서울임장보고서에 꼭 들어가야하는 결론장표 [이십만키로]



서울임장보고서에

꼭 들어가야하는 결론장표

[이십만키로]

2024-05-28

안녕하세요 이십만키로 입니다.

저는 요즘 서울부동산에

참 관심이 많습니다.

하지만

아무리 1년동안 열심히 모아도

종잣돈은 고작 5000만원

최소 1억 정도는 있어야

서울부동산 공부할 수있다는데,

서울투자는 해당사항이 없는것 같더라구요

그래서 소액으로 만만한

지방을 임장하고 임장보고서를 쓸때와

서울을 임장하고 임장보고서 쓸때는

마음가짐이 달랐습니다.

지방은 죽기살기로 열심히

투자물건을 찾는것에 비해

서울수도권 임장보고서를 쓰면서

종잣돈이 없다는 이유로

어떤 매물이 투자에 적합할지

투자결론을 내지않는다거나

'이정도 종잣돈 있다 치고~~'라며

가상의 투자금으로 영혼없는

1등 뽑기를 하는 경우가 많은데요

투자를 1채라도 하셨다면

or

지방에서 소액투자를 시작으로

훗날 서울에 투자를 계획하시는분들이라면

한번쯤은 고민해봐야할

매도 후 갈아타기시각화 방법에 대해

함께 이야기 나누어볼까합니다.

지금 나오는 아파트는 예시이며 제 투자물건은 아닙니다.

편의를 위해 매매가의 시세차익만 계산하였습니다.

◇◆◇

지방광역시 물건 1채 매도

광역시에 오래전에 투자해둔물건이 있습니다.

중간에 하락장을 맞아서 전고점을찍고

바닥도 찍었는데, 최근에 다시 반등해서

가격이 오르고있습니다.

비과세 기간인 2년도 훌쩍지났고

서울앞마당을 열심히 만들어서

25년도인 내년정도에는 매도하고

서울투자를 하려고 합니다.

먼저 고민해볼 부분은 다음과 같습니다.

① 수익구간인가?

매수시점 / 가격

현재시점 / 가격

이렇게 두가지를 적어보고

현재 어느정도 수익이 났는지 확인해봅니다.

만약, 아직 수익이 나지 않았다면

매도는 하지않습니다.

②매도하기에 적합한가?

매도시점 / 예상가격

매도가격은 유추해보는 정도 입니다.

호갱노노나 아실을 통해서

전고점도 파악이 가능하실텐데

내가 상투(가장 높은 가격)에 팔겠다는마음보단,

적당히 어깨정도에서 팔아야지 생각합니다.

어깨정도의 가격을 적어보시고

가급적이면 공급이 많은 입주장을 피해서

매도시점을 잡아봅니다.

③ 나의 종잣돈 및 저축액 상황

종잣돈은 현재 내가 보유하고있는 목돈

급여저축액은 매도시점까지 모을수있는 돈

이 두가지를 계산해서 입력하고

매도를 하게되면 주택수로 보았을때 취득세 몇%의 상태로

서울투자가 가능할지도 적어봅니다.

이렇게 계산해보면

지방에 투자한 물건을 매도하고

2025년도에 2.5억~3억의 종잣돈으로

서울 00평 / 0000년도 투자!

라는 로드맵을 그려볼수있습니다.

◇◆◇

광역시 1채 + 중소도시 1채 매도

당시에 종잣돈이 많지않아

적은 투자금으로

광역시에 하나, 중소도시에 하나

소액투자를 진행했는데

2개의 물건모두 매도해서

작은 시세 차익이지만

수익화한 후 똘똘뭉쳐서

서울에 투자한 채로 갈아타려고합니다.

위에 로드맵은 제 실제 투자 로드맵입니다.

한채를 팔아서는 사실 서울에 투자할만큼의

종잣돈이 만들어지지않아서

2개모두 매도하고자 생각하고 있는데요,

마찬가지로

① 수익구간인가?

②매도하기에 적합한가?

③ 나의 종잣돈 및 저축액 상황

이 세가지를 시뮬레이션하여

종잣돈 2억~2.5억으로

2025년하반기~2026년상반기에

서울에 투자를 진행하고자합니다.

서울수도권에

투자금 얼마 들까요?

가격을 살펴보기전에

임장보고서를 통해 가치파악이

먼저라는건 이미 아시겠지요 ㅎㅎ

아래의 데이터는 부동산지인사이트를 통해

24년 5월을 기준으로 긁어온 데이터입니다.

평당가에 평형을 곱하여

대략적으로 해당 지역의

평균가격을 산출해보았습니다.

제가 위에 시뮬레이션을 해본결과

저는 2.5억 선으로 서울투자가

가능하다는걸 알수있습니다.

이 투자금으로 가능한 서울의 투자처,

어디있을까요?

위에 보시는 바와같이

전용 59 즉, 24평~25평으로

투자하는 경우

동작구, 중구, 성남시, 서대문구, 동대문구,

은평구, 성북구, 관악구, 노원구, 구로구

중랑구, 금천구, 도봉구

그리고 경기도는

하남, 평촌, 구리, 수지, 영통

이런 곳에 투자가

가능할 수도있겟다는걸 알수있습니다.

투자금이 2.5억 임에도,

동작구, 중구, 성남시 등

3억이 넘는 곳까지 살펴보는 이유는

이건 평균값이기때문입니다.

단지 단위로 뜯어보면

생활권은 떨어지지만 좋은지역에 투자할 수도있고,

전세가율이 올라오게되면 투자금이 더 적게들기때문에

더 좋은 지역에 투자할 가능성도 있으까요

이렇게 임장보고서 마지막에

'보유물건을 통한 투자 시각화'를 통해

잡히지않을것 같았던 서울투자가 잡히기 시작했습니다.

이 과정에서 주의할점을 몇가지만 말씀드리겠습니다.

매도후 서울투자를 고려할때 주의사항

첫번째, 보유하고 있는 물건의

가격이 오르지 않았으면 매도하지않는다

두번째, 투자할 물건이 없다면

매도하지 않는다.

세번째, 매수할 물건의

전세를 꾸준히 트래킹하며 기회를 잡는다.

지방물건을 매도해서 서울 투자를 준비할때는

세가지를 잘 생각해보시고 계속 공부해나가야합니다.

물론, 이 글을 읽으시면서

나는 작은 지방물건 하나조차도 없네~

생각하실수도 있는데요.

투자해놓은 물건이없다면

내 상황에 맞게

'투자를 하는것'이 먼저입니다.

당연한 말이겠지만,

첫술에 배부를수 없는 법이죠.

당장 종잣돈이 5천만원이 전부인데

서울투자를 할 수 없다며

내돈으로 가진 최고의 투자를할 수있는

타이밍까지 기다린다는 생각보단

투자금에 들어오는 지역에서

투자금 범위에 들어오는 단지에

투자하며 종잣돈을 불리는 것이 먼저입니다.

이렇게 씨앗을 심고

수익이 나면 갈아타기를 통해

어떤 투자 로드맵을 그려나갈지

고민해보시면 좋겠습니다.

막연했던 자산형성의 과정이

구체적으로 손에 잡히는듯한

경험을 하실 수 있을 것입니다.

글 읽어주셔서 감사합니다.

월급쟁이부자들 카페글 원문 ▼

https://cafe.naver.com/wecando7/10963124

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