안녕하세요.
너, 나, 우리 모두 부자가 되고 싶은
you, me, us 유미어스입니다.
이번주 수요일 오후 5월 최임 발표 및 반모임이 있었습니다.
두번째 임장지가 마무리 되면서 그 안에서 우리반이 느끼고 궁금했던 것을
맘껏 튜터님께 여쭤볼 수 있는 귀중한 시간이었습니다.
이번 최임 발표에는
방울모자 부반장님이 투자자 경험담에 대해 나눠주시고
승숭님 그리고 부끄럽고 감사하게도 제가 최임 발표자로 선정되었습니다.
방모님의 투자경험담
우선 방울모자 부반장님의 투자 경험담의 주제는
"역전세"였습니다.
월부에 들어와서 실전반을 가겠다고 결심하고
한달에 두개의 강의를 들어
실전반에 들어갈수 있는 요건을 채워 바로 실전반 직행(역시 대다나다!!)
그 후 지투반 들어가기 전 2주 방학기간에 임장을 해서
그 임장지에서 투자를 결정!(추진력 모지??)
더 다이내믹한 것은
매수 후 매매가가 더 올라 고점은 찍은 후 하락장을 맞았습니다.
그후 매매가와 전세가가 동시에 급락하는 무서운 시장에서
방모님은 침착하게 잘 대응해 나가셨던 것이 진짜 대단하다고 생각했습니다.
저라면 역전세 막을 돈도 없고 매매가도 매수할 때보다 너무 많이 빠져서 매도할수도 없어
멘탈이 나갔을 텐데 정신줄을 붙잡고 아래의 두가지를 했다고..
1. 할 것에 집중한다.
2. 환경의 중요성 - 선배, 튜터님한테 여쭤본다.
'매도를 생각했을 때 '매수를 했을 당시 싸다고 생각했던 이유를 생각해보세요"-제주바다님
그리고 투자후 복기했던 것이
좋은 생활권부터 쓸고 내려와야하는데 그렇지 못했고
전세가가 싸면 공급이 있더라도 오를 수 있고,
아무리 지방일지라도 수요가 있으면 전세가가 정말 빨리 오른다라는 것을 알게 되었다면서
나누어주셨습니다.
뚜또 튜터님의 피드백
1억에서 3억으로 가는 것
3억에서 10억으로 가는 것은 다르다!
1억에서 3억 : 저축으로 덧셈이 중요하다
3억에서 10억 : 투자 생활을 하면서 곱셈을 잘해야 한다
일년동안 투자를 못할 때도 있고 일년동안 두번할 때도 있다.
못할 때는 실력을 곱셈으로 키워야 한다!
튜터님이 투자하신 단지들 3곳의 아실 그래프를 보여주시면서,
현재 빨간색은 투터님이 살때 가격 그대로
파란건 약간 오름, 검정색은 매수때보다 빠짐
사실 우리는 뭐가 먼저 빠질지 모른다는 것!
때로는 내가 산 가격하고 가격 비슷할 수도
반면 또 오를 수도 빠질 수도 있습니다.
근데 제가 후회할까요?
살 때 가치있는걸 싸게 샀으면 흔들리지 않는다는게 뽀인트!!
그거에 흔들리면 투자 원칙에 역행하는거에요!
투자 본질은 싸게 사고 기다리고 비싸게 파는거에요!
근데 지금 서울 얘기 하도 하니까 지방 팔아서 돈 빼고 서울 산다?
팔고 가치있는거 살 수 있다면 해도 괜찮은데
다만 그렇게 한다면 내가 싸게 사서 싸게 판다는 것을 알아야해요!
그래서 그 본질을 기억하면 절대 흔들리지 않을 수 있어요!
투자는 단기간으로 보면 안돼요.
그래서 투자가 어렵려운 거예요.
그 마음을 이해하기 어려울 수 있고,
직접 겪어 보면 고통스러울 수 있어요.
승숭님의 최임발표
18-19년 역전세/21-23년 임대차 2법 시기 역전세때 얼마나 빠졌는지 디테일하게 본 것과
최종 1등의 정의를 나름 개념을 만든 것
그리고 시세트래킹하면서 현재 임장지와 계속 비교해서 본것이
너무 좋아서 꼭 BM해야겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 시세트래킹을하면서 저평가라고 생각되는 단지들 실거래가까지 살펴보고
실제로 해보면 얼마정도에 할수 있는지 깊이 본 것과
투자 결정 장표에 넣은,
너나위님은 어떤프로세스로 투자의 결정을 내릴까?
1.가치있는 영역에 포함되는가?
2.가격이 저렴한가?
3.공급상이 우호적이거나 저평가정도보다 덜 위험한가?
4.스트레스 테스트 결과 감당가능한가?(잔금/얘기치 못함)
5.이게 최고의 물건인가?(매수과정, 동층향 등의 고유가치)
그리고 무엇보다 앞마당 전수조사 후 1등을 뽑으면서
전수조사를 통해 뽑힌 단지들 전임, 매임까지 해서
진정한 1등 디테일하게 뽑아야겠다고 생각이 들었습니다.
전세 부사님 말 말고 실거래가 정확하게 알아서 계산해야겠습니다.
=>적정전세가를 알기 위해서는 인근전세물량(전세가와 갯수)
그리고 협상전략까지
1.상대방이 원하는 것
2.내가 해줄수 있는 것
3.내가 원하는 것
뚜또 튜터님의 피드백
주변물건 보면서 전세가격 판단하고
전세가를 파악할 때 보수적으로 보는 시기가 있고, 그렇지 않은 시기가 있습니다.
찐 투자자는 이 바닥의 시세를 리딩하는 사람!(대단!!!)
싼데 투자금이 많이 들어가니까 사람들은 싸다고 생각을 못하고 있습니다.
저평가를 판단할 때 투자금을 넣으면 투자금에 휘둘리게 됩니다.
이번에 줴러미 튜터님 강의에서도 최종 1등을 뽑는 단계까지
전세가와 투자금을 넣지 않아야 저평가를 제대로 판단할 수 있다고 하셨지요.
우리 뚜또 튜터님도 매매가로만 저평가로 판단해야한다고 합니다.
공급에 의해 전세가가 흔들릴때 기회를 잘 잡으라는 게 그말!
전세가, 투자금, 전세가율을 내려 놓자자!
좋은 것을 살수 있을 때 사라!
오래하면서 살아남을수 있는 쪽으로 선택을 하는게 맞다!
요즘 시장에서는 절대적 저평가를 판단하기 위해서
PIR을 염두할 필요가 있다고 말해주셨습니다.
하지만 결국 절대 불변인 저환수원리를 봐야합니다!
결국 본질은 저환수원리!!!
이번에 월부학교에 와서 가장 많이 들은 얘기
저환수원리에 적합한 물건에 투자하고
기다렸다가 오르면 판다!
저의 최임 발표
월부학교 첫학기인 저는 저희반 쪼렙 (인정해야 성장하지!)
지난달에 이어 최임발표자로 또 선정이 되었지만
인사이트와 실력이 있어 선정된 것이 아니라
(사실, 인사이트+실력이 없어서 속땅 ㅠㅠ)
그걸 메이크업하기 위해
시간과 노력을 때려부었다는 점을
튜터님께서 높이 평가해주셔서 발표자로 선정해주신 것 같습니다.
5월에 극도의 성장을 하기 위해서,
1. 튜터님과 약속한 매일 임장,
2. 스스로 약속한 매일 투자시간 10시간 이상
(그동안 하지 못했던 미모가 자동으로 가능!)
3. 매물 최대한 많이 보기!
그간 한달동안 최대 매물이 50개 정도였는데
이번 달에는 80개를 넘게 볼 수 있었어요.
4. 발과 어깨를 잃게 만들어준 서울 1-4군 시세 전수조사
서울에 앞마당이 없는 저는
서울 시세 전수조사를 하면서 입지를 모르니 가격이 싼지 비싼지를
판단하기가 불가능하다는 사실을 깨닳으면서
앞마당을 빨리 늘려야겠다는 생각이 너무 간절했습니다.
이렇게 무모하게 하는 것이 맞는가라는 생각이 들고
힘들었지만 의미가 없지는 않았습니다.
이번에 임장+임보를 쓰면서
비슷한 수준의 생활권에 신축 단지를 비교하면서
그 생활권과 대표단지들을 어떻게 봐야하는지 살짝 어려운 감이 있었습니다.
입지가 외곽에 있는데 확실한 신축 대단지 vs 안쪽에 있고 주변이 별로인 것
=>안쪽에 있는게 좋기도 하지만 단지가 몰려있는 느낌이 아니라,
특유의 쾌적한 느낌을 주지 않으면 신축이고
앞으로 환경이 더 개선될 A단지를 무시할 수 없다고 생각하신다는 튜터님
그거를 무시할 수 없다고 생각을 하는게
OO구 B단지를 보면서 나름 새거고 중심지에 있음에도
그 단지의 존재 자체가 이목을 끌진 않아서
사람들이 찾아가진 않는다는 생각이 든다라는 말씀을 들으니
거기 거주하는 사람들의 마음이 매수에 있어 엄청 중요하다는
사실을 깨닫게 되었습니다.
투자를 공부하면서
보통 사고 싶은 단지들은 너무 비싸고
음?? 이런 단지들에 투자기회가 오는 경우들이
왕왕 있습니다.
눈이 높은 건지 사람들의 마음을 아직 못읽는 건지..
둘다겠죠?
투자를 잘하기 위해서는 일반 사람들의 마음을 읽어야 된다!!
그 지역 안에서 거주하는 사람들은 어떤 단지를 더 좋아하고
이 단지들 중에 나라면 어떤 단지에 살고 싶은지를
늘 염두해두어야 될것 같다는 생각이 들었습니다.
그리고 제가 1등으로 뽑았던 단지가
신축+준식축 중간에 있는 역세권이기는 하지만
학군도 좋지 않고 선호가 높은 생활권+단지는 아니라서
이게 최선인가? 고민했었는데요.
튜터님은 학군을 생각하는 사람들은 아예 다른 쪽으로 넘어가고
교통을 우선 순위하면 제가 1등 뽑은 A단지가
생활권을 우선순위하면 2등 B단지가 낫다 생각하신대요.
할 거면 뉴타운 아예 새거 맛을 보겠다라고 하면 B단지
중심부에서 조금 신축인 것들 하는 것하려면 A단지를 해도 되는데
사람들의 이목은 B단지만큼 끌지는 못할것이라고..
확실한 중심 구축하려면 성동구의 C단지를 하면 되고
이도저도 아닌 생활권, 단지이면 이목을 끌지 못한다고 설명해주셨습니다.
뉴타운이 들어오면 당분간은 학군이 형성이 되기 어렵다고.
예를 들면 신길뉴타운도 아직 학군이 다져주지 못했고
연식이 길음뉴타운 정도로 다져져야 학군이 형성될 수 있대요.
재개발 되는 특징들 중의 하나이고,
재개발 되는 입주권으로 원래 살던 사람들이 들어가서 살아
처음에는 되게 난잡하고 들어가보면 학군을 임팩트 있게 바라보는 사람이 없습니다.
애 키울 순 있으나 학군에 그렇게 신경쓰는 사람도 많이 없다고 하셨습니다.
질의 응답시간
임장+임보를 쓰면서 궁금했던 내용들에 대해 마음껏 질문하는 시간을 갖었는데요.
이시간도 너무 좋지요!
투자컨셉의 차이?
4군의 대장단지=1군 100세대 구축 가격 비슷하고
투자금도 비슷하게 들어갑니다.
돌다 돈을 벌수 있는 건 맞기에 중요한 건 컨셉의 차이입니다.
음?? 컨셉의 차이??(처음 듣는 부동산 투자의 컨셉??)
서울vs지방광역시
지방광역시 너무 싼데 서울 기다리느라 안할거예요?
ㅎㅎㅎ
공급때문에 너무 싸진 지방광역시
투자는 서울과 지방의 문제가 아니라 싼걸 사고 기다렸다가
오르면 파는 것을 또 강조해주셨습니다.
결국 서울이 먼저 오를까요 지방이 먼저 오를까요의 질문인데
서울이냐 지방이냐
장기적으로 봤을 때는 당연히 서울이 많이 오르겠지만
본인 포트폴리오에 이미 지방을 가지고 있으면 서울에
서울에 가지고 있으면 지방을 보라고 할 것이라고 하셨습니다.
지방에 또 드릉드릉 ㅎㅎㅎㅎ 붙잡아야지..
" 이 단지는 이 정도 투자금이면 괜찮겠는데?"
튜터님은 정해두진 않지만 느낌은 있으시다고.
그 느낌은 언제 느낄수 있는 건가요?? ㅎㅎ
그런 느낌이 지방은 소액 투자 넣어서 이만큼 벌고 나와야겠다 라는 기준이 있는데
서울을 그게 사실 없다고 하셨습니다.
왜? 지방은 팔아 수도권으로 올라와야하니까.
그리고 수도권 특히, 서울 물건은 파는 게 아니니까..
다만 서울은 전세금을 얼마나 올려받을 수 있을지가 관건이라고 하셨습니다.
서울은 안팔고 전세 올려받을거니까
서울은 팔 이유가 없고
현실적으로는 매도했을 때 내는 세금을 따져보고
위로 올려보낼 수 있는지를 검토하는 것이 중요하다고 하셨습니다.
애초에 전세가가 내가 매수한 금액보다 높고
강남 30-40분 내로 접근 가능한데
굳이 팔아야하나? 수익이 났다고 양도세를 많이 내면서까지 팔건가?
그럼 안판다. 그래서 수익 얼마났냐에 따라서 세금이 다르기 때문에
다 다르고 하시면서
그때마다의 내 취득세와도 얽혀있어서
포트폴리오 구성에 영향을 준다고 하셨습니다.
정확하게 자본주의에서 이기는 방법은 좋은 자산을 모아가는 것입니다.
저도 처음에는 양도차익을 빼먹는 행동이라고 생각했지만
그렇게 사고팔거할거면 지방에서 사고팔고 100채하면 되는데,,
서울에서 좋은 자산을 취득했다면 가격이 벌어지고 고점을 찍게된다. 굳이 팔 필요가 없다는 것
서울 구축투자
지금 시점에서는 전세금 올려받는 것이 중요하다고 하시면서
그래야 다음 투자를 할 수 있기 때문이지요. 그런면에서 구축 투자는 조금 우려스럽다라고 설명하셨습니다.
그래서 구축은 우려된다고 하시면서 관리적인 차원에서도 구축보다는 연식 좋은 걸 하시겠다고 하셨습니다.
서울 시세 전수조사에 대한 어려움에 대해서도 질문했는데요.
그안에서 나오는 인사이트는 누적되면서 나오는거지,
그거에서 뭘 바라고 하진 않게 아니고 그냥 지독하게 반복하면 된다고..
전수조사는 의미있지만 앞마당부터 만들고 전수조사를 해야되는데
앞마당이 없다고 인풋을 넣지 않으면 흐름을 놓칠 수 있다고..
갖고 있는 앞마당만 전수조사해도 충분하니 조급하지 말것!
마치며...
이번달 뚜또링도 너무 너무 알차고 완벽했습니다.
힘들었지만 공부하면서 배운점도 많았고 느낀점도 많았습니다.
극도의 성장이 되는지는 현재로서는 알수 없지만
확실한 것은 이정도면 되겠지했던 저만의 캐파를 뚫어버린 것!
튜터님과 또이또반과 함께여서 가능했던 일이었습니다.
종종 막무가내로 시간을 넣어 공부한다는 생각이 들어
좀더 효율적으로 할수는 없는지 방법을 알고 싶으나
차차 내 나름대로 생길 것이라고 믿습니다.
바쁘신 중에 저희보다 더 투자에 열심이신 튜터님, 인생의 2nd round 축하드려욧!!!
그리고 으쌰으샤 또이또반 이번달도 감사했습니다.
다음달도 너무 기대가 됩니다.
원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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