아파트 거래량 보고 지금 당장 투자하면 될까요? [프메퍼]

안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

최근 서울 수도권의 아파트 단지들이 거래되며

가파르게 매물들이 소진되고 있습니다

특히 상급지의 단지들은 거래량이 확 늘면서

고점을 회복하는 추세입니다

흡사 미니 상승장의 모습을 보여주며

'지금이라도 얼른 사야하나?'

마음이 급해지기 마련인데요

늘어나는 거래량을 어떻게 판단해야하는지,

우리가 집중해야할 본질은

무엇인지 알아보도록 하겠습니다

거래량으로 보는 시장상황

현재 서울 아파트 시장의 모습이 심상치가 않습니다

매매 뿐 아니라, 전세 수요도 몰리면서 활발한 거래가 되고 있습니다

그래서 시장에 나와있는 매물들이 거둬들여지고

호가가 올라가고 있는 단지들도 많습니다

어떤 전문가의 말에 따르면 가격이 바닥을 다지고,

거래량이 늘어날 때가 투자할 '타이밍'이라고 얘기합니다

소위 말하는 '전문가'의 말에 따르면 지금이 그 '타이밍'입니다

거래가 감소할 때는 매수하면 안되고

거래가 늘어날 때 매수하는 것 과연 맞을까요?

최근 2022년 거래량이 바닥을 찍고

2023년은 거래가 늘어난 모습을 보고 투자하는 것은 합리적으로 보입니다

실제 2023년도의 거래된 가격들이

전고 점대비 많이 빠졌기 때문인데요

얼핏 전문가 분의 주장이 맞는 것 같습니다(저점매수)

그렇다면 과거는 어땠을까요?

과거 2018~19년 대규모 공급(동탄 신도시 및 헬리오시티 등)과

정부의 부동산 규제로 인해 일시적으로 시장이 얼어 붙었습니다

그때도 아파트를 사면 큰일날 것(?) 같은 얘기들이 나왔습니다

거래량이 급감하고 아무도 아파트를 매수하려 하지 않았습니다

하지만 이 시기에도 서울 수도권에 투자를 했다면 5천만원 이하의

투자금으로 2~3억을 벌 수 있었던 시장이었습니다

거래량이 7만건에서 9만건으로 다시 늘어난

2020년은 어땠을까요?

물론 투자가 가능했지만, 이미 오른 가격이라

앞선 시기들보다 수익률은 적었습니다

이때는 서울 수도권보다 지방쪽이 더 좋은 투자처였습니다

즉, 거래량으로 시장을 판단하는 전문가분의 주장과는 상반되는 이야기죠

결국 거래량 하나만으로 좋은 투자처를 찾거나

시장을 판단하기 어렵습니다

투자는 하나의 공식이기 보다

복합적이고 종합적인 예술에 가깝기 때문입니다

데이터보다 앞서는 것

아파트 투자에서 데이터는 좋은 참고지표가 되지만,

사람들의 심리와 수요는 데이터만으로 파악하기 어렵습니다

거래량 총량으로만보면 현재 지난해 지지난해 대비 적지만

최근들어 거래량이 늘고있습니다

지금 현장을 살펴보면 급매들이 다빠지고 거래되는걸 몸소 느낄 수 있습니다

특히 지금 사람들이 좋아하는 단지들은 실수요 뿐아니라

투자 수요까지 몰리며 호가가 올라가고 매매 거래되고 있고

전세 대기자 손님까지 있는 단지들도 많습니다

이처럼 부동산은 항상 데이터보다 현장이 앞섭니다

기사는 데이터보다도 느립니다

우리가 임장하는 이유가 여기에 있습니다

현장에서 사람들이 선호하는 단지들이 어떻게 거래되고 있는지

어느 가격이 현 시점에서 적정한지 직접 판단할 수 있어야 좋은 투자를 할 수 있습니다

시장을 따라가는 투자자가 아니라

같은 가격이라면 사람들이 더 좋아하는 단지가 어딜지를 알고

같은 투자금이라면 어떤 단지를 선택해야할지

스스로 판단할 줄 아는 투자자가 되려면

현장을 부지런히 다녀보세요

아파트는 사람이 사는 곳이기 때문에

직관의 영역과 데이터의 영역이 혼합되어

결과로 나타난다는 사실을 잊으시면 안됩니다

그렇다면 투자 단지는 어떻게 판단할 수 있을까요?

본질에 집중하는 것이 더 중요합니다

1. 사람들이 좋아하는 아파트를 공감하세요

우리는 철저한 bottom-up 투자자로서

지역 내의 아파트 단지를 하나하나 직접 손품 발품 팔며

분석하고 비교평가합니다

먼저 아파트의 가치를 아는 것이 1번입니다

사람들이 좋아하는 단지가 무엇인지 이해를 넘어 '공감'하세요

나의 기준으로 보기보다 그 지역 사람들이

선호하는 것이 무엇인지 살펴보셔야 합니다

2. 오를 것을 찾기보다 싼 걸 찾으세요

데이터에 빠지거나, 그래프에 빠지면 오를 것에 집중하게 됩니다

하지만 우리는 미래를 예측할 수 없습니다

그 사실을 받아들이고 우리가 할 수 있는 것에 집중하세요

언젠가는 오르겠지만, 그게 언제인지는 알 수 없습니다

하지만 비교 평가를 통해 지금 가치대비 저렴한 단지는 알 수 있습니다

비슷한 입지 안에서 '상대적'으로 저렴한 것이

무엇인지 알아보는 개념에서 접근하세요

3. 시장이 주는 기회를 놓치지 마세요

과거 사례를 살펴보았듯이 시장은 언제나 기회를 줬습니다

시장에서 타이밍을 찾기보다 그 시장안에서

'최선의 투자단지'가 무엇인지 판단할 수 있는 실력을 갖추세요

기회는 어디에나 있습니다. 기회를 찾지 못하거나

행동으로 옮기지 못하는 나만 있을 뿐입니다

이미 올랐다고 포기하기보다 놓친 기회는 없을지

지금 시장에서 내가 할 수 있는 가장 최적의 투자처가 어디일지 알아보세요

그리고 행동해서 매수하고, 오랜 기간 보유해나가세요

돌이켜보면 데이터에만 집중하거나,

특별한 투자처나 기회가 있을지 방법에만 집중했던 속마음은

'빠르게 부자가 되고 싶다는 마음'이었습니다

하지만 속도보다 중요한 것은 방향입니다.

빠른 투자자보다 바른 방향으로 나아가는 투자자가

오랜 기간을 거쳐 좋은 결과를 맞이할 수 있습니다

투자자는 유연해야 합니다

하나의 공식보다 장기적인 관점에서 가치를 파악하며

할 수 있는 것에 집중하시는 투자자가 되시길 바랍니다

오늘 하루도 본질에 집중하는 여러분을 응원합니다♡

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

실제 가치보다 훨씬 싼 가격에 살 수 있는

기회가 매일 오는 것은 아니니,

당신은 이 기회를 마땅히 잡아야 한다.

워렌 버핏은 이런 기회를 "1달러짜리를 50센트에 사는 것"이라고 표현했다.

그러므로 일단 산 다음, 잘샀다고 만족하면 된다.

하지만 당장의 성공을 기대하지는 마라.

-투자에 대한 생각-

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