실전 현장에서 무조건 알아야 하는 전세 A to Z

PART 1. 2024년 상반기 현재 전세시장 상황

[전세 상승률 높은 지역 (서울, 경기)]

서울 (성북구) - 신축, 실수요 가치가 높은 것들이 전세가율이 높아지고 있다.

경기 (성남) - 경기지역에서도 안쪽부터 보아라 -> 아직 소액으로도 기회가 있는 지역이 있을 수 있다.

외각에 있는 지역은 아직도 전세가율이 높은 상태이기에 기회가 오래 있을 수 있다.

[전세 하락률 높은 지역 (대구, 포항)]

대구 (달서구) - 입주물량이 예정된 시기 전에 그 앞으로 선반영되어 전세가가 빠진다 (심리적 영향)

23년 이후 매/전 상승률 가장 큰 지역 - 중구지역

포항 (남구) - 역대급 입주물량 예정 ( KTX 역세권, 개발지구, 펜타시티 etc )

[정리]

매매가 하락/횡보하는 시장 -> 전세가 상승 -> 전세가율이 높아진다 -> 투자금이 줄어든다 -> 소액투자 기회, 전세금 상승분 회수 기회

결론 - 현 시장상태에서 신축, 실수요 가치가 높은 것이 전세가율이 높아지는 것에 유리하다.

( 구축이라면 거주 환경이 좋아 지역주민들의 선호도가 높은 아파트여야 한다. -> 임장을 통해)

PART 2. 전세 셋팅을 위하여 알아야 할 필수사항

[전세 셋팅 유형과 프로세스]

1) 일반적인 전세 셋팅

(1) 매매잔금일 이전에 전세 잔금을 받는 경우 (BEST)

(2) 매매잔금일 이후 전세 잔금을 받는 경우 - 금융상품 활용 시 비용발생

(3) 매매잔금일 이후로도 전세를 못 맞춘 경우 - 금융상품 활용 시 비용발생 + 관리비 (못 돌려받는 돈)

-> 전세가를 낮추더라도 돌려 받을 수 있는 돈이 될 수 있다. (조건, 잃지않는 투자)

2) 특수한 전세 셋팅

(1) 매도자가 전세입자로 사는 경우 (주인전세, 주전, 점유개정) - 매/전 차익 지급

#참고

매도자 - 전세 자금 대출을 받는다.

1주택 -> 0주택 -> 가능

2주택 -> 1주택 -> 가능 ( 소유자 -> 임차인으로 주소 같으면 1금융 불가 )

매도자 -> 주담대 -> 전세 자금 대출 -> 가능 -> 매도자 개인 X -> 은행으로

(2) 기존 임차인이 전세입자로 거주 (전세낀, 세낀, 세안고) - 매/전 차익 지급

#참고

매매계약 시, 전세계약 사본 -> 특약 확인 (나에게 불리한 특약이 있는지 확인)

매매잔금을 하면, 그때 전세계약서 원본을 받을 수 있다.

[계약단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅]

1) 매수결정 - 권리상 하자체크 (등기부등본)

(1) 권리관계

표제부 (소재지, 건물명, 용도 등) - 기본정보

갑구 (현재 소유자, 매매, 경매, 증여, 상속, 가압류, 가등기, 가처분) - 소유권

을구 (근저당권, 질권, 전세권, 채무자 정보, 채권최고액) - 소유권 외

# 반드시 확인해야할 5가지 #

1. 소유자 - 계약자와 동일한지 (갑구)
2. 가압류, 가처분, 가등기 - 권리침해가 있는지 (갑구)
3. 근저당권 - 집 담보로 돈을 빌렸는지 (을구)4
4. 열람일시 - 권리관계가 변동이 있는지 -> 1. 가계약 전 2. 계약서 쓸 때 3. 잔금을 치를 때
5. 페이지 - 문서 전부를 확인했는지

만약, 근저당(대출)이 있다 -> 1. 잔금 시 말소 특약기재 2. 대출 상환 후에는 반드시 상환영수증 확인

참고) 채권 최고액 - 대출 실행 시 이자가 연체될 경우 원금과 이자, 기타 비용 회수를 위하여 원금보다 큰 금액 설정

2) 매매계약 - 온전한 소유권 (매매계약서)

(1) 부동산의 표시

(2) 계약내용 (돈) - 거래금액, 계약금, 중도금, 잔금 잔금일

(3) 계약내용 (돈 이외)

(4) 특약사항 - 잔금일 조정, 근저당말소, 세급납부 등 협의내용

[1] 매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조

-> 1. 집 좀 잘 보여주세요 2. 전세입자가 매도자와 계약하려 한다면, 계약도 협조 부탁드릴게요.

참고) 부담 줄이는 멘트 - "집 몇 번만 보여주시고, 도장 갖고 부동산 한번만 와주시면 되요."

[2] 잔금일은 상호협의 하에 앞당길 수 있음

- 매도자(거주) 혹은 임차인이 이사를 앞 당길 수 있으면, 잔금일까지 입주가능 기간이 길어짐 - 임차인 구하는 폭이 넓어진다.

(5) 인적사항

계약서 = 등기부등본 = 신분증 = 입금계좌 동일해야 한다. (매도자)

(6) 계약일

#주의사항#

계약의 해제 - 매수인이 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전 까지 1. 매도인은 계약금의 배액을 상환하고,(그래도 차액이 남는 상황이라면) 2. 매수인은 계약금을 포기하고(판단을 잘못한 경우) 본 계약을 해제할 수 있다.

3) 임대계약 - 원상회복 반환 (임대차 계약서)

(1) 부동산의 표시

(2) 계약내용 (돈)

(3) 계약내용 (돈 이외) - 임대기간 -> 마지막 날짜가 공휴일을 피할 수 있게 꼭! 확인하기

(4) 특약사항

[1] 주요설비는 임대인이, 기타 소모품은 임차인이 수선한다.

[2] 만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전 통보하여야 한다.

[3] 계약 만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조 (집 보여주기)

[4] 타공이 필요한 경우 임대인의 동의, 실내흡연 금지, 반려동물 관련 등

1. 에어컨 - "하고 나가실 때 막아주세요."
2. 벽걸이 - "대리석은 불가하고, 반대편 벽에 하시고, 나가실 때 벽지 부탁드립니다."
3. 반려동물 발생하는 하자 퇴거시 원상회복 - 긁힘, 오염, 냄새, 찢김, 파손 등

[5] 전세사기 문구 - 임대인은 잔금일 다음날까지 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다. 이를 위반하는 경우 본계약을 무효로 하고, 보증금을 즉시 반환한다.

(5) 인적사항

(6) 계약일

3-1) 임대보증금을 반환하는 대상이 달라질 경우

'근질권' - 임대차보증금반환채권을 담보로 대출을 받는 것

"근질권설정통지서" -> 은행에 근질권 설정액을 주고, 나머지는 임차인에게 줘야한다.

만약, 은행에 설정액을 납부안할 시 임대인에게 반환요청하게 된다.

tip) 통지서 보관 및 계약서에 반환주의 문구를 기재 (포스트잇) / 임차인 연락처 저장시에 반환주의 문구 추가

3-2) 임대보증금을 반환하는 대상이 달라질 경우

"계약 당사자가 아닌 가족에게" -> 계약 당사자 및 전세금 반환방법 특약 기재, 보증금 반환 후 임차인 명의 영수증 수령

tip) 법률고민시 -> '대한법률구조공단' - 사이버상담 (사례가 있다.) / 법률상담 플랫폼 '로톡' (답변이 빠르다.)

따라서, 실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서이기에 꼭! 꼼꼼하게 체크하라.

PART 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

-> 장점 : 1) 돈 절약 2) 시간 절약 3) 리스크 대비 4) 기회비용

[적정 전세가 설정하는 법] - 단(지),생(활권),공(급)

1) 단지 - 평형에 따른 전세가 비교, 매물수 파악

2) 생활권 - 같은 가격 조건에서 비슷한 생활권과 비교파악 (가격흐름을 같이 하는 단지 비교)

3) 공급 - 현재 공급물량, 이후 예정물량 (위치, 규모, 시기) 대단지 입주 후 잔여물량 파악

(1) 구축단지인 경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교

(2) 이미 입주기간이 끝난 단지라 하더라도 대단지일 경우 물량이 남아있는지 확인하기

[1] 사전점검기간 - 사람들이 본격적으로 움직이기 시작 (임차인, 임대인 모두)

[2] 입주지정기간 - 입주기간 전/후 3개월은 입주물량 영향권

추가내용) 소액 투자 시 반드시 알아야 할 사항

'전세보증보험 가입 가능한 전세가인가?' - 1) KB / 매매 / 일반 2) 90% 3) 승인 시점

-> 신청 건이 많을 수록 2~3개월 소요되기도 하니 승인 시점을 고려해서 전세가를 설정하라.

-> 임차인이 원하는 특약사항 - '전세보증금이 전세금반환보증보험 가입금액을 초과할 시에는 가입가능한 금액으로 전세계약서를 재작성하기로 한다.'

[리스크 줄이는 임대기간 설정법] - 공(급),수(요),포(트폴리오)

1) 공급

(1) 가격이 싸지만, 리스크가 큰 지역 - 더 싼 물건 < 리스크를 줄이는 물건

: 천만원이 싸다. 그럴만한 가치가 있나? -> 찾아보니 대형아파트 입주예정 -> 난 전세입자를 구해야 하는데? -> 리스크 발생 염려 -> 투자금이 더 들어도 리스크가 적은 것을 선택

(2) 재계약 예상시기 입줌물량 체크 - 입주 2~3개월 전부터 경쟁물량 포함

: 26년 5월에 입주가 있네? -> 이 시기를 피해서 미리 첫 전세계약 때 임대기간을 설정하라.

(3) 물량 규모, 시기, 상세위치 등으로 영항력 가늠 - 도시규모에 따른 범위 고려

: 도시규모가 작을수록 범위가 생각보다 크게 영향력을 미친다.

2) 수요

(1) 학군지 + 30평형대 이상

: 성수기 - 겨울방학 (1~2월) / 비수기 - 수능시즌 (겨울)

(2) 가족단위 수요 + 10, 20평형대

: 성수기 - 결혼, 입학, 취업 및 인사 시즌 (봄, 가을)

-> 다른 조건에 영향이 없다면, 1~5월에 임대기간을 설정하는 것이 좋을 수 있다.

3) 포트폴리오

: 주택 수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기분산

[임차인에 따른 대응전략]

1) 기존 임차인이 있는 경우 (전세낀 물건)

: 장점 - 매수시점 임대 리스크가 있거나, 매수인에게 잔금 리스크가 있는 경우 유리

매매계약 시 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인 (잔금일 원본 교부 받아 보관) - 특수한 전세 셋팅 참고

<확인해야할 사항>

(1) 전세보증금액 - 현재 전세시세와 비교

(2) 임대만료일 - 재계약 시기 주변 공급물량 체크

(3) 갱신요구청구권 사용여부 - 기존 임차인과 신규계약 할 지 판단

1-1) 기존 임대가격 > 현재 전세시세

: 임대만기 정확히 확인 -> 해당 시점 공급물량 체크 (리스크 크기 가늠) -> 매수하기전 신중히 검토

1-2) 기존 임대가격 = 현재 전세시세

: 임대 만기 시점 영향권 내 공급물량이 있을 경우 -> 갱신연장보다 계약서 신규작성 요청 (리스크를 피하기 위해)

1-3) 기존 임대가격 < 현재 전세시세

: 매수 전 부동산과 계약조건 협의 -> 매매계약 동시 새로운 임대계약 시도 (갱신청구권 행사로 투자금 회수가 지연될 우려)

따라서, 향후 공급예정이 많다면 갱신청구권으로 해지 요구권 사용시 리스크로 돌아올 수 있으니 조심하자.

2) 법인 -> 안전한 법인인지 확인하기 + 특약 대비

: 장점 - 비교적 높은 전세가, 임대차 3법 적용 X (계약갱신청구권 사용불가, 임대료 5%상한 제한 없음)

단점 - 전세권 설정 (제3자에게 재임대 할 수 있는 전대차 계약 가능, 전세권 설정에 의한 권리로 대출 가능)

관리의 문제

2-1) 특약

1. 전세권 설정과 관련한 비용은 임차인이 부담
2. 계약 만료시 전세금 반환과 동시 전세권 해지
3. 전세권 설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당 설정시 대출금지
4. 원상회복 반환 의무 (금연)
5. 실제 거주할 개인을 특정한 정보 (퇴거 청구 시 대비)

PART 4. 사는 즉시 수익률 올리는 협상법 & 임대리스크 줄이는 법

[협상 잘 되는 집] - 비용 VS 편익 / WIN-WIN 할 수 있는 협상인가

1) 세낀 물건 - 임차인 승계하는 조건으로 파는 집 / 수요층이 제한 (당장 실입주 X, 투자자)

<협상카드> - "빠른 잔금 등 거래를 빠르게 마무리 해드릴테니 가격좀 싸게 해주세요."

2) 임차인 만기 - 전세보증금을 돌려주기 위해 파는 집 / 기한이 가까워질수록 심리적 부담이 큰 상태

<협상카드> - 임차인에게 돌려주는데 있어 필요한 금액 체크

"제가 만기일에 맞춰서 중도금으로 드릴게요. 대신 가격좀 싸게 해주세요."

3) 분양 아파트 입주 - 빨리 팔기 위한 조절할 매매가 VS 연체 이자 부담시 손실비용

<협상카드> - (1) 집을 팔아야만 분양아파트 잔금 납부가 가능한 매도인

"중도금으로 필요한 금액을 드릴테니, 임차인 구하는데 있어 나머지는 잔금일 길게 부탁드릴게요."

(2) 입주기간이 많이 남은 상태

"확실한 거래 의사가 있으시다면, 주인전세 등 원하는 조건 검토해볼게요."

4) 비과세혜택 (조건, 상승자일 때, 특히 급등장 시기)

- 양도차익 발생 -> 구간을 넘어가 세금 때문에 집을 정리하는 사람

<협상카드> - "빠른 잔금 등 거래를 빠르게 마무리 해드릴테니 조금 더 싸게 부탁드립니다."

[협상 어려운 집] - 단, 상황이 유리해도 비싼 가격으로 매수해서는 안된다. (투자의 원칙)

1) 매도자 자금으로 집을 비운 경우 - 빈집 상태로 협의만 잘 된다면 잔금 전 수리가능

-> 매물 소개 우선순위가 높아 전세 셋팅에 유리 (수리 + 공실)

<협상카드> - 매도자가 수리는 반대한다면, "중도금 지급하고, 공사 시작되면 관리비는 제가(매수인) 납부하겠습니다. 수리할 수 있게 부탁드립니다."

따라서, 가격협상 뿐만 아니라 시장의 분위기를 잘 판단하고 상황을 활용하는 유연함도 중요하다.

[임대리스크 줄이는 법]

1) 입주 물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악 - 시기에 적합한 물건을 선택할 것

2) 임대 최고가를 고집할 필요가 없다 (욕심 VS 기회비용) -> 욕심과 기회비용은 함께 움직인다.

현재 높은 전세가를 받기 어렵다는 의미 -> 투자금 회수, 재투자기회

3) 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

4) 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다.

-> 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있다.