[지기19기 도레미는 명품104는 대신 지방투자하조 돈끌] 게리롱님 마지막 지투기 D지역 후기

게리롱님 마지막 지역투자 강의를 들으면서 현재 지방에 투자할 기회가 많아 졌다는 것을 새삼 다시 느꼈습니다.

월부 시작하면서 나는 꼭 서울에 투자 해야지 라고 확언했던 저인데,

어렵다는 이유로 멀다는 이유로 가치가 더 적지 않을까 하는 이유로 지방을 멀리 했었던 저인데,

이번 지투기 강의를 들으면서 지방에 더 많은 기회가 열려있다는 것을 더욱더 느끼게 되었습니다.

광역시와 중소도시만 해도 4년이 넘게 걸린다는 말씀!명심하면서 이번에 지투기에 나온 모든 지역이 내 앞마당이 될 수 있도록 열심히 해보렵니다~

1)D 지역개요

지리적 특징: 산+바다로 둘러쌓여있음/신도시와 난개발

인구:D 지역 330만(@@권이 가장 인구수가 많다 창원,김해,양산)

지방에 돈 있는 사람들은 대형평수를 좋아한다 ->대형평수 40~70억정도의 아파트를 구매함

D 구축 투자가 가능하다(랜드마크 아파트 순위에서 구축이 많아 입지가치가 인정 되기 때문에)-서울과 비슷!! 그만큼 입지가 중요하다!!

나의 생각: 앞으로 지방도 그렇고 수도권도 그렇고 인구가 줄기 때문에 정말 사람들이 선호하는 아파트를 매수 해야한다!

2)생활권

구별 입지와 주요특징

1910년 부산역쪽 원도심->1920년 동래권->1940년대 서면쪽 중심권(금융)->1960년대 서부산권(산업단지)->1990년대 부산의 강남 동부산권 (동부산권을 개발해 나가려고함)->2000년대 김해+양산

생활권 나누기

1.동부산권(해운대구 수영구 남구 기장군)

2.동래,중심권 (동래구 연제구 금정구 부산진구)

3.서부산권(북구 사상구 사하구 강서구)

4.원도심권(중구 서구 동구 영도구)

A산권-A구 특징

해운대 해수욕장/센텀시티/마린시티/좌동의 신시가지(분당 신도시 느낌)

B구 특징

평당가가 A구 보다 높다

아파트가 별로 없는데 비싼 애들만 있어서 비싼거임

광안리 해수욕장/광안대교/전통의부촌 남천동(서울의 평창동 주택가 느낌)/삼익비치-재건축최대어/남천동 학원가(1세대 학원가)

C구특징

대연동을 가장 좋아함-수영구 인프라 이용가능

문현국제금융센터(부산의 여의도)

용호동(균질한 생활권)

대연동,우암동 재개발 (26~27년 1만세대 들어옴)

D구 특징

1.사직동 롯데캐슬/3대 학원가

2.명륜동(전통학군지) 사직동이 개발된 이후 2번째로 밀려남

3.온천장/래미안포레스티지 24.9 4천세대 입주예정

4.안락동-메인생활권은 아니나 해운대 접근성이 좋다

F구 특징(동래구와 붙어 있어서 아주 헷갈리고 위치가 좋다 해운대구 동래구 다 인접)

1.거제동 생활권-아이들 키우기 좋은 생활권아시아드대로 학원가

2.부산시청,연제구청,국세청등 행정업무중심

3.교대역 인근

4.거제 레이카운티 신축 전세가 2.5억(입주장이라서 그럼 앞으로 올라갈것임)

G구 특징

1.부산대 상권(서울의 홍대같은 느낌이나 쇠퇴)

2.금정구 대장-장전래미안(평지에 조경이 좋음)

3.구서동 학원가

H구 특징

1.서면(1,2호선이 환승하는 부산 교통의 중심지)

2.부산시민공원(시민 공원이 생기면서 이미지가 좋아짐)

3.래미안 어반파크 대장

서부산권 -Q특징(서부산권 부터는 선호도 차이가 있다 동래권 위에는 선호도가 높음)

1.화명 신도시(1기 신도시 느낌)-이쪽을 좋아함

2.이편한세상 금정산 굉장히 언덕

강서구 특징

1.명지국제신도시-D에서 가장 쾌적하고 균질함 /선호도 높음(저번 상승장에서 외곽인데도 높은 금액 형성)

사상구

1.김해역 갔다가 들어올때 이용 많이함(비행기 이용시)

사하구

노후된 산단과 공단

다대포항/해수욕장

원도심쪽은 선호도가 떨어지지만 만약에 한다면 서대신동쪽 추천

3)D의 입지분석

인구 분석의 핵심-인구가 가장 많은곳/4인가족이 많은 생활권은?

->아는방법:인구연령비,세대당 인구수를 보라

해운대구/부산진구/사하구

인구이동

해운대구/강서구를 나눠서 본다(위치가 다르기 때문에)

동쪽과 서쪽의 인구이동은 서로 없다/대신 서부산권을 하려면 창원.김해.양산등의 공급영향을 꼭 확인해야함

D은

직장>학군>환경>교

직장:사하구 아래쪽(제조업이 많다)

해운대구(정보통신업)

부산진구,동구,연제구,남구(금융및보험업)

연제,부산진구,해운대구(공공행정)

해운대구>연제구>부산진구

D은 땅덩어리가 크기 때문에 직장을 위해서 출퇴근을 하지 않는다 그러므로 직장쪽으로 이동을 한다(서울과 동일)

학군

해운대구>남구>동래구

해운대가 가장 높다(우동+좌동),동래구 사직,남구 대연+용호->그다음 선택지 금정구,북구(중상위권 학군)

환경

해운대구,부산지구 서면

공급

부산시 남구>동래구>부산진구>부산시 강서구 24~27년까지 공급이 많음

남구에 들어오는 공급으로 남구에 영향을 미칠 것 같음

재개발,재건축을 볼때는 관처이후부터 보자(아실)

동래구-사직힐스테이트 24.12(1068^)

안락 1구역(충렬아파트)푸르지오(1481^)

->가격이 싸다면 충분히 접근할 만한 가치가있음

부산진구-부산시민공원 주변에 생기는 아파트

광역시 매매 평당가

다른 광역시들은 23년 6월 최저점 찍고 보합인데 비해 D은 더 떨어지고 있음

->> 싸다

해운대구 생활권별 가격

우동>중동>좌동>반여

수영구

남천>광안>민락>망미

동래구

사직>명륜>온천>안락

남구

대연>용호>문현>우암

우암의 대연디아이엘 보다는 두산위브더제니스를 투자할것 같다

연제구

거제>시청>교대>연산9동

뉴스에 나온 거제레이카운티 반값으로 떨어짐->>지금 이아파트 쌈

부산진구

연지>전포>양정>부암>......

대장이 바뀜 (서면 아이파크 ->래미안어반파크)

부산시민공원의 영향이 있구나

금정구

장전>구서>부곡>남산

가치에 비해 비싸다고 생각한 곳

구서 롯케 싸다

북구(구축투자 가능한 마지노선은 북구)

화명>덕천>만덕>금곡

D구는 땅이 넓기 때문에 신축과 구축/입지가 좋은곳 그렇지 않은곳/언덕과 평지/역세권과 아닌곳 등으로 분류를 해서 투자할 단지를 잘 따져보아야 한다.

구축이라도 입지가 좋은 곳의 아파트는 입지가 안좋은 신축보다 가격을 끌고가는 힘이 있고, 언덕이 있는 아파트 보다는 평지 아파트를 더 선호하지만 입지가 좋지 않은 평지 아파트보다 높은 금액을 형성한다.

즉 사람들이 선호하는 아파트/어디에 모여서 살고자 하는지/입지는 어디가 좋은지를 따져서 그 곳에서 내 투자금액에 맞는 아파트 단지를 추리는 것이 중요하다~