[자유를향하여님의 송파구 특강 후기-달달십억달성] 임보발표가 이런것일까?

24.05.31

안녕하세요 :) 달달하게 십억달성을 꿈꾸는 달달십억달성입니다.

저는 이번에 자향님을 처음 뵈었는데요, 간단히 이력을 소개하자면

20년 동안 특허 비교 분석 관련 일을 하시다 퇴사하셨고, 현재 투자 및 인생 멘토링 & 누적 매물코칭 1000회 이상 진행하고 계시는 내적으로 아주 탄탄한 내공을 가지신 분이셨어요.

강의를 시작하며 송파구나 강남권처럼 1급지들을 처음부터 원하는 단지에 가려고 하니 범접할 수 없단 생각이 드는데, 장기적 가치가 상향하는 자산을 소유하는 편익을 가진다면 가능하고, 그에 따른 불편함을 감수해야 하는 것은 당연하다!라고 말씀해 주셨어요

장기적 플랜으로 시장을 주시하며 기회를 잡으려는 자세가 중요하다.

송파구 특강을 통해 자향님께서 어떤 생각의 흐름으로 판단을 하는지 어렴풋 알 수 있게 되었어요.

지금은 가격이 혼재되어 있는 시장이기 때문에 준비된 자에게는 기회의 시기!!이고

1급지가 가격 회복력이 좋다.

지금 해야 하는지 VS 기다려야 하는지 궁금했는데,

각 단지의 입지와 선호도를 알면 적정 투자금을 알 수 있다는 사실을 알게 되었고,

현재 시장에서, 우선적으로 투자해야 하는 아파트 기준도 알 수 있었어요.

왜 송파구를 봐야 할까?

34평형 기준, 최고 26억대 자산을 이룰 수 있는 곳.

상승장에서 자산 가치가 최대 3배 상승되는 곳이 송파구더라구요.

독점성을 가지는 입지이자, 주거환경 개선 가능성이 있어 가격 상승 가능성이 큰 곳.

입지와 가격이 혼재되어 있는 시장 상황이라 더욱 좋은 곳을 봐야 한다고 하셨어요.

2024년 서울 및 송파구 시장은 중상급지 (준)신축의 전세가가 빨리 오른만큼 매매가 상승도 빨리 이루어졌음.

하지만, 여전히 입지와 연식이 비교적 좋은 단지 중에서도 가격 하락이 많은 아파트가 있다고 해요.

따라서, 전세가 상승 대비 매매가 상승이 덜 된 단지 중에서 가치 비교를 통해 더 좋은 단지를 먼저 검토하는 자세가 필요할 것 같아요.

송파구는, 중상위 소득자이면서 완성형 가족 단위가 많은 지역으로서, 자체 인구 수요 및 소비력까지 갖춘 서울 1급지라고 인정할 수 있는 지역이며 송파구 대부분 생활권은 직장과의 접근성이 매우 좋은 교통을 가지고 있더라구요.

구축단지는 수요가 덜하므로 매매수요가 덜 붙어 소액투자 기간이 긴 편이라고 해요.

재건축 단지와 신축 단지를 비교하며 특징을 알려주셔서 나는 소액투자 기간이 긴 편도 괜찮은 것인가에 대한 고민까지 하게 되었습니다.

가치평가에 따른 투자전략에 대한 표 또한 보고 또 보고 익혀서 유용하게 사용하게 될 것 같습니다.

송파구 투자 전략을 한 판에 정리해주셔서 어떤 특징을 갖고 있으며 그것으로 인해 어떤 투자 전략을 가지고 가야 하는지 알게 되었습니다.

서울 1급지 실거주나 투자에 대한 FAQ에서는 여러 사례를 가지고 단지들을 하나하나 비교해가며 말씀해 주셔서 흥미롭고 재미있었습니다.

10평형대 투자나 실거주를 해도 되는지, 소규모 단지는 어떻게 접근해야 하는지,

중위 생활권 VS 상위 생활권 일 때 어떤 기준을 잡고 가야 하는지도 어렴풋 이해하게 된 것 같습니다.

(부린이는 모든것이 어렵지만 더욱 열심히 공부해야 겠다고 생각했어요)

실거주 및 투자를 위한 로드맵까지 준비하셔서 취득세나 양도세 부분도 짚고 넘어갈 수 있었고,

토지 거래 허가 구역으로 삼성, 청담, 대치, 잠실이 묶여 있다는 것을 알 수 있었습니다.

(나무위키 : 삼성동, 대치동, 잠실동, 청담동, 압구정동(모든 부동산, 법정동 기준), 여의도동(재건축 대상 아파트), 목동신시가지아파트 등이 가장 잘 알려진 대표적 예시다. 그 외에도 각종 재개발 구역이 허가제로 묶인 경우가 있으며 이는 각 광역단체의 공고문을 보는 것이 가장 확실하다. 서울시내 토지거래허가구역 지정현황)

토지거래허가제는 토지의 처분을 전면적으로 금지하는 것이 아니라 특정 지역에 한해서 일정한 기간을 정하여 정상거래가 아닌 투기적 거래 등일 경우에만 제한하는 것이고, 또한 구제절차로서 토지소유자에게 불허가처분에 대한 이의신청권과 토지매수청구권을 부여하고 있으므로 사유재산권의 본질적인 내용을 침해하는 것이라 할 수 없다.

헌재 1989. 12. 22, 88헌가1

토지허가거래제는 사유재산제도나 사적자치원칙의 부정이 아니라 헌법의 명문(제122조)에 의거한 재산권 제한의 한 형태이고 토지의 투기적 거래를 억제하기 위하여 이 법이 정한 방법과 내용에 따라 그 처분을 일정한 범위 내에서 제한함은 부득이하고도 적절한 것이므로, 그것이 재산권의 본질적 내용을 침해한다거나 과잉금지의 원칙에 위배된다 할 수 없고 또 헌법상의 경제질서의 기본원칙에 위배되지도 아니한다 하여 합헌임을 선언하였는바, 지금도 이와 달리 볼 만한 사정변경이나 견해의 변경은 없다.