열반스쿨 중급반 ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’ 독서 후기 [열반스쿨 중급반 37기 16조 스카이레몬]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024.05.26

4. 총점 (10점 만점): 9점/10점

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1. WHY 왜 투자를 해야 하는가]

#인플레이션

인플레이션은 통화량이 늘어나는 것을 의미하는데, 통화량의 증가로 화폐의 가치가 하락하고, 모든 상품의 물가가 전반적으로 꾸준히 오르는 경제 현상을 뜻한다. 은행이 돈의 양을 계속해서 늘리고 있기 때문에 생긴다. 은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제 돈의 양인 100만원보다 더 많은 양의 돈이 생겨난다. 통화량은 실제로 존재하는 돈보다 많고 돈의 양은 종이로 더 찍어내지 않아도 늘어날 수밖에 없다. 통화량의 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다. 가격이 오른 진짜 이유는 화폐의 가치가 그만큼 떨어져서다. 10년이 흐르는 동안 자본주의의 특성에 따라 돈의 양이 늘어났고(통화량 증가), 그에 따라 돈의 가치가 떨어져(돈의 가치 하락) 이제는 많은 양의 돈을 줘야만(물가상승) 사과 한 개를 얻을 수 있게 된 것이다.

#예대 마진

은행이 창출하는 수익. 은행수익=대출이자 수입-예금이자 비용

#집값 #아파트

아파트도 물건이다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. 투자수요에 따라 가격이 오를 땐 많이 오르고 지나치게 많이 올랐다 싶으면 내리기도 하는 ‘파동’에 가까운 움직임으로 상승해 왔다. 아파트 역시 물건이기에 인플레이션으로부터 자유로울 수가 없다. 부동산도 아파트도 물건이라는 사실, 또 자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필연이라는 걸 기억하라.

#노동가치 #양극화

자본주의 경제가 하나의 무대라고 생각했을 때 주연급의 세 배우는 가계, 기업, 정부다. 문제는 시간이 갈수록 이 3주체가 나누어 가지는 양이 달라지고 있다는 사실이다. 양극화가 진행되면서 이상해지고 있는데 양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다. 소득분배의 불균형이 심화되고 있다.

#노후준비

당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

#자기 점검

가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다. 나를 있는 그대로 아는 것이 변화의 가장 큰 동기가 되기 때문이다. 문제의 심각성을 인식하게 되었다면, 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고, 그것을 실행으로 옮겨야 한다. 냉정하고 꼼꼼하게 자신을 돌아봐야 한다. 상황을 인지하고 미래를 바꾸고 싶다는 의지가 생겼다면, 목표를 명확하게 해야 한다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

#투자의 목적

투자의 목표를 설정할 때 1단계는 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것, 즉 노후 준비다. 많은 이가 그리는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 노후 준비라는 관점에서 바라본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이 된다. 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다. 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다.

[Chapter2. 당신과 돈이 가야 할 방향]

# 돈을 버는 방식

돈을 버는 방식을 구분할 때 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다. 우리가 나아가야 하는 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. 시간을 투입하는 행위를 근로 혹은 노동이라고 하는데 내 시간을 들여야만 돈이 생기고 생계를 유지할 수 있다. 반면, 시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 노동자보다 돈은 더 많이 벌면서 시간 역시 많다. 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.

# 돈을 쓰는 방식

나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산 자산’으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 ‘소비 자산’으로 정의한다. 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산’이다. 토지나 건물 같은 부동산, 기업의 일부 소유권인 주식, 유명 미술품이나 유물, 저작권, 다단계나 프랜차이즈 등이 생산 자산의 대표적인 사례다. 이러한 자산은 시간이 흘러감에 따라 나도 모르는 사이에 나 대신 무언가를 생산해 난다. 그 생산물의 부가가치는 나의 것이 된다. 평범한 직장인이라면 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이다.

# 비근로소득 창출 6단계

1단계: 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간<->근로소득 교환)

2단계: 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약)

3단계: 남은 돈을 모은다(자본화)

4단계: 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자)

5단계: 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련)

6단계: 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보)

# 부동산을 택한 이유

정보 대칭과 레버리지 때문이다. 정보 대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. 우리나라에만 있는 전세 제도를 활용하면 보다 적은 돈으로 더 비싼 자산을 살 수 있게 되고, 수익률도 그만큼 높일 수 있다. 그리고 전세금에는 따로 이자를 지급하지 않아도 된다. ‘눈덩이 효과’란 눈덩이의 크기가 크면 클수록 한 번만 굴려도 더 많은 눈이 달라붙어 쉽게 더 큰 눈덩이가 된다는 의미인데 복리 효과를 강조할 때 인용되는 말이다. 운용하는 자산의 크기가 클수록 기대수익 또한 크다. 전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국, 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수밖에 없다.

[Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#의왕시 25평 아파트

- 안양시의 평촌 신도시 옆에 위치한 의왕시 내손동의 신축 아파트

- 내손동의 경우 평촌 신도시에 포함되지는 않지만, 물리적인 위치도 가깝고 버스 교통 여건도 좋은 데다, 평촌의 입지를 공유하고 있었다.

- 초품아, 지하철역과 좀 떨어져 있지만 버스 노선이 많은 편이라 역까지 이동이 어렵지 않음

- 투자 결정 후 계약서 쓰는 날 조금 더 가격을 깎아 달라고 했는데 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이었으며 계약이 깨질 확률도 높다.  

- 부동산 중개소 소장님의 도움으로 임대도 잘 마칠 수 있었다. 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않으며 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다. 무동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다.

- 투자금 2,060만원, 시세 차익 1억 4000만원

- 수익이 크게 난 이유: 현재 철도 동탄-인덕원선, 월곶-판교선 개통과 과천지식정보타운 개발 등의 호재가 존재한다. 게다가 인근 분양가 높은 아파트들이 부동상 상승장을 맞아 완판되고, 거기에 프리미엄까지 붙어 강한 시세상승 분위기가 형성되었다.

- 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다. 호재는 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

#분당 21평 아파트

- 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있는데 ①장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, ② 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월말까지의 겨울 비수기이다.

- 경기도 광명시 철산역 인근의 아파트를 보다가 분위기나 느낌이 비슷한 지역과 아파트가 생각났다.

- 분당의 구미동 아파트와 비슷해서 비교평가를 해 본 결과 분당 아파트의 입지와 가격이 더 좋은 것을 알게 되었다.

- 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.

-비교평가는 부동산 저평가 여부를 판단할 수 있는 강력한 도구다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 그러므로 비교할 대상을 많이 가져야 한다. 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에 살며, 자녀들은 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 부동산은 발로 하는 것이다!

- 매도자와 가격을 협상하기 전에는 그가 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다. 매도자가 사업이 어려워져 물건을 파는 것이었으므로 1000만원 정도 매매가를 깎아준다면 가계약금으로 통상적인 경우보다 많은 3,000만원을 바로 지금 송금하기로 했다.

-사람들은 보통 본인이 원하는 것만 주장하는데 협상의 기본은 주는 것으로 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

- 매입 후 수도권의 전세 물량이 늘어나면서 전세가 잘 나가지 않았다. 경험을 쌓고 싶어서 대출을 받아서 잔금을 치루기로 결심했다.

- 투자금 3,000만원(수리비 920만원 포함), 1억 2000만원 시세 차익

- 구미동은 분당 내에서 가장 외곽에 위치하기 때문에 분당 중심부의 가격이 움직인 후 후행하는 경향이 있으나 결국 그 흐름에 영향을 받는다. 수요에 가수요까지 포함돼 수요층이 두텁다 보니 상승의 기세가 강하고 상승폭 또한 크다.

#수지 32평 아파트

- 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 시세를 모니터링 하는 것은 일종의 모의투자와 비슷하다. 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

- 2016년 겨울이 되자 이 지역의 아파트의 매매가와 전세가가 비슷해졌다. 소폭의 시세 상승이 있었음에도 가격이 저렴하다는 걸 알 수 있었다. 전세가와 입주 물령들을 살펴보면서 진입할 기회를 찾았다.

- 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다. 최우선 투자 기준은 저평가 여부다.

-근처 신축 아파트가 준공 후 입주를 시작하자 전세 물건이 빠른 속도로 소진되고 상대적으로 저렴한 인근 구축 아파트의 전세 물건도 소진되기 시작했다. 구축이기는 했지만 길 하나를 마주 보고 있으니 입지에는 차이가 없는데 가격이 절반을 조금 넘는 정도였으므로 저평가 되었다고 생각하고 2년 뒤 일시적 역전세레 대비할 수 있는지를 검토한 후 투자를 결정했다.

- 투자자가 중시해야 할 것은 매매가 그 자체다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’이므로 가격을 최우선 기준을 삼고 협상을 시작했다. 어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다. 집주인이 3억 8000만원으로 매도하고 3억 4000만원에 전세를 살고 싶다고 했으나 3억 7000만원에 사고 3억 3000만원에 전세금을 제시했다.

- 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

- 임차인이 갑자기 이사를 가게 되면서 더 비싼 가격에 전세를 맞출 수 있었다. 투자금 2000만원을 회수하고 1억 2000만원이라는 시세 차익도 거둘 수 있었다.

#평촌 21평 아파트

- 평촌은 식빵 같은 모양으로 구성된 수도권의 대표적 1기 신도기로, 지하철 4호선이 지역의 중심을 가로지른다. 1기 신도기 중 분당 다음의 지역적 위상을 갖추고 있으며, 교통도 4호선과 연결되는 1호선이나 2호선 환승을 통해 서울 주요 업무지구에 어렵지 않게 이동할 수 있다. 평촌 학원가도 널리 알려져 있으며 학군이 우수한 지역으로 손꼽힌다.

- 매도자는 3억에 할고 싶어했으나 1000만원을 더 깎고 싶었다. 매도자가 2억 1000만원에 매입한 것을 알고 2억 9000만원을 제시했다가 거절당하고 2억 9500만원을 제시 받았으나 더 깎고 싶어서 조정하다가 결국 2억 9300만원에 거래하였다.

- 아마 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

- 투자할 물건을 여럿 알고 있는데 어디에 투자할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다.

[Chapter4. 성공 투자를 위한 필수 지식]

#종잣돈 마련법

첫째는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것, 둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것이다. 절약을 하려면 현재 가계에 들어오는 돈과 밖으로 나가는 돈의 흐름을 빠짐없이 정리하는 게 우선되어야 한다. 지출의 성격을 구분한 뒤 줄일 수 있는 것을 단번에 줄여나가는 방식으로 지출을 통제하고자 한 것이다. 모든 지출은 ‘고정비’와 ‘변동비’로 구분할 수 있다. 고정비란 말 그대로 주기적으로 통장에서 빠져나가는 고정적인 지출을 의미하는데, 연금, 보험료, 휴대전화 요금, 교통비, 식비, 육아도우미의 급여, 부모님 용돈, 각종 공과금 등이 이에 해당한다. 변동비는 여행 경비, 옷이나 그때그때 구매욕을 일으키는 소모품 구입비, 경조사비, 커피값 등의 잡비가 포함됐다. 지출의 필요 여부에 따라 비용을 구분했는데 지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생기는 비용이 필요비, 지출하지 않아도 당장 문제될 게 없는 것이 불필요비다. 고정비와 변동비를 통틀어서 가장 규모가 큰 불필요비를 통째로 없애는 것이 첫 번째 과제였다. 그건 보험비로 종신 보험만 정기보험으로 변경하고 나머지는 모두 정리했다. 여행 경비와 소모품 구입비 등은 거의 전액에 가깝게 줄였다. 투자를 시작한 후 2년 동안 여행을 가지 않았고, 사지 않아도 문제가 없을 것 같은 건 아예 사지 않았다. 모임도 거의 참석하지 않았고 커피도 줄였다.

#자본 재배치

깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 ‘자본 재배치’라고 한다. 자산 전부를 거주하는 집에 투자해 깔고 앉는 건 열한 명의 골키퍼로 게임을 치르는 것과 같다. 여러 명이 골문을 지키고 있으니 안전할진 몰라도 게임에서 이기기는 어려울 것이다. 자본 재배치를 통해 마련한 돈을 잃을 경우, 월세가 아니면 거주조차 불가능한 상황이 될 수 있기 때문에 심사숙고해야 한다. 자본 재배치를 하는 방법으로 투자금을 마련한 건, 투자를 준비한 지 9개월쯤 지난 시점으로 관련 도서 100권 이상을 읽고 10여개의 강의를 수강해 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔으며 50명 이상의 투자 동료들을 만났다. 이 정도의 준비는 마쳐야 나와 가족의 안위가 걸려 있는 소중한 돈을 무기 삼아 전투에 나설 수 있는 것이다. 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

#직장인에게 알맞은 투자 방식

시간이 귀한 직장인 투자자의 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다. 급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다. 10년 동안 월급으로 불린 자산의 크기가 시간이 지나 은퇴한 당신에게 더 큰 수익을 가져다줄 테니 말이다.

#절대로 돈을 잃지 않는 투자법

*저평가

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미라는데 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다. 저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 가치(입지)와 가격, 이 두가지를 볼 수 있는 안목이 필요하다. 부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장이나 교통, 정주 환경, 학군 정도다. 당신이 관심을 두고 있는 물건이 있다면 계약하기 전에 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해 봐야 한다. 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있을 테니 말이다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

*전세가율

우리나라 부동산 투자에서 돈을 잃지 않게 활용할 수 있는 방법이 하나 더 있는데 바로 부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한 ‘전세가율’을 활용하는 것이다. 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에, 결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 ‘하방지지선’ 역할을 하게 된다. 시세차익형 전세 투자를 할 경우 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금 만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

#인생을 바꾸는 투자

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 매입한 부동산을 팔지 않고 꾸준히 모아서 자산을 키우는 건 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다. 두 번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 장기 보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다. 자산을 일단 매입했다면 목표로 정한 수익을 달성하기까지는 불필요한 거래를 줄이는 것이 좋다. 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

#시스템 투자

시스템이란 다주택을 의미하는데 건당 수익의 크기는 똘똘한 한 채에 미치지 못해도, 그것이 다수가 되면 이야기가 달라진다. 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행했다. 똘똘한 한 채란 제한적인 사람들만 진입할 수 있는 프리미엄 시장의 고가 아파트를 의미한다. 자산의 높은 가격대만큼이나 투자금 규모와 가격 변동폭이 커서 감수해야 할 리스크 또한 커진다. 애초에 종잣돈이 많아야 하고 역전세에 대응할 수 있는 자금 동원력 또한 있어야 하며 위기에 오래 버틸 수 있는 체력(넉넉한 자금)이 필요하다.

방법은 부동산을 꾸준히 사서 모으는 것이다. 시세차익형 전세투자로 말이다. 시세차익향 전세투자를 할 경우, 2년마다 현금 흐름이 발생한다. 전세금 상승분이 더해짐으로써 1년에 한 채가 아닌, 그 이상의 주택을 마련할 수 있는 기회가 생긴다.

#역전세 리스크

내가 부동산을 매입한 시점의 전세가가 2년 뒤 만기 시점에 그보다 떨어져, 세입자에게 보증금을 반환할 때 추가 자금이 필요한 경우를 말한다. 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다. 리스크에 대응하기 위해서는 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 따라서 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 역전세 리스크 관리법으로는 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다. 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

[Chapter5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

#투자 기준

저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면, 당연히 투자하지 않는다. 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. 투자하려는 대상이 이 기준에 부합하는지, 그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다.

#가격이 상승할 지역 선정

부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시정에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다. 지난 10년간 수도권과 지방의 부동산 가격은 서로 다른 움직임을 보였다. 금리나 경기 상황은 수도권이나 지방이나 같은 대한민국이기에 다르지 않은데, 이렇게 서로 정반대의 움직임을 보이는 건 더 큰 영향을 주는 다른 변수가 있기 때문이 아닐까? 그 변수를 수요, 공급 그리고 그로 인한 대중의 심리 변화라고 본다.

과자는 공급량을 조절하는 데는 많은 시간이 소요되지 않지만 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다. 수요와 공급 간 시차가 발생하다 보니, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이를 맞춰 시행된다. 또한 이런 움직임은 사람들의 심리에도 영향을 미친다.

권역이란 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 뜻한다. 수도권처럼 범위가 넓은 지역은 하나의 권역이라 해도 아파트 시장의 흐름에 약간의 시차가 존재한다. 그러나 결국 같은 방향성으로 움직이므로 수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다. 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다. 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다. 이때 몇 가지 지표를 활용할 수 있는데 아파트 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양 정도다.

#임장 전, 지역조사 하기

첫 번째 투자 기준은 가치 대비 가격이 싼지로 판단하는 저평가 여부(가치>가격)로 지역을 조사하고 현장을 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함이다. 사전 조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것 정도를 목표로 삼는다. 사람들이 거주하고 싶어 하는 곳은 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등에 의해 결정된다. 따라서 손품을 팔 때 이를 기준으로 삼아 알아보면 된다.

- 일자리: 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등을 활용.

- 교통: 수도권의 부동산 입지에 미치는 역세권의 영향력은 매우 막강. 지방은 미미.

- 환경: 생활편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원)과 자연환경(산, 강, 천, 공원 등), 슬리퍼 생활권

      지적편집도 활용.

- 학군: 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인

- 인구 구성: 통계지리정보서비스

- 가격: 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다는 점이다.

#현장조사 하기

지역을 눈에 담는다는 건, 그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이다.

#임대를 결정하는 네 가지 요인

- 가격: 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는 게 좋다. 적정 임대가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을,, 새로운 지역을 임장하고, 더 많은 책을 읽고, 가족과 시간을 보내고, 자신을 위해 재충전하는 데 쓰는 게 나을 것이다. 가격을 저렴히 낮추거나, 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들어라.

- 집의 상태: 전세의 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다. 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다. 가격은 조금 높아도 집 상태가 좋은 전세 매물을 선호하는 임차인이 늘어나고 있다.

- 입주 가능 시기: 매수 시점에 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 한다.

- 사람: 중개인은 투자자인 나와 함께 일하는 파트너다. 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행했다.

[Chapter6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#한 번의 성공보다 중요한 것들

- 조급함 버리기

과속이 위험한 건 시야가 좁아지기 때문이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자, 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.

- 순서를 따르고 반복할 것

경제와 투자 관련 서적 읽기 -> 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기 -> 실제로 투자 실행하기 -> 1~3까지를 반복하기

(부동산 관련 책보다 자본주의 사회와 그 시스템을 기반으로 하는 경제 전반에 대해 다른 책을 먼저 읽길 추천한다. 자본주의에 대해 어느 정도 알겠다 싶을 때 부동산 관련 서적을 모조리 읽겠다는 마음으로 읽어가라. 시간과 장소를 정해두고 하루에 1권, 적어도 이틀에 1권씩 읽어 투자 전에 100권 이상을 읽겠다는 자세로 임했다. 책을 통해 기본적인 부동산 지식을 먼저 다시는 것이 훗날 현장에서의 더 빠른 적응과 성장을 돕는다. 모르는 것은 일단 넘어가고 매일 목표로 삼은 독서량을 채우는 것에 집중하자. 비슷한 영역의 책을 묶어서 읽는 것도 초보자에게는 좋은 독서법이다.)

(강의료는 지출이 아닌 투자의 개념으로 봐야 한다. 미리 해보고 성과를 낸 사람의 투자 스토리와 경험에서 얻는 노하우는 당신에게 엄청난 에너지를 제공할 것이다. 독서를 통해 지식을 갖춰가는 과정도 필요하지만, 개인적으로는 투자 멘토들에게 직접 강의를 들으면서 크게 성장할 수 있었다.)

적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다. 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 집을 거래할 때 나는 너무 여유가 없었던 것 같다. 하나를 보고 마음에 들면 그 물건이 날아갈까 봐 조바심을 냈다. 돌이켜 보면 그러한 모습 때문에 가격 협상에서도 우위를 점하지 못했고 물건의 하자도 잘 발견하지 못한 것 같다. 항상 여러 개의 대안을 마련해 놓고 안 되면 다른 거 하지라는 마음의 여유를 가지고 매매를 해야겠다는 생각을 했다.

2. 꾸준히 해 나가는 게 중요하는 것을 다시 한 번 깨닫게 되었다. 적어도 6개월은 해야 습관처럼 하는 게 중요하다고 했는데 우선 매일 독서와 강의로 내실을 다지고 꾸준히 임장을 나가야겠다는 생각을 했다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 조급함을 버리고 10년 이상을 보기

2. 종자돈 착실히 모으기

3. 메타인지 갖기

4. 가치 대비 싸게 사기

5. 앞마당 늘리기

6. 필요 없는 시간 줄이고 투자 시간 확보하기

7. 보험료 등 필요 없는 지출 더 줄이기

8. 가계부 더 꼼꼼히 쓰기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 16) 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다. 불안감을 극복하고자 공부하고 행동하며 알아나가는 과정에서, ‘나도 할 수 있겠다’라는 자신감을 얻었다.

(P. 40) 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책을 강구해야 한다. 그것이 바로 투자다. 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

(P. 84) 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

(P. 93) 금융상품에 투자할 경유 원금을 보전할 수 있다 해도, 시간이 흘러 돈을 돌려받을 때는 그 가치가 처음보다 한참 못 미치는 수준이 된다는 것을 기억해야 한다. 인플레이션에 무방비 상태가 되는 것이다. 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

(P. 112) 부동산 투자를 고려할 때는 건물(신축)보다는 입지를 먼저 봐야 함. 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 입지가 좋지 않은 지역에 고분양가로 분양되는 아파트라면, 좀더 깊게 고민해 봐야 한다.

(P. 114) 입지는 곧 사람들의 선호도를 의미한다고 볼 수 있다. 입지는 위치에 의해 결정된다. 위치에 의해 가치가 결정되는 건 부동산은 움직일 수 없기 때문이다. 부동산의 입지는 이 시대를 살아가는 사람들이 좋아하는 것을 항목별로 생각해 보며 판단하면 된다. 대표적으로 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이 있다.

(P. 119~120) 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다. 그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고 자신의 ‘감’만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자산을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다. 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

(P. 138) 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석이다. 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있기 때문이다.

(P. 143) 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다. 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다.

(P. 158) 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.

(P. 161) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 세 가지를 갖추어야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

(P. 170) 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.

(P. 226) 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라. 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다.

(P. 308) 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.

(P. 313) 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다. 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미다.

(P. 315) 협상을 할 때 내가 해줄 수 있는 것을 확인하고, 그 안에서 협상 범위를 정한 후 먼저 배려하는 태도를 보이면, 실질적으로 모두에게 좋은 결과를 이끌어낼 수 있다.

(P. 328) 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인이나 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다.

(P. 331) 모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 그런다 애석하게도 그 인지가 변화로 이어지는 일은 거의 없다. 알기만 하고 행하지 않아서다. 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

(P. 351) 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 우선순위를 정한 후 이를 충실히 따르는 것이 현명하다.