관련 강의
열반스쿨 중급반 - 나에게 맞는 투자지역 찾는 법
양파링, 게리롱, 식빵파파, 주우이
수강후기
[시간이 지날수록 매매가는 오를 수밖에 없는 이유]
매매가 = 토지가 + 건물가
건물가 = 자재비 + 인건비 + 잡비
-> 자재비가 오른 상태이고, 인건비 또한 매년 오르고 있다.
그에 따른 잡비 또한 영향을 받아 오르고 있다.
따라서, 매매가는 오를 수밖에 없다.
[상승장과 하락장의 관계]
- 상승장에서 많이 오른 아파트가 하락장에서 많이 떨어진다.
[하락장에서 기회 잡는 법 (수도권)]
강남,서초 > 송파 > 판고 > 분당 > 수지 > 광교
- 순으로 파악하라. 만약 현재 파악한 결과 강남,서초가 이미 늦었다면, 위 순서대로 파악하면서 아직 하락장에 머물러 있는 지역을 찾아 투자해라.
- 서울 외각 아파트 (강남 1시간)
- 종전 최고가 대비 25% 하락한 아파트
- 저평가 아파트 (무릎이하)
[저평가 아파트 투자법]
- 현재 흐름을 볼 줄 알아야 한다.
-> 서울, 수도권, 지방 사이에 지금 현재 '에셋파킹'(자산을 상대적으로 안전한 곳에 저장한다.)이 가능한 곳
< 가격 = 가치 + 심리 >
(1) 입지가 좋은 아파트가 가격이 먼저 많이 오른다.
- 중심지(직장,교통,학군,환경) -> 2급지 -> 3급지
- 입지가 좋은 신축아파트
(2) 신축이 먼저 많이 오른다. (주거환경이 개선되는 지역)
- 분양권 -> 재건축 -> 재개발 -> 신축 -> 구축
위 순서는, 하락기가 끝나가는 것을 짐작할 수 있는 순서다. 분양권이 제일 먼저 오르기 시작한다. ( = 미분양이 감소하기 시작한다.)
(3) 종전에 많이 떨어진 곳에 투자하라 (25% 이상)
- 가치 있는 부동산은 결국 사이클을 갖는다.
- 상승장과 하락장의 관계에서 많이 떨어진 곳이 결국 많이 오른다. (반대로도 똑같다.)
[머니레벨 올리기]
LEVEL 1 ~ 3 : 1,000만원 ~ 4,000만원 / 돈을 번다(직장), 돈을 관리한다(종잣돈), 꾸준히 한다. / 머니게임의 룰을 이해한다, 통장 나누기, 가계부 ( 고통스러워야 모인다. )
LEVEL 4~8 : 8,000만원 ~ 12.8억 / 돈을 불린다(투자), 복리로 몸값 높이기, 버틴다. / 투자공부(독강임투), 내공 쌓기(1만시간), 킵고잉(존버), 우선순위, 리스크관리(세금공부)
LEVEL 9~10 : 25.6억 ~ 51.2억 / 돈을 부린다. 잘한다(시스템, 행복, 건강, 가족) / 시스템만들기 & 위임, 감사, 겸손, 건강, 나눔, 검소
[머니레벨 단계]
(1) 반짝이는 시기(투자 초기) - 머니레벨 1단계 ~ 5단계
- SWOT 기법 : 강점 / 약점 / 기회 / 위협을 파악해보기.
- 종잣돈 모으기
- 투자실력 쌓기
(2) 성장이 멈추는 시기 (투자 초기) - 머니레벨 6단계 ~ 7단계
- SWOT 기법을 통해 지금의 나의 상태를 파악해보기.
- 투자는 돈보다 실력이다.
- 투자습관을 만들어라.
TIP. 아파트 1층 물건 - 임대보다 관리가 어렵다. ( 물 역류, 곰팡이 등)
(3) 성공이 올때까지 버티는 시기 (투자 중기) - 머니레벨 7단계 ~ 10단계
- 리스크 관리 ( 추락하는 부동산 시장, 떨어지는 전세값 등 )
TIP. 역전세에 대한 너바나님의 관리 노하우
-> 미리 임차인에게 연락을 한다. (우선순위)
- 연장 -> 전세를 낮춰주더라도 해주는게 좋다. 세를 맞추는게 더 어렵다.
- 이사 -> 이사하는 이유를 여쭤봐라. 화장실과 같은 내가 해결할 수 있는 문제라면 해결해서 연장하라.
- 입주예정 -> 내 개인사정(ex. 해외출장)으로 연장계약을 미리해서 리스크를 방지하라.
- 전세금 빼달라 -> 이유를 여쭤봐라. 전세대출을 갚는다고 하면, 이자를 일시불로 드려라.
(4) 노력에 대한 보상이 오는 시기 - 머니레벨 10단계 ~ 12단계
- 어떻게든 버티면, 노력에 대한 보상이 온다.
(5) 인생의 성공
- 경제적 자유, 가족, 좋은 인간관계, 기부, 봉사
[수익형 부동산]
- 장점 : 1) 월 현금 흐름이 좋다. 2) 종부세로부터 자유롭다. 3) 대출이 잘 나온다.
- 단점 : 1) 월세가 푼 돈처럼 느껴진다. 2) 환금성이 떨어지는 물건이 많다.
[개인(임대사업자)과 매매사업자의 관계]
- 개인(임대사업자) - 양도세 (분류과세)
- 매매사업자 - 종합소득세 (종합과세)
-> 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 매매사업자로 간주되어 세금을 종합소득세로 납부해야 할 수 있다. 이 점을 명심하고 조심하라.
종합과세 : 소득을 하나의 과세표준으로 합산하여 과세하는 방식 ( 내 연봉이 높을수록 더 조심해야 한다. )
분류과세 : 소득을 별도로 과세표준으로 구분 계산하여 과세하는 방식
[부동산 세금의 3가지]
1) 양도세 (양도소득세) - 시세차익에 대한 세금
2) 취득세 - 부동산을 취득하는 매수한 가격에 대한 세금 / 인별이 아니므로 부부라면 합산.
3) 종부세 (종합부동산세) - 30억까지 되고, 고민해도 된다.
계산하는 방법 -> {(인별 전국합산 공시가격 - 과세기준금액) X 공정시장가액비율} X 세율 - 법정 공제새액
[종잣돈 모으는 방법]
- ONLY 적금
- ETF도 좋지만, 내가 투자해야 할 상황에 하락기라면? 환금성을 주의하라.
- 원금보존
[돈을 불리는 방법]
- 매매가 유지, 전세가 상승 -> 현금 흐름이 생긴다. -> 다른 투자를 할 수 있다.
(단, 전제조건으로 저가치 물건을 샀을 경우)
[가치투자의 이해]
1) 담배꽁초투자 (지방투자) : 가치는 있는데, 수요가 없는 것 -> 상승장에 따른 가격상승을 통해 파는 투자
2) 성장가치투자 (애플, 코카콜라) : 싸지는 않지만, 결국 가치가 올라가는 것을 투자
자산이 없을 때는 '담배꽁초투자' -> 자산이 생긴다면 '성장가치투자' 방향으로 나아가야 한다.
[실거주와 투자를 같이 생각한다면]
- 실거주를 먼저하는 것을 추천한다.
- 실거주는 우선적으로 자본금이 많이 필요하다.
- 투자는 알 수 없는 영역이 존재하기에 리스크로 인해 실거주 마련에 영향을 줄 수 있다.
[독강임투, 병행이 어렵다면]
- 성장 : 에너지가 많이 들어가는 것
- 관리 : 시간이 지나 익숙해진 것(쉬워진 것)
성장 -> 관리로 되는 것이 중요하다.
우리는 독서, 강의, 임장, 투자 모두를 해야 한다는 것을 안다.
처음은 다 어렵고, 그렇기에 병행하기 또한 어렵다.
-> 따라서, 그 중 한가지라도 성장단계에서 관리단계로 만들어라.
< 3강을 통해 적용할점 >
1) 나는 직장에서 돈을 벌어, 돈을 관리할 줄 아는 사람이 되어야 한다. 한번이 아닌 꾸준하게 해야 한다.
2) 그 다음 레벨로 올라서기 위해 복리로 몸값을 높이는 사람이 되기 위해 나만의 벙커에서 열심히 해야 한다.
3) 돈을 불리기 위해 독강임투를 성장이 아닌 관리로 되기까지 한번에 하기 어려우니 하나씩 습관을 만들자.
< 3강을 통한 느낀점 >
하락장에서의 우리가 대해야 할 자세와 방법에 대해 배운 시간이였습니다. 또한 월급쟁이가 어떻게 인생의 성공이라는 목표금액을 달성하기까지의 로드맵을 머니게임이라는 것을 통해 이해하기 쉽게 표현해주셔서 처음 정규강의 수강하는 사람도 내가 지금 어느 위치에 있고, 무엇을 해야하는지에 대해 정확히 알 수 있었습니다. Q&A시간은 정말 아들, 딸에게 궁금한 것에 대해 알려주는 자상한 아버지의 모습이셨고, 다양한 질문들을 통해 다양한 지식을 쌓을 수 있었고, 그 중 세금에 대한 부분은 듣기만 했었는데, 이렇게 알게되어 너무 좋았습니다.
너바나님의 강의가 처음이였고, 마지막 강의를 듣기 전에 너바나님이 이번 37기 열중반 강의가 마지막이라는 것을 듣게 되었습니다. 너바나님이 강의를 하시는 내내 수강생들에게 진심으로 알려주시려고 하시는 마음이 느껴져서, 배움도 있었지만, 마음이 따뜻해지는 강의였습니다. Q&A 질문에도 선택되어 기쁘고, 너바나님의 통쾌한 답변 너무 감사드립니다. 너바나님의 앞으로의 선택과 집중에 응원하겠습니다.
[행복 10계명 작성]
- 적금을 할 때 ( 돈을 모으는 능력을 키우는 행복)
- 출퇴근길 차에서 노래 듣기
- 휴일에 가족과 함께 저녁식사
- 하루 원씽을 달성했을 때
- 운동하고 씻을 때
- 무언가 배웠다고 생각이 들 때
- 배운 것을 내가 직접 써먹을 때
- 볼링을 칠 때
- 나에게 소중한 사람들에게 연락을 받을 때
- 내 침대에 누워 잠을 잘 수 있을 때
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