5년차 투자자가 서울 아파트 비교평가 하는 방법 [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

최근 기사를 살펴보면 전세 가격 상승에 대한 이야기가 많이 보입니다. 물론 지역과 단지별로 차이는 있겠지만 전체적인 분위기는 네이버 호가로 기존에는 1,000만원 혹은 2,000만원씩 오르곤 했는데 확실히 최근에는 4,000~5,000만원 혹은 그 이상으로 전세 가격의 호가가 오르고 실제로 그 가격에 거래가 한두건씩 되고있습니다.

사실 전세가격 상승은 비단 서울 시장에만 해당하지는 않습니다. 지방 시장에서도 그런 모습을 보이는 곳들이 있으니 앞마당을 잘 살펴보시면서 기회를 잡아가셨으면 좋겠네요.



전세 가격이 상승한다는 이야기가 나오다보니 지금 투자를 하지 않으면 기회를 놓치는 게 아닌가와 같은 생각이 커지면서 조급함이 계속 커져가게 되는 것 같습니다.

지금이 사야하는 타이밍인가? 다시 오지 않을 기회인가? 에 대해서는 그 누구도 대답을 해줄 수는 없겠지만 개인적으로는 '내가 투자하려고 하는 대상의 가격이 가치보다 싸고 현재 내 수준에서 감당가능하다면 망설여야할 이유는 없지 않을까?' 라는 생각이 드는 것 같습니다.

더 좋은 기회가 찾아올 수 있겠지만 반대로 그런 기회가 오지 않을 수도 있기에 현재 할 수 있는 최선을 선택하는게 중요하겠지요.

그렇다면 현재 최선의 선택을 내리기 위해 필요한 것은 가치 대비 가격이 싼지 비싼지를 알 수 있는 능력입니다. 하지만 앞마당을 계속 만들어가면서 서울내에 아는 지역을 하나씩 늘려갈 때마다 쉬워져야하는데, 오히려 더 비교하기 어렵게 느껴지는 경우가 많습니다.

무엇보다 내가 지금 보고 있는 단지의 비교 대상을 정하는 것부터가 어렵습니다. 비교 대상을 정하는 것에서 부터 꼬이니 내가 하고 있는 비교 평가의 과정에 대해서 스스로 믿기 어렵게 되고 흥미가 떨어지게 되는 것 같습니다.

어떻게 하면 25개구의 서울 시장에서 비교 평가를 제대로 할 수 있는지, 그리고 더 나아가 비교평가를 통해 남들보다 적어도 1억이상 더 많은 수익을 낼 수 있는지에 대한 방법을 알아보겠습니다.

그 방법은 바로 생활권 그룹핑입니다.

#생활권 그룹핑이 필요한 이유

아래 사진은 아마 많은 분들이 익숙하실 거라고 생각합니다. 서울 25개구들을 1급지부터 5급지까지로 구분해 놓은 것입니다.

예시로 1급지의 경우 서울의 중심이라면, 2급지는 1급지까지의 접근성이 좋거나 한강을 끼고 있는 등 각 구가 갖는 입지를 통해 전체적인 위상을 통해 나누어져 있다고 생각하시면 될 것 같습니다.

하지만 여기서 한가지 주의해야할 부분이 있습니다.

급지의 구분이 구의 전체적인 입지나 요소 등을 통해서 나눠지다보니 특히나 비교평가를 할때 단순히 급지만 기준으로 비교를 하게 되면 내가 생각하는 것과 다른 경우가 너무 많이 생길 수 있다는 것입니다.

예를 들면, 이런 경우입니다.

내 앞마당 중 하나인 동작구에서 흑석 생활권에 위치한 단지를 비교평가를 해본다고 가정해볼게요.

동작구는 3급지이므로 비슷한 위상인 영등포구내 단지들과 비교를 시작합니다. 아크로리버하임을 보니 아크로라는 하이엔드 브랜드, 역세권, 거기에 한강이라는 메리트가 있기에 비슷한 단지를 찾아봅니다.

마침 보니까 영등포에 역세권에 동일한 아크로라는 브랜드를 갖춘 아크로타워스퀘어랑 비교를 해봅니다.

비슷한 급지내에서 고른 단지이기에 가격 흐름이 비슷해야할 것 같은데 아크로리버하임이 더 비싸게 가는 것을 보고 이게 싼건지 비싼건지 긴가민가 합니다. 그래서 하나 더 비교해보기로 합니다.

이번에는 연식이 비슷한 두개의 단지를 비교합니다. 흑석한강센트레빌2차(12년)와 영등포 아트자이(14년)를 비교해봤는데 가격 차이가 크게 나는 것을 확인하면서 더 머리가 복잡해지면서 생각이 멈춰버립니다.

그리고 고민에 고민을 거듭하다가 그래도 비슷한 급지인데 동작구 가격이 너무 비싼거 아니야? 라는 결론을 내리게 됩니다.

여기까지가 우리가 일반적으로 비교평가를 하면서 흔히 경험하게 되는 과정입니다.

이런 과정이 일어나는 가장 큰 이유 중의 하나는 단순하게 비슷한 급지내 단지로 비교를 했기 때문입니다.

급지는 전반적인 구의 위상을 고려하다보니 큰 틀에서 있어서 각 구별의 위상을 잡아갈 수 있는 기준이 될 수 있지만 디테일한 부분을 반영하는 것에는 한계가 있습니다.

그렇다보니 비교평가를 하기 위한 단지선정이 제대로 되지 않게 되고 오히려 더 어렵게 만드는 것이죠.

실제 흑석 생활권을 비교를 하기 위해서는 비슷한 3급지의 단지들과 비교를 하는 것이 아니라 적어도 2급지 구축 혹은 1급지내 신축과 비교를 해야지만 쉽게 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다.

처음 비교를 해봤던 아크로리버하임의 경우에는 송파내에서도 선호도 높은 신축과 가격 흐름이 비슷하며 현재 호가도 비슷함을 확인할 수 있습니다.

3급지 신축이지만 1급지 신축과 비슷하거나 조금 모자란 정도라고 생각할 수 있습니다.

두번째로 비교했던 흑석한강센트레빌2차의 경우에는 2급지 마포의 구축과 역시 가격 흐름이 비슷하며 호가 또한 큰 차이가 없습니다.

즉, 흑석이라는 곳에 위치한 3급지 준신축 단지는 2급지내 구축과 비슷한 가치를 지닌다는 것이라고 이야기할 수 있습니다.

정리해보자면 흑석이라는 생활권은 3급지라는 동작구에 위치해 있지만 실제로는 2급지내 생활권의 위상을 지닌 생활권이며 비교평가를 위해서는 2급지내 생활권과 비교를 하는 것이 좀 더 쉽게 판단을 할 수 있다고 이야기할 수 있습니다.

즉, 급지로 가치를 단순하게 나누기 어렵기에 같은 급지내에도 생활권별로 구분해서 보는 것이 구체적인 가치 판단과 디테일한 비교평가를 하는데 필요하며 이것이 바로 생활권 그룹핑이 필요한 이유입니다.

#생활권 그룹핑 어떻게 해야할까?

아무래도 생활권을 나누는 것 자체가 개인의 주관적인 부분이 많이 반영되기에 생활권 그룹핑을 하는 것에 정답이 있지는 않습니다. 다만, 생활권이 갖는 주요입지요소, 랜드마크의 가격, 생활권의 특징 이렇게 3가지를 기준 삼아서 그룹핑을 할 수 있습니다. 우리에게 친숙한 4급지에 해당 하는 지역 몇개를 예시로 살펴볼게요.

1) 생활권을 크게 구분한다.

기존의 임보를 쓰면서 각 지역에 대해서 생활권을 이미 구분하셨죠? 여기서는 생활권을 조금 더 크게 묶어주시면 됩니다. 그룹핑을 비교군을 정해주는 것이기에 너무 세세하게 나눌 필요는 없습니다.

2) 생활권별 특징을 구분한다.

생활권을 구분했으면 각 생활권이 갖는 특징을 적어줍니다.

동대문구를 예를 들면 전농/답십리 생활권의 경우 청량리역에 3개의 노선이 현재 지나가고 있으며, 청량리역을 주변으로 신축들이 많이 들어오면서 환경적으로 많이 개선이 되었고 마지막으로 호재가 있다는 점입니다.

이문/휘경 생활권은 1호선이 지나가고 있고 뉴타운이 들어온다는 특징이 있죠. 마지막 장안 생활권은 5호선과 학원가로 특징을 정리할 수 있을겁니다.

한곳만 더 해볼까요?

구성남(수정구+중원구)의 생활권을 살펴보면 위례를 제외하고 크게 3개의 생활권을 나눌 수 있습니다.

하지만 실상 신흥 생활권의 경우 단대 오거리 쪽과 묶어서 볼 수 있기에 사실상 크게 산성역과 단대오거리역 인근 두개의 생활권으로 크게 생각할 수 있습니다. 두 생활권은 8호선과 신축 대단지의 입주로 인한 환경개선이라는 특징이 있습니다.

이렇게 각 생활권의 입지 요소, 특징을 정리할 수 있습니다.

3) 주요 단지의 가격과 흐름을 비교한다.

여기서 확인해보는 건 각 생활권의 랜드마크가 되는 단지들의 가격입니다.

물론 랜드마크의 가격이 생활권의 위상을 모두다 설명할 수는 없지만, 앞서 살펴보면 지역의 입지요소와 특징을 이미 확인해놓았기 때문에 입지와 특징으로 구분한 다음 확인을 하는 장치의 역할은 충분히 할 수 있습니다.

예시를 든 동대문구와 구성남을 이어서 살펴보면, 동대문구의 생활권을 크게 전동&답십리, 이문&휘경, 장안 생활권으로 나누었고 구성남의 경우에는 산성역, 단대오거리역 생활권으로 나누었습니다.

여기서 1차적으로 묶어볼 수 있는 건 노선의 차이는 있지만 지하철이 지나가고 환경이 개선이 되는 특징을 가진 이문&휘경과 산성역&단대오거리 생활권입니다.

반대로 전농&답십리의 경우는 역시나 주변의 입지가 개선되지만 호재가 더해지는 부분이 있어서 생활권의 위상이 조금 더 높다고 생각해볼 수 있겠죠.

바로 이런 위의 생각들에 대해서 각 생활권의 랜드마크를 통해서 한번 더 확인을 해보는 것입니다.

실제로 살펴보면 산성역 생활권 랜드마크에 해당하는 산성역포레스티아와 전농&답십리 생활권의 랜드마크인 래미안크레시티하고는 가격 차이가 크며, 반대로 이문&휘경 생활권 랜드마크인 휘경SK뷰와 가격은 비슷하게 흘러가는 것을 알 수 있습니다.

이런 과정을 통해서 이문&휘경 생활권과 산성역&단대오거리 생활권을 같은 그룹으로 묶을수 있고 전동&답십리 생활권은 조금 더 위상이 높음을 확인할 수 있게 됩니다.

위에서 예시로 가지고 온 동대문구, 광명, 구성남, 안양 동안구를 위 방법대로 그룹핑 해보면 다음과 같이 정리할 수 있습니다. 크게 3개의 그룹으로 구분지을 수 있고 이를 통해 비교 평가를 하는데 있어서 비교 대상을 조금 더 구체적이고 명확하게 정할 수 있습니다.

#실제 투자에 어떻게 적용할 수 있을까?

그렇다면 생활권 그룹핑을 통해 투자에 어떤 부분을 적용할 수 있을까를 생각해보겠습니다.

가장 큰 장점은 비교 평가를 조금 더 디테일하고 명확하게 할 수 있습니다.

비교 평가를 명확하게 할 수 있다는 것은 내가 보고 있는 단지의 가치가 싼지 비싼지에 대한 확신을 가질 수 있습니다.

이 확신을 통해 비슷해 보이는 단지들 중에서 좀 더 싼 단지, 같은 가격이라면 더 좋은 단지에 투자를 할 수 있고 남들보다 더 벌 수 있는 투자를 하는 것까지 이어지게 됩니다.

그리고 그룹을 지어서 생각하기에 서울이라는 시장에 대해서 구별로 구분하여 생각하지 않고 큰 관점으로 바라보게됩니다.

같은 그룹내에 위치한 생활권에서도 먼저 상승하는 지역은 어디이고 그런 이유는 어디인지 생각해볼 수 있고, 앞으로 변화가 있는 생활권이 향후 다른 어떤 그룹하고 비교해 보면 좋을지에 대해서고 생각해볼 수 있습니다.

마지막으로 이런 과정들이 누적되면 가격을 기억하는데 큰 도움이 됩니다.

생활권별로 비슷한 가치를 지닌 생활권끼리 그룹핑을 해놓았기에 하나의 생활권의 가격을 기억하고 있다면 모든 단지들의 가격을 알지는 못하더라도 같은 그룹에 있는 생활권에 가격대가 어느 정도가 되어야 함을 간접적으로 알 수 있겠죠. 그룹핑을 하는 과정에서 시간이 처음에는 필요하겠지만 누적될수록 오히려가 가격에 대한 감을 잡는데 있어서 큰 도움이 됩니다.

이렇게 각 지역별로 생활권을 그룹핑 하는 과정이 조금 어렵게 느껴지실 수 있습니다.(사실 어려운 것이 사실이구요.)

당장은 어렵겠지만 이렇게 하나씩 정리를 해 나가다보면 비교 평가를 하는데 있어서 조금더 디테일하고 구체적으로 할 수 있을 거라 생각합니다. 몸에 좋은 약이 입에 쓴 것처럼 우리에게 실제로 도움이 되는 것들은 항상 그렇게 쉽지는 않더라구요ㅎㅎㅎㅎ

투자 의사결정을 하고 비교평가를 하는데 있어 도움이 되었으면 좋겠네요.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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