[내집마련 중급반 8기 15조 천우풍운] 3주차 강의 후기

■ 3주차 강의 summary

- 실거주, 거주보유분리, 투자의 차이

- 직접 안살거면 25평을 봐도 될것 같다.

- 집주인이 적극적이면 전세 뺄 때도 적극적으로 도와준다.

- 내가 뭘 더 중요하게 생각하느냐? 라고 나에게 물어본다. 가족과 상의한다.

- 가치가 있느냐? 가격을 봤을때 덜 떨어졌다면 같은 구에서 더 찾아보고 여러 개의 매물을 같이 비교

- 목표매수가를 정하라 (전고점 대비 20~ 25%)

- 전세낀 물건, 현재시세와 비교 필요

- 입주물건 : 집주인 이사날짜확인(협의가능여부 확인), 날짜를 고정하는것 보다 협의가능한게 이득

- 전세 놓는 것에 협조해 줄만한 집주인 물건 선택

- 누가 더 적극적으로 깎으려 하느냐의 싸움

**전세 놓을때 단계**

1. 매매할 집의 등기분 등본 확인, 채권최고액(근저당) 얼마 인지 확인 * 소유권 이전시 말소조건

내가 매매하는 집의 계약금 + 중도금 + 매도자 기존 대출금이 매매가보다 크면 안된다.

2.가계약금 넣기전 상호 조건 협의하는 문자 진행후 가계약금 입금

날짜 협의와 전세협의가 가장 중요함

(이물건은 매수자가 전세를 넣는 물건이기 때문에 매도자는 적극 협조(집 보여주기)한다.

3. 계약서 작성후, 전세 내놓음 > 주말이 지나고 나면 사장님 지속적으로 체크 > 한달동안 안나가면 전세시세 내려서 진행(문제가 있는거다,) > 대출은 이경우 쓸 수 있으니 아껴두자

4.전세빼기 가장 좋은 골든타임 d-2개월. 가격을 내리면서라도 전세빼는데 집중

전세가 한달전까지 안빠진다면 매매잔금 준비

전세 빼는데 적극적으로 해야한다. 어렵지 않다. 전화만 적극적으로 하면된다.

전세 놓을때 주의사항 : 시세 대비 높은 전세가를 고집하지 않는다.

해당단지, 주변단지 전세물량 개수 조사(내경쟁자는 주변 비슷한단지)

** 갈아타기**

 - 갈아타기도 내집마련이고 실거주다.

- 단지를 찾아봤는데 맘에 안든다 > 가지마라

- 자산가치가 떨어진다 > 가지마라

- 갈아타고자 하는 지역이 확실하다면 최대한 빨리 갈아타야한다(하급지 > 상급지)

- 고통은 잠깐이다. 갈아타기의 만족이 크다면 급매한건 금방 잊혀진다.

- 거래되는 가격에 매도

- 내집마련을 하기 위한 노력과 투자를 위한 노력은 노력의 양 자체가 다르다.

- 같은 돈으로 더 벌기 위해서는 더 큰 노력이 필요.

- 가장 최악은 선택을 미루는 것

 - 1주택자는 수익이 나고 양도세 비과세를 받을수 있으면 터는게 좋다

 - 지금은 집 개수 늘리는 시장이 아니고 옥석을 하나씩 담는 시장. 취득세 3주택부터 8.4%

- 두개만 잘 굴려도 된다.

- 매도는 1년에 하나밖에 못판다. (중과)

- 낡아지면 낡아질수록 좋은 동네에 사야함

- 아파트 내부만 보지 말고 바깥(입지가치)를 봐야한다.

- 2급지 25평 vs 4급지 33평

- 아실에서 붙여봤는데 비슷하게 간다. 본인 선호도

- 급지가 같은데 비슷해서 선택할수 없다면? 동네안에서 더 좋아하는 단지(전세가가 높음)

- 전고점에 붙은건 절대 사지말고 희망지역에 전월세살고 다른지역에 거주분리해라

- 노후대비를 위해서 가장 중요한것은 실거주하는것

- 투자할때는 절대로 신용대출 받지마라(거주보유 분리는 입주전까지 갚을수 있는 소득이면 괜찮다)

- 의지보다 중요한것이 나의 의지에 모든 것을 맡기지 않는 시스템

- 3개월 안에 단지 50개 정리, 3개월 안에 매물 코칭

- 완벽한 준비와 의사결정은 없다. 잃지않는 투자, 기준!!

- 더나은 방향이라고 생각하는 쪽으로 계속 움직여라

■ 느낀점 및 배운점

3주차 자음과 모음님 강의도 너무나 유익한 강의였습니다.

강의노트를 정리하다보니 너무나 명쾌하고 가슴속 깊이 남는 말씀이 많았습니다.

배운 내용을 여러번 되새기며 기준을 가지고 잃지않는 투자를 하겠습니다.