[가자GO] 영앤리치 뚜또님과 내마중놀이터에서.. 내적친밀감을 가지고 시작한 투자코칭 후기

안녕하세요.

느리지만 포기를 모르는 남자 가자GO 입니다

설마 20분전에 도착했는데, 주차장이 만차라.. 삥삥돌다가 결국 기차를 놓쳤습니다... 기차를 못탈줄을 상상도 못해서 그런지? 와이프와 맨붕이 왔습니다? 다음 동대구 -> 수서역으로 가는 기차가 30분뒤에 있긴한데, 올 매진... 30분동안 둘이서 기차역입구에 앉아서, 혹시나 취소표 광클을 해보았으니, 2명분이 취소가 되기는 어렵더군요... 이거 어떡하지?

ㄷㄷ 갑자기 뻥져서, 10분동안 아무말도 못한채 와이프랑 서로 어리둥절? 해서 ㅜㅜ 잠시 생각에 잠겼는데,, 네비를 찍어봐도 자차로는 오프라인코칭시간인 오후 2시는 못맞출것 같고, 월부에서 긴급연락망같은게 또 따로 있나? 확인해보니, 1:1 채팅만 할수 있는데 하필이면, 주말이라.. 채팅을 보내도 답장이 없어서 ... 두둥... 또 정적이 흐르고,

그로부터 5분뒤.. 내마중CM님인, @피치님에게 개인톡을 보내 혹시 오프라인 코칭을 온라인 코칭으로 전환이 가능한지? 본사에 좀 연락좀 대신 해달라고 요청하였고, 30분뒤 .. 피치님이, 현 긴급상황을 본사 투자코칭담당자님에게 전달했다고, 온라인 코칭이 가능하다며.... 한줄기 빛같은 톡을 보내 주셨습니다. ㅜㅜ

정말 다시한번 감사합니다. @CM 피치님

@그리고 간단히 식사후, 바로 집으로 달려가서 오후2시에 맞춰서 온라인줌회의로 무사히 전환해주셨고, 시간에 맞춰 뚜도님을 온라인 ZOOM 화상미팅으로 만날수 있었습니다.

@ 좌충우돌 하루종일 와이프랑.. 참 이번에도 다시 느끼지만.. '또 한번 인생이 내 계획대로 되는게 아니구나!' 라는 말을 하면서, 그래도 오프라인으로 월부 본사에 가서 뚜또튜터님을 직접 못 뵈어서 아쉬웠지만,, 나름 전화위복삼아 정말 많은 질문과 답변이 왔다갔고, 또 편한하게 집에서 하다보니, 와이프도 긴장을 하지않고 편안한 마음으로 평소때 제가 월부생활하는 것을 옆에서 지켜보며 가지고 있던 의문점을 물어봤고, 뚜또튜터님에께서 명쾌하게 답변을 해주셔서, 오히려 또 제가 말하는 것보다 더 검증된 튜터님께서 말씀해주시니, 덕분에 와이프도, 이번 코칭계기로 "저의 월부활동에 대해 이해도가 많이 높아졌고",

또 질의 응답의 답변을 듣고나니, 뚜또님이 상세하고, 명쾌하게~ 유리공(직장과 가정)와 월부생활 (앞마당만들기) 시간배분을 어떻게 해야할지? 왜? 해야 되는지를 잘 알려주셨기 때문에... , 와이프도 '앞으로 알려주신 방향성에 대해 어느정도 이해하게 되었고,

코칭이 끝나고나서 함께 복기하는 시간을 가졌는데? 와이프 왈? "제가 하려고 하는 "투자/직장 포트폴리오에대해 좀더 믿음이 간다.' 라고 말해주었습니다.

서론이 많이 길었는데.. ㅋㅋ 후기 끝난줄 알았지? ㅋㅋ

이제 본격적으로 투자코칭 내용을 한번 적어볼까 합니다 ^^& (미리 긴글 주의...)

Q1) 저는 외벌이 투자자로, 모으는 종잣돈이 거의 없는데? 과연 지금 제 상황에서 서울/수도권 투자가 가능할까요?

뚜또님 A1.) '지방에서는 종잣돈을 벌고 서울에서 자산을 쌓는다!' 라는 말을 들어나요? 가자GO님 입장에서는, 지방에서 좀더 투자하는게 맞을수가 있다. 만약 서울을 공부하고, 서울을 투자하면, 지방 투자하는 것보다 훨씬 더 많은 돈을 벌수 있다. -> 지방투자하다가 서울수도권 투자하는 것은, 공부로 치면, 완전 다른 과목을 공부하는 게 아니다. 둘이 거의 비슷하다. 70%~80% 정도는 공통된게 있고, 20~30%정도만 공부하면 되는 것 처럼, 공부하는데 속도가 매우 빠를 것이다. 지금 상황에서는 현 상황에서 서울 공부를 좀더 열심히 해서..? 장기투자로 갔으면 좋겠다.

C.F) @실전준비반 D씨 부부의 자세한 이야기 (아파트로 돈버는법 IV-소액다주택자) 참조

당장 수도권 투자를 하기가 힘들수 있다. 왜냐하면, 이번에 추가로 주택을 구매하게 되면 4주택자가 되고, 수도권은 절대가 자체가 높은상황에서, 취득세 12.4%를 내면서하기에는 당장 힘들수 있으나?

그렇다고 아무것도 준비안하고 있는 상태에서, 나중에 막상 좋은 시기가 와서 투자를 바로 하려고 하면 못하기 때문에,, 지금 서울을 D씨 부부 후반전을 미리 준비한다는 마음으로 준비하는게 좋을 것 같다.

서울전세가율 평균 70%이상 넘어간적까지 있었다. (개별 투자단지로 보면, 90%이상 넘어간 적이 있었다. 2015년 전세자금대출로 인해 부동산 버블이 커졌음.

[한문도 칼럼] '집값·가계부채' 상승 주범 '전세자금대출' 이대로 둘 것인가 - 오피니언뉴스 (opinionnews.co.kr)

가자GO님이, 지금 당장은 서울 투자가 가치성장투자로 보일수 밖에 없다. 하지만, 서울 평균 전세가가 올라오고 있는 상황이고, 서울투자가 소액투자로 가능할수 있는 시기가 올 가능성이 있기때문이다. 그걸 잡으려면, 그때 시장이 오기전에 실력이 갖추는게 중요하고,

그맘때쯤이면, 기존 지방광역시 물건을 을 매도할수 있는 시기가 도래할 거고, 내가 모은 종잣돈도 있을것이다.

그런것은 미리 생각해볼 필요가있다.

전세가율이 60%를 넘기시작하면, 지방 물건은 더이상 추가 구매하지말고 더 안사셔도 된다. 서울수도권에 더 집중할 필요가 있다.

그런면에서는 가자GO님이 수도권 앞마당 만들기를 미리준비하고 해두는것이 정말 의미가 있을거다.

좀더 나은 투자를 하기위해, 지출 통제는 선택이아닌 필수이다?

- 배우자의 수입원을 좀 늘릴수 있는 방법을 모색해보는게 좋을 것 같다.

- 배우자의 수입원이 늘면 지금상황에서 온전히 늘어난만큼 전부 종잣돈이 커질수 있기때문에 꼭 이걸 실천 해나가는게 더 나은 투자를 위해 꼭 필요한 부분입니다.

지방시장 더 빨리 반등하는 시장 ? vs 서울시장이 더 빨리 반등하는 시장? 이 올까?

1. 지방시장이 빨리 오면 어떤 사람이 이기죠? -> 지방시장에 투자해놓은 사람이 이기겠죠?
2. 서울시장이 빨리 오면 어떤 사람이 이기죠? -> 서울시장에 투자해놓은 사람?
3. 근데 저희가 어떤게 먼저올지 예측이 가능한가요? -> 예측 불가능! 하다, 그럼 가자GO님이 서울시장에 투자를 추가로 한다면 어떻게 될것 같은가? -> 어떤 시장이 와도 이길수 있을것이다.

가자GO님은, 지방물건을 가지고 있기때문에, 지금 해야 될일은, 지방투자를 늘리는 것보다는, 수입원을 늘려서, or 좀더 지출을 통제하면서, 결국 종잣돈을 모을수 있는 돈을 절대적으로 늘려나가면서, 동시에 지방물건이 내년부터는 수익구간에서 일반과세로 매도할수 있는 시기가 도래하고, 혹시나 서울시장이 더 빨리와서, 지방 물건이 여전히 싼구간이라도, 더 오를줄은 알지만, 서울이 충분이 싼데, 더 많이 오를 시장인 서울시장에서 기회가 먼저 온다면, 바로 지방물건에서 서울시장 물건으로 갈아끼울수 있는 준비를 미리 해놓는게 정말 중요 하다. 그렇게 준비를 했으면 좋겠다.

실준반 D씨 부부이야기 후반전 수도권 투자이야기 처럼) 가자GO님이 지방물건에서 서울 물건으로 갈아타면서, 점점더 어떤 시장이와도 대응가능하게 만들었으면 좋겠다. 그러기 위해서는 수입원을 늘려 종잣돈을 점점더 늘려나가는게 정말 중요하다.

전세가율이 높다 -> 전세대비 사람들이 소유하고 싶지 않기은 시기고 물건이기때문에 전세가율이 높은것이다.

(전세레버리지 투자는 역발상투자) -> 전세가율이 높다는 것 남들이 갖고 싶지 않을것을 사는 것. 지금 하락장인데.. 지금은 서울에서 소액투자를 하면 안된다. 경기도 4급지이하에는 지금도7천만원으로 투자 가능하다 하지만, 지금은 하급지를 사는 시기는 아니다. 지금 구지 그런곳을 살필요는 없다. 그거는 나중에 상승장 끝물에 정말 서울 4급지 이상에서 상승장 다 타고, 더 좋은 애들이 다 날라가고 나서 쳐다보는게 맞지 지금은 볼필요없는 시장이다.

과거에 그럼 왜? 전세가율이 올라왔는 지? 살펴보면요,, 가지고 싶지않은 단지들이 전세가율이 높다. 지금은 더 상급지 서울2급지부터도 먼저 보고,

왜? 전세가율이 높았는지아냐? 2급지에서 선호도가 밀리는 단지?

1. 2급지에서 선호도가 밀리는 단지대비, 이 단지보다 선호도가 높은 단지가 아직도 싸진 않는지? 잘 보는게 첫번째입니다. 이거보다 선호도가 좋은데 가격차이가 안나면 무조건 그 단지를 투자해야한다.
2. 반대로 얘기하면, 사람들이 선호하지않는, 사람들이 갖고 싶어하는않는 물건이 나에게 소액투자를 할 기회를 줄수 있다! 고 먼저 인지하고, 그럼에도 불구하고 이 물건이 가치대비 가격이 싼 물건인가? 를 꼭 비교평가 해보는게 중요하다.

가자GO BM Points)

1. 전세가율이 정점을찍고, 내려가기 순간이되면, 그때부터 서울에 소액투자기회의 장이 열린다. 그때까지는 서울수도권 앞마당과 서울 평균 전세가율과 가격흐름 파악하는데 집중 하자!
2. 지방투자를 늘리는 것보다는, 수입원을 늘려서, or 좀더 지출을 통제하면서, 결국 종잣돈을 모을수 있는 돈을 절대적으로 늘려나가는게 정말중요하다.
3. 동시에 지방물건이 내년부터는 수익구간에서 일반과세로 매도할수 있는 시기가 도래하고, 혹시나 서울시장이 더 빨리와서, 지방 물건이 여전히 싼 구간이라도, 더 오를줄은 알지만, 서울이 충분이 싼데, 더 많이 오를 시장이라, 서울시장에서 먼저 기회가 온다면, 바로 지방물건에서 서울시장 물건으로 갈아끼울수 있는 준비를 미리 해놓는게 정말 중요 하다.

Q2) 현재 대부분 지방광역시에 앞마당을 가지고 있는데, 이런 제 현상황에서 제가 서울수도권 투자로 넘어가야 하는건지? 아님 지방광역시에서 좀더 집중을 하는게 나을지 궁금합니다.

뚜또님 A2.) 지방은 더이상 투자를 일시중단하셔도 될것 같고, 서울을 좀더 살펴보는 방향으로 가시되, 가자GO님이 1년이후 이후로부터, 지방물건을 내녀부터 매도가 가능하니깐, 그때까지 종잣돈을 최대한 모으고 + 동시에 지방문건이 내년에 충분히 매도해도 괜찮은 수익구간이라면, 매도하고 남은 투자금까지 더해서, 이후 서서히 서울 물건으로 갈아끼우면서 모아나가는 방향이 좀더 좋을 것 같다.

3번째 투자부터는 신중하게 해야 되고, 내 포트폴리오의 평균을 갈아 먹으면 안된다.

3번째 물건에서, 이번에 꼭 복기해야 되는 부분은.. 3번째,4번째.. 채수가 늘어나도 내 투자 물건이 내 포트폴리오 평균을 갂아 먹는느낌이 나면 안된다는 것을 꼭인지를 해야하고, 그러면서, 느끼는 기분일거다. 이게 포트폴리오 평균보다 의식적으로 더 가치가 높은 물건들을 계속 가져가는 노력을 하려고 해야 한다.

ㅁ 2015,16년도 2기 신도시, 단군이래 최고 입주량을 알고 있으면서도 수지/분당을.. 5.5억/전세5억 - 2년

너나위님 강의에서 동료중에 수지 5채 샀다가 다 팔았던 분이 있었는데, 리스크를 생각안하고, 덤볐던 사람은 무서워 다팔고 나간사람, 너나위님은 리스크는 알지만 분당3채사서, 계속 유지해서 5억 물건이 현재 12~13억 시세를 유지하고 있다. 하지만, 최악은 결국 리스크가 무서워서 한채도 안산사람도 있는데.. 이런것을 잘 복기 해보면, 추후에 가자GO님이 이런 상황이 분명이 올거고, 리스크 감당가능하다는 각이 나오는 선에서 이것을 인지를 해놓고, 실제 상황에서 6개월에 1채+ 1년에 2채 까지만 최대치를 생각하면서 기억했다가 다음에 이런상황에서 좋은 투자 했으면 좋겠다.

모두가 환호성을지르는 상승 후반기에는 리스크를 조심해야 될때고, 모두가 역전세를 걱정할때, 리스크가 오히려 제거 된 시기이다.

2021.22년도 임대차 3법이후 폭등할때 정말 무서웠다.

단기간에 여러채를 사면 안 된다. 시점 포트폴리오를 분산해야 한다. 너나위님도 분당에 3~4달에 기간을 두고 1채씩 1년에 3채를 산것 이다.

너무 한시점에 몰빵을 한다면, 진짜 바닥이 언제까지 빠질지 모르고, 실제 그 이후 몇 달 이후, 바닥 밑에 지하실이 있을수도 있고, 언제 반등할지도 모르고 해서 , 서서히 한구간 한구간 보면서 그때 그때 싼것들은 담아가는게 근본적인 투자 방법인데..

결국 과도한 확신이 결국 나를 찌르게 된다는걸 꼭 명심하셔야 된다. 그러다가 지하실이 있다는 걸알아도, 물타기 할래야 할수 있을 돈이 없어지는 것이다. 시장이 코로나로 인해 한순간이 얼어버리는 것처럼 예상이 안되는 일들이 많이 일어난다.

앞으로 이 부분을 컨트롤 잘해서, 안전 장치를 마련해두는게 좋고, 본인이 판단하시기에 시장이 너무 싼 시장이라 할지라도.. 시점포트폴리오, 즉 최소 6개월에 텀을 두고 다음 채수 투자를 이어나가면서 등기 시점을 분리하는게 중요하다. -> 이것은 혹시나 전세 만기도래했을때 역전세가 난다면 시점 분리하는 게 정말 큰 도움이 될수 있다. 혹시나 여러채가 전세만기가 비슷한 시기에 온다면, 역전세가 나면 감당 못할 가능성도 높기 때문에 꼭 이점을 명심하고 투자해나가면 좋을 것 같다.

가자GO BM Points)

1. 전세가율이 정점을찍고, 내려가기 순간이되면, 그때부터 서울에 소액투자기회의 장이 열린다.
2. 3번째,4번째.. 채수가 늘어나도 내 투자 물건이 내 포트폴리오 평균을 갂아 먹는느낌이 나면 안된다. 그러면서, 느끼는 기분일거다. 이게 포트폴리오 평균보다 의식적으로 더 가치가 높은 물건들을 계속 가져가는 노력을 하려고 해야 한다.
3. 앞으로 이 부분을 컨트롤 잘해서, 한시기에 투자금을 몰빵하지말고, 안전 장치를 마련해두는게 좋고, 본인이 판단하시기에 시장이 너무 싼 시장이라 할지라도.. 시점포트폴리오, 즉 최소 6개월에 텀을 두고 다음 채수 투자를 이어나가면서 등기 시점을 분리하면서 투자를 꼭 하자 -> 와이프와 공동명의를 하면서 내가 컨트롤이 안되면, 와이프에게 미리 절대 1년에 2채이상은 계약하지않도록 안전장치를 미리 마련해두자!.

Q3) 현재 주당 20시간종도의 투자공부를 하고있고, 월부활동은 만3년되었으나, 실제 월부활동은 1년6정도 했는데, 현재 까지 실전반/지투반/월학을 한번도 듣지 않고, 온라인 정규강의만 들어오며 투자공부를 이어가고 이습니다. 혹시 3년째, 온라인 강의만 들으면서, 실제투자를 지속적으로 해왔던 저의 월부투자공부 방식이 제가 더 높은 투자자의 레벨로 가는데 벽을 만드는걸까요? (단, 제가 이직을 한지 6개월정도밖에 안된 상태에서 직장/투자공부의 포션을 어느정도로 가져가는게 좋을지도? 궁금합니다.)

뚜또님 A3.) 우선은 회사에서 성장영역/ 관리영역이 있는데, 시간을 냅다 드리부우면.. 성장영역이다. 뭐가 중요한지 모르겠지만, 시간을 엄청나게 갈아넣어서, 뭐가 중요한지를 알게 되고, 그것만 열심히 하면 무조건 결과가 나오는 것을 찾을수 있어야 한다. --> 결국 회사에서 성장영역에서 냅다 시간을 드리부으면서, 관리영역으로 넘겨가야하는게 투자보다 더 중요 한것 같다. -> 빨리 회사에서 먼저 관리 영역을 보내놓고... 서울 하락장이 길이 때문에 조급하게 투자에 초점을맞출 필요가 없다.

지금 투자는 수도권 투자는 천천히 공부하면서, 회사를 먼저 관리 영역으로 보내야 한다. 오히려 좋은 시기가 올때, 투자에 집중 못 할수 이다.

1. 2024년 12월말까지 회사를 관리 영역으로 보낸다 1차 목표로 잡아라!
2. 앞마당 만드는걸 2달에 1개를 만들고, 온라인 강의도 2달에 한개정도하면서, 최소한 감을 유지하는것은 그 다음 순위로 보내도 될것 같다. 아님 차라리 한달하고 한달 쉴때, 회사에 올인해도 좋다.
3. 스위치 On/Off 가 잘안되는 사람인것 같다. 반면 그만큼 몰입하는 강점이 있는거다. 몰입하는거 정말 중요하고, 몰입 스위치 "On/Off" 훈련을 해야 한다
4. "몰입" 이라는 책 재독을 한번 해봐라.
5. 실전/지투/월학은 직장을 성장영역에서 관리영역으로 보내고, 충분히 시간을 두고, 내가 투자를 성장영역에서 관리 영역으로 보내는 건 그 다음 순번이다. 내년에 지방 투자물건이 매도후 수익 실현 하고, 회사도 관리 영역으로 보내고 하는거가 가능해진다면, 그때는 투자를 관리영역으로 보내고 싶을때 실전/지투/월학 도전을 해도 늦지 않다. 그리고 혹시나 기초반만 들어도 충분히 돈을 벌수 있기때문에 그때 좀더 투자레벨을 드라마틱하게 올리고 싶다면 도전해도 되고 그때가지 고민하시면 된다. 지금 제일 중요한건 회사업무를 빨리 관리영역으로 보내는데 집중하시면 좋을 것 같다.
6. 최종적으로 정리하자면,
7. 먼저 회사업무를 관리 영역으로 보낸다.
8. 기초반만 꾸준히 들어도 충분히 돈을 벌수 있다, 하지만 투자도 관리영역으로 혹시나 보내고 싶다면 실전/지투/월학에 도전해봐도 좋을 것 같다. 근데 기초반을 충실히 듣고 수도권 앞마당을 지속적으로 늘린다면 충분히 돈을 벌수 있을것 같다. 충분히..
9. 우선은 관리영역인 회사에서 안정적인 월급을 받도록 세팅해놓으면서, 내년에 D 지역 물건을 일반과세가 도래되면, 매도를 고민해보고, 동시에 종잣돈 모인돈이랑 합쳐서 , 다음 서울 투자를 바라본다. 이 하락장을이겨내고 다음 투자기회에서 정말 좋은 투자가 가능할것으로 판단된다.
10. 회사가 정말 중요하니깐, 꼭 2024년안에, 회사를 관리영역으로 보내기를 바란다.

가자GO BM Points)

1. 2024년말까지 : 먼저 회사업무를 무조건 관리 영역 으로 보내는데 집중하고, 시간을 드립다 갈아 넣자!
2. 2024년말까지 : 회사업무에 1순위로 하고, 기초반 강의를 한달하고/한달쉬면서 복습하면서, 감이 떨어지지 않을 정도만 강의를 듣고, 앞마당을 2달에 한개씩은 최소한 꼭 만들고, 강의는 최소화 하면서, 서울수도권 앞마당은 2달이 1개씩 꾸준이 임장/임보를 하고, 앞마당을 꾸준히 늘려나간다. 하지만 24'말까지 우선순위는 회사업무를 관리영역으로 넘어갈수 있게 집중하는것라는 점을 명심하자!

마지막 질문으로 갈때쯤, 원래 코칭시간이 40분정도 배분을 해주신건데,, 시간이 많이 초과되어 배우자와 저는 "뚜또" 튜터님에게 질문이 많이 해서 죄송하다고 말씀드렸을때,

뚜또님 왈, “아닙니다. 이시간에 이거가지고 "가자GO님" 도움 받는게 훨씬 중요하기때문에 그건 신경쓰지 마세요! “ 라고 진심으로 얘기해주셔서 너무 감사했고, 저뿐만아니라 와이프가 걱정하는 부분까지 세심하고 명쾌하게 답변을 주셔서, 앞으로 방향성에 대해 정말 클리어한 포트폴리오를 설정할수 있을것 같다는 확신이 들었던, 투자코칭이었습니다.

2024년말까지 꼭 이직한 회사에서 성장영역이 아닌 관리영역으로 넘어가는 목표를 꼭 달성하고 나서, 2025년에 서울 수도권 투자방향성에 대해 더욱 초점을 맞춰서 투자방향도 잘 고민해서 결정 해보도록 하겠습니다.

1년뒤 2025년도에도 투자코칭을 신청해서, 꼭 한번더 오프라인이든, 온라인이든 꼭 뵙고싶다는 약속을 드렸구요.

실준반 'D씨부부(소액투자)의 전반전 이야기가 딱 가자GO님 이야기와 유사한것 같다.' 라고 말씀해주셨고, 그동안 저와 와이프가얼마나 힘들게 여기까지 왔는지? 고생많으셨다고 얘기해주셨을때, 정말 눈물이 핑 돌았습니다.

뚜또님이 투자코칭때 말씀해주셨던, 모든 부분에 대해 우선순위대로 목표를 꼭 달성해서, 꼭 "D씨부부 후반전 수도권 투자결과" 를 현실로 만들게 될거라는 왠지? 미래에 대한 확신이 생겼고,

혹시나 제가 순자산 10억달성하는 날이 오면, 제가 한번 오프라인에서 "김치찌게 한상" 대접할수 있는 기회를 주셨으면 좋겠네요.

서울 올라가면, 순자산 10억달성하는 날 꼭 밥한 사드릴 기회를 주실거죠? ㅎㅎ

이만 길었던, 저의 투자코칭 후기를 마치며, 정말 1년에 1투자코칭을 이글을 읽는 모든 월부동료들에게도 추천드리고 싶네요.

그럼 마지막으로 외쳐봅니다. "노후준비 끝나는 그날까지 월부에서 함께 가자GOGO!~"

CF) 코칭때 추천해주신 도서 "몰입"을 꼭 재독 하고, 월부까페에 독서후기 남겨보도록 하겠습니다.

몰입 : 네이버 도서 (naver.com)