지방투자 기초반 3강 후기 [지방투자 기초반 19기 57조 - 진달래]

안녕하세요 ~

엄마의 꿈 육아맘 진달래입니다.

지투기 강의가 벌써 3주째네요.

첫 임장에 대한 걱정과 설레임으로 시작해서 어리버리 겨우 따라가고 있네욯ㅎ

지투기 3강은 권유디 님께서 D지역에 대한 입지분석과 함께 투자 우선순위 뽑는 법과

시세 트레킹 하는 법을 상세하고 알지게 알려 주셨는데요.

아직 앞마당 하나, 임보 하나 없는 왕초보 투자자인 저에게 딱 맞춤 강의였어요~~~

강의에서 느낀점과 적용할 점을 위주로 정리해보겠습니다.

1.투자 의사룰 결정하는 세가지 중요한 요소는 저평가+ 투자금+ 리스크 고려하기.

반드시 이 세가지를 다 봐야한다. 저평가만 봐서는 안된다. 어느정도 저평가 되어있으면서 투자금이 나의

적정범위에 들어오고 리스크가 감당가능한지를 모두 체크한 후에 투자하는 것이다.

--> 기초 강의를 몇달 째 듣고는 있지만 아직 투자 경험이 없는 왕초보인 저로서는 머릿속에 항상

저평가 저평가 저평가..... 만 중요하다고 생각하고 있었는데 아니었구나....

--> 나의 고민: 투자금의 기준을 어떻게 잡을 것이냐?

내가 가진 종잣돈으로 올해 1호기가 목표인데 얼마의 투자금을

기준으로 잡고 가야할까? 강의를 들을 수록 내 기준이 없다보니 헷갈려요~~~

아직까지 나에게 맞는 투자 방향성을 못 잡고 있는거 같아 '투자코칭'을 받아야 하나 고민중인 초보투자자입니다.

2. 그렇담 도.대.체 그 저평가

어디가서 찾아요???????????????????????????????

우왕~~~ 유디님께서 직접 시세 트레킹하는 방법과 단지 분석을 통해서

저평가된 단지를 찾는 법을 알려 주시네요.

이거슨 이전 강의에서는 몰랐던,

'아하!!! 이렇게 하는 거구나!!!!!!!!"

--> 모르면 시키는 대로 따라해보자. 선배님들 튜터님들이 제시하는 방법 중

나에게 맞는 거 찾아서 그대로 해보자. 하는게 중요하니까,,,

3.임장지 순서 정하는 꿀팁!!!

이제 겨우 광역시 구 하나를 3주째 분임하고, 단임중인 저로서는

모든게 신세계지만 다음 임장지는 어디로 가야하지? 고민이었거든요.

-->그 도시에서 가장 좋은지역 하나, 평균지역 하나 요렿게 두개 보고 다른 도시로 넘어가면

기준을 세울 수 있어서 다른 지역가서 비교평가 하기도 좋은 거였구나.

시간도 절감되고 이렇게 많은 도시를 어떻게 다 가보고 비교해보나 했는데

요런 꿀팁이 있었네요 ㅎㅎ~

4.사람들은 왜 이 동네 살고 싶어할까?

생각해보기

사람들의 선호도가 높은 지역은 구별 인구수도 높아 서로 연관성이 있구나~

투자자 입장에서 항상 생각해야 할 것

.

.

.

수요가 있냐 없냐

그렇담

--> 임장지에서 이 동네 사람들이 여기 살고 싶어하는 핵심적이면서도 주된 이유는 뭘까를

생각해보고 공감해보기.

사실 임장경험이 없다 보니 내 두다리는 걷고 있고

두 눈은 어쨌든 상가와 사람들과 아파트를 보고는 있지만

오후 3~4시를 넘기면 골반부터 무릎이 아파오면서 다리는 기계적으로 걷고 있고

어느 순간 머릿속은 생각이 없어지는 경험을 했네요ㅜㅜ

'이 단지가 수요가 있을까?'

편견과 선입견을 가지고 보는 것이 아니라 투자자의 관점에서

객관적으로 보는 것이 중요하다.

저도 그런 눈을 빨리 기르고 싶어요~~~

-->그냥 보는 것이 아니라

'수요' 와 '선호도' 를 끄는 주요 입지요인이 뭔가를 집중하면서

보고 조원분들과 함께 이야기 나누고 정리하면 도움이 되겠구나~~~

--> 수도권 투자가 지방 투자보다 높은 수익률을 가져다 준다고 생각했는데

수요가 높은 지방은 수도권보다 수익률이 높다라는 사실에

그런 결과를 만들기 위해서 해야 할 것은

열심히 해야하는거네

5.지방은 무조건 구축은 위험해

vs

신축위주로만 봐야해

준신축과 신축의 기준은 연식으로만

판단할 수 없다.

임장가서 직접 봐야 알 수 있다.

-->결론은 지방도 구축 투자 가능하지만 잘게 쪼개서 세세하게 봐야 한다는것!

사람들을 이 동네, 이 단지로 이사시킬 수 있을 정도의 힘을 가진 크리티컬한 요소가

있다면 구축투자 가능!!

그 외에는 신축 위주로 보기.

--> 지역 사전 조사하고 임장하면서 확실하게 확인해봐야 겠구나.

'단지가 90년대 식이고 주변환경이 뛰어나지는 않지만

여기는 학군이라는 단 하나의 요소만으로도 충분히 수요가 있어

투자가능하겠네'

요런 판단이 서야 한다는 것!!

그리고 전임하면서 부동산 사장님께 내가 생각한 것이 맞는지

한번 더 확인해보기

6.단지임장은 매매가 5억 미만만 해라

--> 요거요거 정말 궁금했거든요 ~~

잔금 가능한 수준, 리스크 감당 가능한 금액과 기준을 정하고 보는거

중요하구나

7.환경적인 요소를 볼때 백화점 갯수 대형마트 갯수에 치중하는게 아니라

주변 상권이 거주지 상권인지 유흥 상권인지 파악하는 것이 중요하다.

백화점이 있으면 좋긴 하지만 주변에 유흥 상권이 많이 있다면 병원과 한의원 학원가를 끼고 있는

대형마트 주변 단지가 거주 환경으로써 더 편리하고 좋을 수 있단거.

단순히 백화점을 대형마트보다 우선순위에 두는 것이 아니라 함께 있는 주변상권이 어떻게 구성되어있는지

함께 보고 환경적인 요인 판단하기

8.공급과 미분양이 미치는 영향 제대로 파악하기

내가 보는 아파트 옆에 새아파트가 들어온다면, 입주 시기확인하기

인구수 대비 0.5% 혹은 20년 평균 적정 세대 둘중 어느 것이 더 정확하게 영향을 미치는 지 보고

3년간 누적 공급 물량으로 해석해보는 것도 중요하구나.

투자에서 전세가가 중요한데

2020년 이후 전세가 흐름을 꼭 확인해보자~

지금 내가 보고 있는 단지의 전세가가 투자금 범위에 들어오지 않는다고 해도

공급과 미분양을 통해서 앞으로 대략적인 전세가의 흐름을 예측할해 볼 수 있겠구나

그리고 나서 앞으로 여기 투자 가능하겠네. 그럼 지금부터 여기를 잘 보고 있어야 겠다로 판단하기새로 입주 들어오는 단지의 위치와 세대수 특히 기간을 잘 보고

만약 내가 해당 지역에 투자를 한다면

입주기간을 피해서 잔금기간을 길게 하거나 전세세팅을 길게 잡는것도 한 방법일 수 있다.

마지막으로

어떻게 하면 오래토록 투자할 수 있을까 지속성에 대한 이야긴데요.

저는 노후대비라는 목표를 가지고 월부에 들어와서 투자를 하나하나 배워가고 있는데요

저의 우선 목표는 5년 내 10억 자산 만들기이고

'이리 의지 박약한 내가 해낼 수 있을까'

나이 탓, 체력 탓, 환경 탓

탓 탓 탓 탓........

따지고 보면 못할 이유도 하고 싶지 않을 이유도 많은데

심지어 아무도 응원해주지 않는 이 길을

3년 후 5년후

나는 방법을 알고 있었는데도 하지 않았구나

그 때 나는 누구를 탓하고 탄식을 또 해야하나를

생각하니 답이 없네요.

1년이라도 제대로 해보자

그리고 또 1년, 또 1년 해서

3년 정도 해보면 된다는 확신이 생기지 않을까

그런 마음으로 하고 있어요.

강의를 듣고 조모임을 하면서 월부 안에서 꾸준히 해나가고 싶네요.