#56 월급쟁이 부자로 은퇴하라, N독인지 세는 걸 포기한 재독 후기❤️ [파이어젤리]

월급쟁이 부자로 은퇴하라

너나위님

1.책소개

“기회는 새롭게 탄생한다!” 월급쟁이에서 100억 자산가로 변신한 ‘아는 선배’의 시스템 마련법

국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭났다. 10만 부 판매 돌파를 기념하여 ‘증보판’으로 출시되는 《월급쟁이 부자로 은퇴하라》의 저자 너나위의 이야기다.

2019년 이 책이 출간되었을 당시만 해도 저자는 낮에는 일하고 밤에는 부동산 현장을 찾는 월급쟁이였으나, 투자 3년 만에 30년 치 연봉을 벌고 100억 자산가로 거듭나 이제는 진정한 ‘파이어족(Financial Independence Retire Early, FIRE)’이 되었다!

자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득(不勞所得)으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

증보판에는, 3년 전과 비교할 수 없을 정도로 달라진 부동산 시세와 세금 및 정책 변화 속에서 쏟아진 독자들의 FAQ에 관한 저자의 답변, 초판본에 공개했던 투자 물건에 대한 업데이트, 윤석열 정권에서 투자자들이 꼭 알아야 할 것들을 새롭게 담았다.

너나위는 증보판 특별 서문에서 묻는다. 모두가 투자자가 된 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있느냐고, 너무 늦은 건 아닐까 조급해진 재린이들에겐 등을 토닥이며 말한다. 새로운 기회는 오늘도 탄생하고 있다고.

2.One Action:

실전반 원씽, 내가 영향을 줄 수 있는 지금 최선의 것은 실전반에 모든 몰입

3.본깨적

1장 WHY, 왜 투자를 해야 하는가

p.6 바로 ‘투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다. 또한 이는 누구나 할 수 있다’라는 것이었습니다.

🌟 투자는 역량. 내가 월부의 투자 방식, 그러니까 아파트 전세 레버리지 투자를 정말 애정하는 이유는 바로 이것이었다. 주식을 공부해봤을 때 너무 허들이 높..았고, 갑자기 전면 공격적 투자를 진행했던 한 주식은 갑자기 노이즈마케팅으로 미친듯이 주가가 하락하기도 했다. 이렇게 내가 예측하기 어려운 부분들이 있었다. 그러나 아파트는 내가 발로 밟는 만큼 가치를 느낄 수 있었고, 거기다 가격을 붙이면 확신이 생길 수 있었다. 그리고 또 성장해나갈 수 있다는 것. 그것이 이 투자의 매력인 것 같다. 내 땀방울과 바꾸는 것이라 해야하나.

p.55. 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

🌟 ‘노후 준비’라는 생존 문제와 명확한 목적 의식이 꾸준함으르 이끄는 것이다. 단순히 소비재에 목적이 있다면, 금방 사그라들 수 있고 현타(?) 가 올 수 있고, 더 조급해질 수 있다. 그러나, 노후 준비를 위함이라 천천히 조급하지 않게 해나갈 수 있고, 나의 생존 문제와 직결이 되기 때문에 즐겁지만 사명감을 가지고 할 수 있다. 뒷 내용에도 있듯이 ‘차근차근 미래를 준비하는 것’이라는 인식의 전환. 이것이 어려움이 있더라도 꾸준히 나아갈 수 있는 원동력이 된다.

제2장 DIRECTION, 당신과 돈이 가야 할 방향

p.77. 직장인으로 10년 가까운 세월을 살아오면서, 나는 그 답을 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화 시키는 데서 찾았다.

🌟 새롭게 수익구조를 만드는 것보다 쓰는 방식의 변화, 내 상황에 적절하다. 중요한 것은 생산자산으로의 소비 패턴을 변화시키는 데 있다는 것이다. 3년째, 많이 성장했다. 지금은 성장자산을 가지고 있는 내가 되었고 자는 동안 돈이 연봉만큼 불려지고 있는 것도 경험하고 있다.

p.93. 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

🌟 저평가 된 아파트를 매수한다면, 인플레이션처럼 우상향하며 가치를 찾아간다.특히 운이 좋게 현재 전세가가 매우 낮은 수준이기 때문에, 전세금도 회수될 가능성이 크다고 할 수 있다.

p.101. 그런데 세상엔 공짜가 없다. 내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다. 그것은 내게 자산을 사는 데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요한 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다.

🌟 그냥 레버리지가 아니다. 보금자리를 제공, 서비스를 제공하는 것이다. 정말 중요한 내용이다. 임차인이 무언가 요구하는 것은 무리하는 것이 아니면, 가능한 한 들어줄 수 있어야 한다. 그게 은행 금리보다 훨씬 싼 것이 아닌가? 은행에서 1억 빌리면 이자가 얼마야.. 다시 한번 이 문단을 보면서 많은 생각이 든다.

p.103. 내가 이 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다는 점이다. 그저 매입한 아파트를 내가 가지고 있으면 된다. 일단 내가 소유하고 있으면 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내 것이 된다는 말이다.

🌟 ‘투자금’보다 ‘저평가’. ‘저평가’된 자산을 사는 것은 미리 ‘과실’을 알고 들어가는 것이나 다름없다는 생각이 든다. 얼마 돈을 들지에 집착하면 오히려 저가치의 물건, 그리고 비싼 상황에서 세도 무리하게 높게 낀 것을 사게 될 수 있으니까.

제3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

p.120. 경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

🌟 경험이 적을 땐, 그 경험의 사각지대를 채워줄 수 있는 동료들과 함께할 수 있는 사람이 되어야 한다. 내 옆에 그런 분들이 지금 함께한다는 것이 얼마나 행복한 일인가. 그래서 내가 계속 확신을 가지고 이 환경 안에서 투자 공부를 해나가고 있는 것 같다. 이 챕터의 제목처럼 <평범한 직장인>으로 자산을 쌓아가고 있는 말도 안되는 사람들이 너무 이 주변에는 많으니까.

p.125. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. (중략) 나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.

p.130. 그렇다면 결국 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다는 이야기가 된다. (중략) 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 ‘비교평가’다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.

p.151. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

🌟 너나위님께서 3년이 되었을 때 이 책을 쓰셨다고 했다. 나도 꽉 채우진 못했지만 3년차 투자자이다. 이 책을 다시 읽으며 왜 너나위님께서 자산을 빠르게 불려나가실 수 있었는지 알겠다. 운이 작용했다 하시지만, 너나위님은 그것보다 정말 그 불변의 투자 원칙을, 멘토인 너바나님께서 알려주신 그 경험에서 우러나온 원칙들을 상승하는 시장에서도, 그리고 움직이지 않는 하락기에도 흔들리지 않고 적용했고, 챗수를 늘려나가셨다. 소음을 구분할 줄 아는 투자자이셨던 것 같다. 나는 어떤가? 나는 여전히 흔들릴 때가 많지 않은가. 왜 이 책을 추천하셨는지 너무 이해가 된다. 이 책 한권에 모든 정수가 다 담겨 있다.

p.157. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다.

p.161. 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

🌟 세 가지 메타 인지 체크해보자. 첫째 안목이 있는가. 길러나가고 있고, 분명히 이전의 나와 지금의 나는 다르다. 둘째는 적은 투자금. 현재 투자금 자체가 많이 없다. 그러나 시장 상황에서 지금 투자금이 적게 들어가는 것은 입지가 떨어지는 것이 많기 때문에 요 부분은 현재의 시장에는 우선순위가 아닐 것이라고 생각이 든다. 셋째는 자금 동원력. 아직 이 부분이 많이 부족하다. 그래도 부자대디 튜터님과 코칭받고 난 뒤 유리공과 오픈 통장으로 조금씩이라도, 한달에 20이라도 모아가고 있는 모습은 많이 달라진 부분이라고 할 수 있다.

p.163. 부동산 투자는 고되고 힘들다. 그래서 시장 상황과 무관하게 꾸준히 수익을 내는 투자자가 많지 않은 것이다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.

🌟 이래서 나도 희망을 가지고 해나갈 수 있으며, 외부 요인으로 탓을 돌리는 게 아니라 나를 돌아보고, 내가 더 노력하게 되는 것 같다.

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

p.214. ‘전세가의 매매가 하방 지지선’ 역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로(예를 들어, 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지) 확인한 후 투자하면 된다.

p.215. 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의자와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결굴 발로 하는 것이니 말이다.

🌟 임장이 중요하다. 가치를 파악할 때, 아실 그래프를 붙여보는 것보다 스스로 밟아서 가치를 오감으로 느끼는 것. 이번 단임 때, 가격을 보지 않고 단지임장을 해본 것도 유효했다. 물론 장단점이 있겠지만, 계속해서 단지 자체를 놓고, 그 단지의 위치와 입지를 놓고 가치 비교를 해나갈 수 있었다.

p.223. 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

🌟 즉, 행동해야 한다. 지금 당장 눈앞에 수익, 더 좋은 것, 더 좋은 것 타령을 하다가는 자산을 갖지 못한 채 다시 시장상황이 바뀔 수 있으니까.

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

p.298. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다. 물론 사람에 따라 금방 캐치해 내는 사람이 있는가 하면, 그렇지 못한 사람도 있을 것이다. 하지만 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다.

🌟 백 투더 베이직이다 진짜. 많이 가보는 것. 현장파 투자자.

p.308. 이 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. (중략) 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다. 돌아보니, 나는 정말 운이 좋았다. 웬만해서는 얻을 수 없는 배움을 주변 사람들로부터 얻었으니까. 나의 투자 멘토는 말했다. “돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”

🌟 정말 와닿는 문장이다. ‘태도’라는 것. 유수연의 독설을 봐도 모든 사람은 슬럼프가 온다. 반짝임의 단계, 약간 도파민이 치솟고 방금 수액(?)을 맞은 것 같은 그런 열정에 단계에서는 모든 것이 힘들지 않은 느낌- 그러나 오래 하려면 내 열정만 가지고는 되지 않는 것 같다. 이 투자를 대하는 태도, 동료들을 대하는 진심 어린 태도, 스승님을 존경하는 태도. 이런 것들은 반드시 필요하고, 그런 예의와 존경을 갖춘 투자자가 되어야 한다는 생각이 많이 드는 요즘이다.

p.311. 동과 층에서 선호도가 낮은 것( ex. 저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다. 여기서 임대가 수월하게 될 만한 물건이란, 기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 말한다.

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

p.339. 책은 그 미지의 대상이 가진 어렴풋한 형상을 보여준다. 하지만 실제 자세한 모습을 보려면 그다음 단계가 필요하다. (중략) 강력한 동기부여를 받을 수 있다는 것도 빼놓을 수 없는 장점이다.

p.346. 아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다. (중략) 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다. 자연스럽게 당신 곁은 점점 더 당신과 비슷하게 좋은 사람들로 채워질 것이다.

🌟 <최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법> ! 내가 좋은 사람이 되는 것. 내가 현재 있는 환경에서 좋은 사람인가? 기버에서는 스스로 주니어라는 생각을 해왔던 것 같다. 이게 경험여정에서도 겪었던 일이고, 막달에 조금 후회가 되었었는데- 내가 다른 분야에서는 슬로우스타터 느낌이 아닌 밀고 나가는 스타일인데. 강점과 약점을 아는게 중요하다고 말씀하셨다. 멘토, 튜터님께 내 기버 생활에 대한 피드백을 들어보는 것이 좋을 것 같다.

p.360. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다. 자전거를 타고 싶다면, 자전거 타는 법을 배우는 것뿐 아니라 내가 달릴 길이 어떤 길인지를 확인하는 것도 중요하다는 걸 잊지 말자.

p.383. 대출규제 완화와 양도세 중과 유예, 세제 관련 사항(취득세 완화, 종부세 재검토 등), 임대차 3법 재검토, 등록임대사업자 부활 등의 후속 조치 등이다.

4.함께 생각해보고 싶은 점

p.340. 너나위님께서는 좋은 사람을 얻기 위해, 자신이 먼저 좋은 사람이 되어야 한다고 말씀하셨습니다.

투자 공부를 1년 이상 하신 분들이 ‘기버’라는 것에 대한 역할을 고민할 때, 어떤 이야기를 해줄 수 있을까요?

내가 나누면서 성장했던 경험이 있으면 나누어 봅시다.

지금 시장 상황에 따라 유연하게 대처해야하기도 하겠지만,

이 책은 불변의 법칙을 담고 있다.

특히 이번에 더 와 닿았던 건,

오래할 수 있는 구조를 만드는 것.

바로 그 구조 속 내가 좋은 사람이어야 한다는 것이었다.