서울 지금 상승장이에요? 하락장이에요? [우강철이]

안녕하세요.

단단하게 Run, Learn하는 우강철이입니다.

다들 서울 임장 잘하고 계신가요?

오늘은 제가 최근 몇달 서울 임장을 하면서

깨달은 내용을 공유드리고자 합니다!

좋은 것만 보고 있는 것은 아닌가요?

좌측은 마포구의 마포프레스티지자이

우측은 송파구의 리센츠 단지입니다.

최근들어 전고점을 모두 회복한 모습을 볼 수 있죠?

이쪽 지역만 보면 상승장인 것처럼

23년 이후로 무섭게 실거래가 찍혔습니다.

이 두 지역 뿐만 아니라

요즘 매물임장 가면

부사님들께서

"어유.. 올초에 급매 다나가고 없어 이제~

조금만 더 빨리오지..

지금은 호가도 올리고,

매물도 거두고 난리도 아니야!"

이러시지 않나요?

실제로 4,5군 지역 선호단지의 실거래도

점점 최근들어서

상승거래로 찍히는 것을 볼 수 있습니다.

4군 선호지역 대단지 부사님과의 문자내역

실제로 제가 얼마전에

부사님과 주고받았던 문자내역입니다.

(읽씹 아닙니다. 바로 사장님과 통화했습니다!)

대단지 아파트들일수록

급매가 나올 확률도 높지만..

아파트 단지 단톡방의 단합으로

실거래가 뜨기도 전에

어느 부동산에서 계약이

되었다는 소문만 퍼지면..

바로 호가를 올리거나

매물을 거둬버리는 매도자들이 많아

힘들다고 하소연하는

사장님들도 계셨습니다.

이런상황들만 놓고보면

상승장인 것만 같아서

더 마음이 불안해지곤 합니다.

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근데,

역세권, 신축, 초품아 등

좋은 단지만 보고 있지 않나요?

구축이거나..

하위 생활권 단지이거나..

비역세권인 곳은

예의상 봐야하니까

보기만 하고

머릿속에서

지우고 계시진 않은가요?

"여러분 너무 좋은 것만 사려고 해요.

투자의 본질은 가치대비 싼 것을 사서

비싼 가격에 파는 겁니다.

우리는 가치대비 싼 걸 사야해요.

좋은걸 싸지 않게 사는게 아니에요!!!

700번째 얘기중입니다."

- 메로나 튜터님

저희반 메로나 튜터님께서

말씀하신 내용입니다.

우리는 무의식적으로

좋은 것만 보고,

좋은 걸 어떻게든 깎아서

사보려고 노력하는데..

위와 같이 매도자가 매물 거두고

호가 올리는 단지에서

협상하는 것은 하늘의 별따기죠 ㅠㅠ

하지만 눈을 조금만 돌리면..

역과의 거리는 좀 멀어도

신축 아파트 균질성이 좋은 지역에

아직 반등하지 않은 아파트도 많습니다.

전세거래는 활발하지만,

상대적으로 매매손님은

뜸한 것을 현장에서 느낄 수 있었습니다.

전형적인

매수자우위 시장인 것이죠.

약간만 눈을 돌려서

1등 생활권은 아니더라도

손님이 안도는

서울 4,5군 지역의

신축 아파트를

시세대비 3천이라도 싸게 살 수 있다면

그야말로 대박 투자 아닐까요?

혹시 20평대만 보고 계신거 아닌가요?

서울은 절대가 자체가 비쌉니다.

24년 5월 21일 부동산지인 기준

서울 평당 매매가는 3,738만원 입니다.

24평은 8.9억

32평은 11.9억

절대가격이 2~3억은 기본적으로

차이가 나기 때문에

20평대를 집중적으로 보는건

당연한 현상인 것 같습니다.

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하지만..

30평대도 무조건 봐야하는 이유를

알려드리겠습니다!

20평대와 30평대의 매매와 전세를 보면

투자금이 거의 비슷하게 듭니다.

오히려 30평대 매전갭이 더 적네요?

요즘 서울 아파트 임장을 해보면,

20평대에 특히

신혼부부가 부모님을 모시고

임장을 많이 다니는 것을 볼 수 있습니다.

20평대가 상대적으로

절대가가 싸기 때문에..

20평대로 수요가 몰리는 것을

현장에서 확인 할 수 있었습니다.

그래서 사람들이 선호할만한 생활권은

20평대에 손님들이 많고

협상하기도 쉽지 않습니다.

따라서, 상대적으로 외면되어 있는

30평대를 우리는 적극적으로

봐야 할 이유가 생긴겁니다!

"요즘 실거주자들 다 20평대만 봐요.

30평대가 2~3억 비싸다는 허들 때문에

30평대를 사람들이 잘 안봐요.

투자자는 남들이 잘 안보는거 봐야해요.

30평대 제끼지말고 다 골고루 보세요 무조건!"

- 메로나 튜터님

우리는 투자자이지만,

실거주자들이

어떤 지역, 어떤 평형을

보는지 이해해야 합니다!

이게 너무나도 중요합니다!

이 부동산 시장에는

투자자 뿐만 아니라

실수요자들도 있기 때문이죠.

20평대 뿐만 아니라,

30평대도 딥하게 보는게 어떨까요?

현재 서울 시장의 분위기는

다양하다는 것을 느낍니다.

같은 구 내에서도 A생활권은 손님이 많은데..

B생활권은 손님이 안돌고..

어떤 단지에서 20평대는 손님이 엄청 많이 보는데..

30평대 보는 손님은 별로 없고..

생활권별,

단지별,

평형별 등

다양한 조건에 따라

어디는 오르고 있고,

어디는 아직도 분위기가

안좋습니다!

☆3줄 요약☆

1. 너무 좋은 것만 보게되는 경향이 있다.

남들이 안보는 지역, 상대적으로 관심이 덜한 곳도 적극적으로 보면

충분히 투자 기회를 만들 수 있다!

2. 20평대와 30평대의 투자금 차이가 안나는 단지가 너무 많다.

평수에 제한을 두지 말고 20, 30평대 모두 보자!

3. 같은 지역 안에서 단지별, 생활권별로

분위기가 천차만별!

더 넓게 보고,

남들이 안보는 지역을

우리는 다 보면서

좋은 투자기회를 꼭

잡으셨으면 좋겠습니다!

읽어주셔서 감사합니다 :)