책 개요

1. 제 목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저 자 : 너나위
3. 출판사 : 알에이치케이
4. 독서일 : 2024.05.18. - 2024.05.23.

본 것

5장-01 확실한 투자기준 세우기

💡투자 > 부동산 투자 > 아파트 투자 > 더 좋은 아파트 투자

💡아파트 투자의 기준 : ① 저평가 ② 소액투자 ③ 리스크 관리

① 저평가 : 가치에 비해 가격이 저렴한지. 앞마당 비교평가의 반복을 통해 판단.

② 소액투자 : 한방의 고액 투자 보다, 소액으로 여러 번의 경험을 쌓자.

③ 리스크 관리 : 임차인 못 구하거나 역전세 등 위험요소를 감당할 수 있는가.

💡 더 좋은 아파트 투자의 기준 : 좋은 입지와 지역의 위상

5장-02 가격이 상승할 지역 선정하기 [임장지역 선정법]

💡부동산 시장의 흐름 : 수요, 공급, 심리

💡아파트 시장에 사이클이 발생하는 이유는, 수요와 공급의 시차 때문이다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

💡그렇다면, 이 사이클을 투자에 어떻게 활용할 것인가. 전국의 권역(부동산 사이클이 동일하게 움직이는 지역적 범위)별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다. 따라서 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능지역을 살펴봐야 한다.

💡임장지역 선정 지표 ① 전세가율과 가격 ② 투자금의 규모 ③ 입주물량 ④ 미분양

① 전세가율과 가격 :전세가율이 높고(75%이상) 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장한다. 당장 투자하지 않더라도 입지와 가격을 파악해두고 기다린다면, 최적의 매수타이밍을 잡을 수도 있다.

② 투자금의 규모 : 전세가율이 85% 이상이고 매매가와 전세가 차이가 3,000만원~5,000만원 가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정한다.

③ 입주물량 ④ 미분양 : 예기치 못한 역전세나 가격하락을 피하기 위해 권역별 및 인근지역 입주물량과 미분양 통계(추세)를 확인한다. (단, 참고용. 절대적X)

5장-03 임장 전 지역조사 하기 [손품]

💡사전조사의 목적 : 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하는 것.

1. 직장 : 근로자 수, 급여액 확인 (국세통계홈페이지)

2. 교통 : 지하철 역세권 to 강남, 여의도, 종로

3. 환경 : 생활편의시설, 자연환경

4. 학군 : 중학교 학업성취도 및 특목고 진학률, 초품아

5. 인구 : 연령별 인구 구성비율 (통계지리정보서비스)

6. 가격 : 임장지역 내 모든 아파트의 모든 평형의 가격

5장-04 지역을 눈에 담는 현장조사 [발품]

💡현장조사의 목적 : 사전조사 팩트체크하여 지역을 제대로 완전히 익히는 것. 즉 해당 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악하는 것.

💡직접 임장 : 현지인보다 더 잘 숙지하자. 집중력이 필요하다. 그냥 산책 X

💡중개소 방문 : 투자기준에 맞는 단지 중 가장 선호도가 높은 물건부터 확인.

- 해당 아파트 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 이야기 나누기.일자리, 출퇴근 여건, 선호 및 혐오 환경, 학군, 거주민 연령대, 평형별 시세 등.

💡매물 확인 : 내가 정한 순서대로 꼼꼼하게 살펴보기 + 누수/결로 파악

- 이동하면서 중개사에게 매도인 상황(매도 사유, 집주인 또는 세입자 거주 여부, 전세 만기일, 연장 여부 등) 파악하기

💡중개소 복귀 : 매물정리, 등기부등본 열람, pick 넘버원 → 다음 중개소 이동

💡노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하자. 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다.

5장-05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

💡바로 '그 물건(장부물건)'을 잡으려면 가급적 많은 중개소를 방문해야 한다.

💡가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기 이다. 매도자의 심리가 위축되는 시기에 계절적 비수기(장마철, 휴가철, 연말 등)이 겹치면 매수자 우위 시장으로 전환된다.

💡'거기 아니면 여기' 2개 이상의 투자처를 확보해야 조급해지지 않는다.

💡가격 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 먼저 알아보자. 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 대신 무엇을 요구할 수 있을지 생각해보자. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하자.

💡임대를 결정짓는 요소 ① 가격 ② 집 상태 ③ 입주 가능 시기 ④ 파트너(중개인)

깨달은 것

💡자본주의를 살아가는 이상, 통화량 증가에 따른 물가상승으로 나의 현금과 노동가치를 떨어질 수 밖에 없다. 그래서 투자는 필수다. 투자는 '부자가 되기 위해서' 한번 해볼까 하는 것이 아니라 '노후준비를 위해서' 반드시 해야만 하는 것이다!

💡아파트 전세 레버리지 투자에 대한 막연함이 있었는데 '저평가' '소액투자' '리스크관리' 라는 명확한 기준을 알게 되었다. 열기에서 배운 '저-환-수-원-리' 와도 연결되는 내용으로, 투자란 결국 "가치 있는 것을 가치보다 싸게 사는 것"이라는 핵심을 한번 더 집고 갈 수 있었다.

💡가치는 비교평가를 통해 확신할 수 있는데, 비교평가는 내가 아는 지역이 많아야 더 잘 할 수 있다. 아는 지역을 만든다는 것은 직접 현장에 가서 그 입지적 가치를 눈과 발로 느끼는 것이다. 강의와 손품 만으로는 절대 나의 앞마당이 만들어질 수 없다.

💡인식의 변화는 시작되었으니, 이제 행동만 하면 된다. 조급해 하지 말고 꾸준하게 반복하고 계속 실행하자.

적용할 점

💡알았으면 행하라.

① 저축해서 종자돈 모으기

② 독강임 이어가고 시세트레킹 해서 투자하기

③ 월부 안에 계속 남아있기