열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 18조 일구이무(一球二無)]

안녕하세요? 매순간 최선을 다하는 일구이무(一球二無) 입니다.

5월 한달동안 수강한 열반스쿨 중급반도 이제 마무리 되어가네요. 아쉬운 마음도 있지만 뿌듯한 마음도 함께 드는 순간입니다.

4개의 강의 모두 주옥같은 강의였지만 이번 4강은 이번 열중반에서 저에게 가장 의미있었던 강의라고 생각합니다. (물론 너바나님의 마지막 열중반 강의도 좋았습니다^^)

그이유는 현재 제 상황에 적합 했기 때문입니다. 

앞마당을 늘리고 투자코칭을 받고 목표를 세운 상황에서 투자 물건을 찾는 방법은 익혔지만

매수 후 임차인을 구하는 방법은 실전에서 어떤 방식으로 이루어지는 지에 대한 구체적인 방법을 알지 못했습니다.

양파링님의 실전 투자 사례를 통한 자세하고 솔직한 전세 세팅 방법을 배우고나서 걱정은 사라지고 잘 할 수 있겠다는 자신감이 생겼습니다. 감사합니다.

강의에서 배우고 적용할 부분을 정리했습니다.

[전세의 유형에 따른 프로세스]

1-1.매매 잔금일 전 전세계약이 되고 잔금일에 전세잔금으로 마무리 하는 경우 : 베스트 케이스.

1-2.매매 잔금일 전 전세계약은 되었지만 잔금일에 전세잔금이 어려운 경우 : 금융비용 발생하며 가능한지 사전 준비 필요함

1-3.매매 잔금일 전 임차인을 구하지 못한 경우 : 잔금을 치뤄야함 (사전에 잔금 치를 여력 되는지 반드시 확인)

2.매매계약 후 매도자가 전세입자로 가능 경우

3.매매계약 후 기존 임차인이 계속 전세입자로 거주하는 경우  

 BM 포인트: Case별 장단점을 미리 파악하고 리스크를 대비하는 방법으로 투자하자!

[전세가 산정 방법]

1. 단지내 비교 : 하위 평형과 상위 평형의 시세와 실거래를 확인하여 적정 수준을 산정한다
2. 생활권 내 비교 : 비슷한 입지와 선호도의 다른단지의 시세와 실거래를 확인하여 조정한다.
3. 공급 비교 : 가장 중요하다. 주변지역의 2~3년내 공급을 확인하여 내 물건의 선호도를 파악하고 최종 조정한다.

BM 포인트:임차인의 관점에서 나의 물건의 가치를 객관적으로 판단하고 매력적인 수준의 전세금을 산정하자!

[임대기간 산정 방법]

1. 공급 : 공급의 규모와 시기, 상세위치에 따라 내 물건의 영향력이 미칠 수 있음을 안다
2. 수요 : 임차인이 움직이는 시기와 그렇지 않은 시기를 파악해야 한다.
3. 포트폴리오 : 다주택 투자의 경우 리스크를 분산할 수 있도록 전세의 시기와 지역 등을 조절해야 한다

BM 포인트:잃지 않는 투자를 하기위해 내가 할 수 있는 부분은 사전에 파악하여 대비하자!

[임대 리스크 줄이는 법]

1. 임대에 영향을 미치는 요소를 면밀히 파악할 것
2. 임대 최고가를 고집할 필요 없다.
3. 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크를 줄인다.
4. 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 골라내는 안목이 생긴다 (임장 빼먹지 말자!)
5. 결국 싸게 사는 것이 핵심이다. 

BM 포인트:저환수원리를 다시 한번 상기하자!

마지막으로 가장 기억에 남았던 한마디로 마무리 하고싶습니다.

“ 불편하지 않고 얻을 수 있는 이익은 없다”