 가격이 쑥대밭이기 때문에 가치가 좋은 단지부터 덜 좋은 다닞 순으로 내려오면서 투자 접근 하고 만약 가장 좋은 구에 전용 84 가 없다면 전용 59를 본다 이후 후순위 생활권으로 내려간다

같은 구 안에는 평형을 줄이지 말고 전용 84만 보고 구 에서 구로 넘어갈때는 적용가능

매매가 5억 미만 아파트만 단지임장하고 잔금 치룰수 있는 단지들만 봐라 이유는 현재 투자할수 있는 시장이 왔기 때문에 시간이 없다

남구 야음동이 싸다 / 중구 혁신도시는 비싸다

북구 중산 매곡 지구가 싸다

2020년 5월 이후의부동산 흐름을 봐라 비슷하게 흘러간다

울주군은 구영/굴하 쪽을 중점적으로 본다

구축을 보려면 남구의 옥동 신정 까지만 봐라

입지좋은 구축은 전고점 4억까지 넘어간 단지만 해라

비교평가하는것보다 가치를먼저 판단해야한다

-> 먼저 비슷한 단지들 부터 묶어라 가격 보지 말고 연식 입지 브랜드 위치보고 나열해서 비교하고 가치부터 판단 후에 비교평가 하라 그래프 먼저 붙이지 말고

만약 내 투자금에 들어오는 단지가 없다면 매매 가격이 제일 싼 아파트를 봐라

시세트레킹 하는법

1.생활권별 연식별로 랜드마크아파트추출해서 시셀트레킹 한장 (아실 최고가)

2.한달에 한번 84전용 기준 매매가 트레킹(일주일에 한번씩 해라 지금은)

3.저평가된 생활권 파악하여 아파트 매매가 전세가 전수조사(1,2,3,탑층제외 59/84)

4.단지추출후 아실에서 저평가 검증

:랜드마크만 하는 이유는 랜드마크는 잘 바뀌지 않고,랜드마크 아파트가 싸면 밑에 단지는 다 싸다 확인 가능하다 가치판단

네이버 부동산에서 30평대로 조절 해두고 떠있는 화면의 가격을 그냥 적는다누르지 않는다