[라루나] 복기 가득한 공급많은 지역 1호기 후기

안녕하세요.

도미노 하나 하나씩 쓰러뜨려

달 까지 도달 할 라루나입니다.

1호기 경험담을 드디어 작성합니다.

2월 초에 매매계약하고

4월 말에 전세 계약한

3개월정도로 생각보다 오래 시간이 걸렸던 1호기

1호기 하자마자 바로 경험담 글을 쓰자! 생각했었는데

매매계약 후 전세를 뺀 다음 경험담을 써야겠다 마음 먹었다가

기약이 없는 전세빼기를 하면서 길어진 1호기를 경험하고

1호기 글쓰기도 늦어지게 되었습니다.

사실 복기 할 것이 많아서

글쓰기를 미뤘던 것 같기도 합니다.

스스로 복기를 위해서 글을 남겨봅니다.

먼저 1호기를 하면서 도움을 많이 주셨던

매코해주신 셔츠튜터님, 두띠반장님, 에단호크님, 은화님, 이브님, 연실장님, 나베님, 원윤님,

내마중조장님들, 열기조장님들, 월부 많은 동료분들 정말정말 감사합니다.

발벗고 나서서 도움 주시는 것 보고 정말 감사했고 대단하다고 또 느꼈습니다.

나의 1호기 찾았다

(뜻대로 안되는구나)

중소도시를 돌면서 춥고 눈이 많이 오던 12월

중소도시 3개의 앞마당이 생기니 이 연식에 이 가격이면 싼데? 생각이 드는 단지가 보였습니다.

그리고 제 잔금범위안에도 들어오는 가격이었습니다.

이게 바로 내가 1호기를 할 단지인가 생각이 들면서 두근두근했습니다.

동료분과 함께 워크인도 하면서 매물을 물어보고

혼자서도 부동산에 워크인을 하기도 하면서 1호기 하면 좋을 것 같은 매물을 보았고

23년 12월 31일에서 24년 1월이 되어가는 그 날 밤

밤을 새서 매물코칭양식을 써서 제출했고 셔츠튜터님의 코칭을 받아서 ok를 받았습니다.

하지만 제가 본 매물이 중도금을 치뤄야하는 복잡한 상황이 있던 매물이었고

집주인분께서 복잡한 상황을 해결 한 다음 가계약금을 받고 싶다고 하여서 3주 이상을 기다리게 되었고

그 동안 저는 실전준비반 강의를 들으면서 다른 앞마당을 늘려가게 되었습니다.

첫번째 매코후기

https://cafe.naver.com/wecando7/10535267

[라루나] 셔츠튜터님과의 매물코칭 후기

더 좋은 매물이 보이네?

실전준비반을 들으면서 조장을 하게 되었는데

지역이 크게 묶여서 조편성이 되어서

하나의 조안에서 두개의 지역으로 나뉘게 되었습니다.

조장을 했기에 저는 모든 조원분들은 한번 이상은 만나야겠다는 생각을 해서

분위기임장을 두 지역을 다 가게 되었습니다.

분위기 임장을 준비하면서 지역에 대해서 조사하고 시세도 보게 되었습니다.

이 지역들 싸다!! 라는 생각이 들었습니다.

생각보다 큰 지역들이었고 거리도 떨어져 있는 두 지역이었습니다.

하지만 욕심이 나서 다 봐야겠다는 생각을 했습니다.

시세를 따고 단지분석을 하면서 첫번째 매코에서 ok받았던 매물과 비교를 하였고

ok받았던 매물보다 더 괜찮다고 판단이 드는 단지가 보였습니다.

함께 지역을 돌았던 동료분과도 이야기해보고 바로 매물코칭을 받게 되었습니다.

첫번째 매물코칭에서 ok 받았던 단지의 다른 매물과

새로운 지역에서 찾은 매물에 대해서 매물코칭을 셔츠튜터님께 받았고

새로운 지역에서 찾은 매물 ok를 받게 되었습니다!

생각 :

앞마당이 많을 수록 많은 단지를 알 수 있고

더 많은 단지를 가지고 가격 비교 할 수 있으면서

어디가 싼지 비교가 되는구나

이래서 앞마당을 많이 늘리라고 하는 것이구나

앞으로도 꾸준히 앞마당을 늘려나가야겠다!!

1호기 매매계약 하다.

(조급한 마음)

매물코칭을 ok받았고 이 물건이 제일 싸게 나와서 날아갈까봐 조급한 마음이 생겼습니다.

공급이 많은 지역이기에 전세를 빨리 맞춰야 한다는 생각에 더 마음이 급했습니다.

해당 매물에 대해 가격조율을 시작했습니다.

전세가 곧 만기되는 현세입자가 있었는데 집주인이 만기 시점에 현 세입자를 자기돈으로 내보낼 수 있고

잔금 기한을 3개월 준다고 하였고 전세매물도 별로 없었기에

그 안에는 전세 뺄 수 있겠다 생각을 했습니다.(안일한 생각..)

괜찮은 조건의 매물이라고 생각했기에 원하는 매매 가격을 이야기 했더니

그정도로 가격을 조율할거라면 전세를 한바퀴 더 돌려도 된다고 안된다고 단칼에 거절을 받았습니다.

이 때부터 조급한 마음이 생겼습니다.

내가 이 물건 못하면 어떡하지 1호기 하는 줄 알았는데 아니었나 조급한 생각이 들면서

가격 조율이 생각한 것 만큼 되지 않아도 가치가 있는 단지라고 생각을 했고

조급한 마음으로 매매를 하기로 하였고

가계약금을 넣게 되었습니다.

- 복기 -

이 매물이 아니어도 투자 할 단지와 매물은 많다는 걸 알기 위해서

앞마당을 많이 늘리고 투자 할 단지 리스트업 해 놓자.

협상을 좀 더 공부해야했다.

조급해서 오랜시간 협상을 하지 못했다.

매도자가 투자자여서 말렸다.

싸다고 판단이 되어서 지금이 기회다 하고 계약을 서둘렀다.

-> 협상 관련된 책을 읽거나 공부를 해서 2호기 협상때는 조급하지 않게 더 잘해보자.

실거래가 너무 믿지 말자

아실에 아직 뜨지 않은 거래된 매물이 있다.

그 가격들을 알기 위해서는 투넘버로 전세입자로 전임하면 알 수 있다.

안일하게 생각한 전세빼기

잔금 3달 남은 시점 : 집을 보러 오는 손님이 없다

2월 초에 매매계약을 했고

현재 살고 있는 전세 세입자 만기는 3월 말이었으며 잔금 기한은 4월 말이었습니다.

매매계약 하자마자 적정한 가격이라고 생각한 전세금으로 바로 전세를 내놓았고

전세매물이 별로 없었기에 금방 전세가 나갈거라고 생각했습니다.

하지만 일주일, 이주일이 지나도 집을 봤다는 소식이 들려오지 않았습니다.

사장님께서는 기다리라고만 하시고 이유를 물어봐도 지금 보러오는 사람이 없다라고만 하셨어요.

황금같은 전세빼기 기간이 지나가고 있었고

이대로는 안되겠다 싶어서 매수사장님께 다른 곳에도 전세매물 올리겠다 말씀드린 후에

지역의 부동산사장님들 전화번호를 다 기록하고

전세홍보 문자를 돌리게 되었습니다.(연실장님 감사합니다)

전세 문자 돌리는 법 & 양식

https://cafe.naver.com/wecando7/2016347

[게리롱] 3분 만에 부동산 200군데에 문자돌리는 법(전세빼기용 부동산리스트 양식 공유)

잔금 2달 남은 시점 : 문자 뿌리기 & 전화 돌리기 & 전단지 돌리기

그 많은 부동산 사장님들께 일주일에 한번씩 문자를 돌려도 매물은 많이 올려주시진 않으셨어요.

전화를 드려도 손님 있으면 데려가보겠다 잘 해보겠다 하셨고

공급이 많아서 그런지 요즘 손님이 없다고 하셨어요.

(사실 공급이 많은 지역이란 걸 알고 있었는데 전세매물이 별로 없었고 선호가 좋은 단지여서

전세가 잘 빠질 거라고만 행복회로를 돌렸었구나 반성하게 되었습니다.)

전화를 돌리면서 네이버부동산만이 아닌 지역의 부동산매물을 올리는 곳이 있다고도 알게 되어

다른 사이트도 함께 확인을 시작하였고

이 지역의 맘카페는 다 가입하고 부동산 관련된 카페도 가입하면서 따로 홍보 글도 올리게 되었습니다.

하지만 집을 보겠다는 연락은 없었고...

시간이 흐르는 동안 새로운 전세 매물은 하나, 둘 씩 나와서 매물이 쌓여가면서 경쟁을 하게 되었고

가격 경쟁을 하지 않기 위해서 저는 가격은 내리지 않은 채 사장님들께만 가격조정된다는 이야기도 드리게 되었습니다.

그리고 전단지를 만들고 전단지를 돌리기 위해서 주말마다 지역으로 향하게 되었습니다.

전단지 PPT 양식

https://cafe.naver.com/wecando7/10663467

맘고생 안하고 T처럼 전세세팅 하는 매뉴얼 (기간별, +전세전단지 양식 첨부) [먀먀둥이]

전단지를 돌리면서 부동산에 방문하니 몰랐던 사실을 알게 되었습니다.

손님이 있어서 집을 보여주려고 했는데,

세입자분과 시간이 맞지 않아서 못보는 경우가 있었다고 들었습니다.

알고 보니 세입자분이 집을 잘 안보여주셨습니다.

워킹맘이고 아이가 있어서 주말에는 외출을 하거나 이사준비로 바쁘다 하셨다고 합니다.

제가 집을 봤을 때 사장님께서 세입자분께 갑자기 전화드렸는데도 쉽게 집을 보여주셔서 생각지도 못한 이유였습니다.

그리고 매도인분께서 세입자분을 자기 돈으로 나가게끔 해준다고 하여 세입자분은 집을 보여줄 이유도 없었습니다.

이것이 걸림돌이 될 줄 생각 못했던 저를 또 돌아보게 되었습니다.

전세만기가 얼마 남지 않은 시점이었지만 그 사이 집을 볼 수 도 있으니

전세입자분께 집보여주기 잘 부탁드린다며 기프티콘과 문자를 보냈는데,

잘 협조하고 있다는 문자와 함께 선물을 돌려보내주셨습니다.

여러가지 일을 겪으면서 내가 정말 아무것도 모르고 1호기를 하고 있구나 생각이 들면서 힘들었습니다.

그래도 함께 했던 동료분들과 이야기를 나누고 도움을 받았고

전세를 빼면서 내마중, 열기 강의를 들으며

내마중 아침에반장님과 은화조장님, 호크조장님, 산빠조장님, 나슬조장님, 내나조장님, 블리조장님, 필마여조장님, 부메조장님, 토랑조장님, 지니조장님의 응원을 받았고

열기 두띠반장님과 나베조장님, 주아조장님, 서빠조장님, 신이맘조장님, 오르디조장님, 스테디조장님, 잉큐조장님, 오달조장님, 반온조장님, 하늘소조장님, 메이데이조장님의 응원을 받아서 겨우겨우 힘을 내면서 나아갈 수 있었습니다.

잔금 1달 남은 시점(전세입자 만기 날)

전세입자의 전세 만기날이 다가왔고 저의 잔금은 1달이 남았습니다.

잔금을 준비해야겠구나 생각에 은행에 가서 상담을 받으며

정말 초조해지고 노력하지 않고 놓고 싶었습니다.

하지만 그때 열기를 듣고 있었고

두띠반장님이 계셔서 반장님과 반장님이 전달해주시는 젊은우리튜터님의 조언을 들어가며

공실이 되자마자 그 다음 날 청소를 하고 집 사진을 찍으러 바로 달려갔습니다.

청소를 하던 도중 사장님을 마주쳐서 민망하기도 했습니다.

두띠반장님이 꼭 막대걸레를 챙기라고 했는데 왜 그렇게 이야기했는지도 직접 느꼈습니다.

열심히 청소하고 디퓨저를 놓고 실내화도 예쁘게 놓았습니다.

청소를 하던 중 전화를 받았습니다.

공실이 되자마자 본 예비신혼부부가 있는데 계약하고 싶어한다고!!

처음 이 집을 본 사람이 계약을 하고 싶어한다는 내용이었습니다.

(이 때 전세입자가 있는 집은 집을 잘 보여주는 지 꼭 확인해야겠구나 확실히 깨달았습니다.)

그런데 조건이 있었습니다.

저는 전세를 어서 빼고 싶었고 공급이 많아지는 시장이었고

전세 매물들도 늘어나는 상황이었기에

조건을 맞춰드리고 계약을 하기로 했고 가계약 때 특약을 받아 확인 후 가계약금을 받게 되었고

다음주에 바로 전세계약서를 쓰게 되었습니다.

전세특약

https://cafe.naver.com/wecando7/10591834

부동산 매매 전세계약 주의사항 특약모음집 [이십만키로]

- 복기 -

사장님 말 너무 믿지 말자

투자는 결국 내가 책임져야 한다.

사장님 말만 믿고 안일하게 있지 말자.

전세빼기 3개월전, 2개월전, 1개월전 몰입해라.

투자하기 전 꼭 세입자컨셉으로 전화하기 중요하다.

전세 못 빼서 맘고생 한다

매수자에게 사장님들은 전세금을 높게 말하는 편이다.

매도자 컨셉으로 전화해도 전세금 잘 말해준다.

전세가 들으면 보수적으로 생각해야한다.

전세 뺄 때 꼭 내 물건이 1등인지 2등인지 전화해서 알아봐야 한다. 중요!!!!!

내 물건이 1번, 2번이어야 한다.

부동산에 많이 내놓고 자주 전화하는 것이 중요하다.

전세는 일찍 빼야 한다.

전세를 못 빼고 있으니 전세빼기에만 메달려 있게 된다.

강의를 신청해서 어찌저찌 해 나가고는 있었지만

집중이 잘 되지 않는 것은 사실이다.

가격을 내리더라도 빨리 전세 빼서 빨리 투자공부하는 것이 맘 편하다.

지금은 안보여도 앞으로 튀어나올 전세 매물들 파악해야 한다.

지금 네이버부동산에는 보이지 않아도

앞으로 나올 전세매물들을 파악해야 하는 것이 중요하다.

앞으로 나올 전세매물들이 양이 많거나 내 전세가격보다 싸다면 내 전세물건이 1등이 아니게 되어 후순위가 된다.

공급 확인하고 또 확인하고 생각하기

공급이 있어서 빨리 계약하고 빨리전세를 빼아겠다고 판단하였다.

더 기다려서 투자를 했어도 되지 않았을까 생각을 했다.

하지만, 더 기다렸으면 공급때문에 두려워서? 투자를 못했을 것 같다는 생각도 든다.

이미 투자했으니 잘 보유해나가자.

공급이 있지만 지금 내가 투자한 단지는 독점성이 있고 선호가 높고 전세매물이 별로 없었기에

지금이 기회다 라고 생각했다.

하지만 한 달이 지나자 전세물량이 하나, 둘 쌓이더니 점점 많아지고 있었다.

공급이 영향인지, 집 매도하기 위해 내놓은 사람들도 점점 늘어갔다.

가장 좋은 곳이라 생각해서 멀리 있는 생활권이 떨어지는 곳에는 안가겠지 안일하게 생각했다.

나이가 있으신 분들은 구지 여기 있을 필요가 없다고 생각을 하고 싼 곳으로 이동을 하는구나 체감했다.

집 잘 안보여주는 세입자인지 파악하기

나에겐 하나하나 소중한 집보기예약인데 기존의 전세입자는 그걸 개의치않아했다.

이유는 매도자가 전세입자 나가는 돈을 대출을 받아서 내보내기로 했기 때문이다.

기존의 전세입자는 돈을 못받을 걱정을 하지 않아도 되어서 집을 보여줄 이유가 없었다.

2호기부터는 이런 상황일 때 유의하기

기존 전세입자 인테리어 복구

기존 전세입자가 방 하나의 벽지 한쪽이 찢어져서 하얀색으로 벽지를 복구 한다고 해서

다음 전세입자 받기에는 문제 없겠다 생각했다.

하지만 신규 세입자는 예비신혼부부였고 방 하나의 한쪽 벽지만 다른것이 신경쓰였는지

방 1개의 벽지를 해주는 조건으로 전세계약을 하기로 했다.

나중에 방의 벽지 파손이 있을 경우 방전체를 할 수 있도록 해야하는지 생각해보기

전세계약날, 잔금날 까지 끝난게 아니다.

전세계약만 하면 끝이 날 줄 알았습니다.

하지만, 전세계약 당일 날 전세계약중개부동산사장님께서 좀 더 일찍와달란 전화가 왔고

가보니 일찍 오라고 한 이유가 있다면서

전세계약할 분들이 새로운 특약을 넣고 싶어한다고 말씀하셨습니다.

오늘이 계약이고 미리 알아보지도 못했는데

잔금일 하루 전날 전입신고를 한다는 특약을 넣고 싶다고..

어떻게 해야 할지 전세 계약 할 사장님과 이야기 해보다가 생각난 열기 두띠반장님

두반장님께 카톡으로 급히 질문드리고 알아봐주시겠다는 든든한 두반장님

하지만 곧 있다가 전세공동중개하시는 사장님이 오시면서

"특약에 꼭 넣어야지만 계약하시겠다는데요?" 당연하게 말씀하시는 모습을 보고 당황했습니다.

왜 계약 20분 전에 말해주시는거죠...ㅠ

그리고 가계약때 특약으로 방 1개만 벽지를 새로 해드리기로 했는데

전체적으로 해달라고 할 수 있다는 말을 들었습니다.

머리속이 복잡했습니다.

얼마 있지 않아 전세계약 할 부부가 들어오셨고

이야기가 시작 되었습니다.

역시나 잔금일 하루 전날에 전입신고를 하고 싶다는 부부

이유는 대항력을 갖고 싶어서.

직접 만나보니 전세로 큰 금액이 들어가는 것에 걱정을 많이 하는 부부였습니다.

저는 현재 매매진행중이어서 해당 특약을 넣기 위해서는 현 시점 집주인이 동의를 해야하는 상황이었고

집 매수한 사장님께 전화드려 상황을 설명하고 집주인분께서 동의하시는지 여쭤봐주셨고

집주인분도 전세입자를 대출받아 내보내면서 부담이 있던 상황인지라

잔금전날 전입신고 오케이하시면서 오늘 받을 전세금을 집주인분께 보내기로 하고

계약 진행해도 괜찮겠다는 연락을 받았습니다.

(매수사장님 역시 일잘하시는구나 생각했고, 매매든 전세든 일 잘하시는 사장님과 계약해야겠다 생각했습니다.)

이어서 벽지에 대한 이야기도 꺼내시는 공동중개사장님과 전세계약할 부부

집을 보니 벽지가 좀 더러워서 전체적으로 도배하고싶다고 하셨고 전체벽지 비용을 제가 부담하면 좋겠다 하셨지만

저는 가계약 특약에 방1개만 도배 해드리기로 해서 안된다 말씀드리니

자기 돈을 들여서라도 전체 도배 하고 싶다는 부부

결국 전체도배 해도 되는데 지금 벽지가 실크이기 때문에 실크로만 도배해야하고,

도배지를 고를 때 저와 같이 합의하는 것으로 하여 진행하기로 했습니다.

전체 도배 시 가계약때 쓴 것 처럼 저는 방1개의 도배 금액을 부담하기로 했습니다.

가계약때 받은 특약으로 진행될 줄 알았으나

특약을 계약 당일 이야기하고 협상하고 바꾸고

계산이 맞는지 다시 확인하고

주택수때문에 전입신고해서 바뀐 주소를 등본으로 다시 찾으며

우당탕탕 전세계약을 마무리했습니다.

10시30분부터 12시까지 계약을 진행했고

계약이 끝나니 정신이 하나도 없었습니다.

계약 끝나서 나온 후 연락온 두반장님께서 튜터님께 질문하셨다면서

잔금일 하루 전날 전입신고는 저에게 피해갈 건 없다고 괜찮다고 답변을 들으며

전세계약을 마무리 했습니다.

하지만 잔금전날 전입신고한다는 특약이 마음에 걸려서

전세계약 한달 후인 잔금날까지 마음이 조마조마했었습니다.

잔금날 당일 매도인, 매수인, 세입자, 사장님들, 법무사 다 같이 모여서 잔금을 진행하였고

드디어 길었던 1호기를 마무리 했습니다.

- 복기 -

전세계약 하루 전날 사장님께 전화해서 계약내용 재확인 꼭 하기

언제든 새로운 상황이 생길 수 있으니 깊은 공부가 필요하구나

공급이 많은 지역에서는 세 껴있는 물건이나 동시 전세 계약 가능한 물건으로 보기

(공급이 많은 시장상황에서는 조급해진다)

일 잘하는 사장님과 계약하는 것 중요하다

스스로 어떻게 했고 무엇이 부족했는지 돌아보면서 글을 써서 글이 길어졌습니다.

2호기는 더 잘해나갈 수 있도록 계속해서 배우고 행동하겠습니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀