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전세 해부학

이번 양파링님의 강의에서는 전세래버리지 투자에서 필수적인 전세 맞추는법 에 관해서 배웠다.

부동산 투자에서 투자자가 노력해서 바꿀 수 있는 영역은 크게 두가지 인 것 같다.

첫번째, 저환수원리의 원칙에 맞춰 투자할만한 매물을 고르는것

두번째, 협상을 통한 적정 전세가로 안전한 조건에 전세를 맞추는것

전세를 잘 맞추기 위해 신경써야 하는 것들과 그 이유

전세를 잘 맞췄다고 소문이 나기 위해서는 크게 4가지가 중요하다고 느꼈다.

1. 하자없는 매도자
2. 적절한 타이밍과 가격
3. 계약기간 조절
4. 내 집 낡지 않게 특약으로 지키키

하자없는 매도자

가압류,가처분,가등기,근저당권 여부를 파악하고

가계약전, 계약서 쓸때, 잔금 치룰때 총3번 등기부등본을 확인하고

전액상환영수증을 꼭 받고 계약할것

적절한 타이밍과 가격

매매계약을 하면 잔금일이 정해진다. 잔금일 이전에 전세를 맞추고 전세 잔금일이 매매 잔금일 이전이 되는것이 베스트. 또한 적절한 가격협상을 통한 내 초기 투자금 최소화에 힘써야 한다. 이러한 조건이 충족되기 위해서는 임대인이 우위인 타이밍에 들어가거나 임차인이 지금 필요한것이 무엇인지 파악해야 한다.

계약기간 조절

우리는 호갱노노와 아실로 해당지역 공급을 미리 볼 수 있다. 전세계약이 끝날 수도 있는 2년 뒤의 전세가가 얼마인지 예측하고 전세기간을 조절하자. 한해에는 사계절이 있듯 매도자 우위인 시즌이 있다. (혹서, 혹한기를 제외한 봄, 가을 등 이사하기 좋은 계절) 매도자 우위인 시즌 즉 전세 수요가 공급보다 많은 시즌에 계약을 해야 다음 제계약시즌에도 어렵지 않게 좋은 조건으로 전세 임차인을 구할 수 있다.

내 집 낡지 않게 특약으로 지키키

특약을 머리 잘 써서 꼼꼼하게 잊지 않고 집어 넣는것이 미래의 나를 방어해 줄 것 같다. 전세인은 2년 이상을 살다가 나간다. 그들이 험하게 쓰면 나의 재산이 망가지는 것이다. 흡연, 반려동물, 못박기, 등 재계약 할 때 수리비가 들어가는 모든 항목들은 특약으로 기재하여 원상복구 하도록 하면 좋다. 물론 상황 봐가면서 내가 해 줄 수 있는것은 최대한 해주자! 임차인과의 관계는 돈을 투자 할 만큼 가치가 있다.

저환수원리 판단이 게임의 큰 전략이라면

전세 맞추기는 전술이라고 할 수 있겠다.

즉 순발력과 노련함, 집중력이 필요한것 같다.

협상 준비가 번거럽고 무섭지만

한번 잘한 협상은 몆년동안 그 가치를 한다는것을 기억하자

전세가를 확정하는 과정에서

단지내, 주변단지, 향후 공급 아파트의 시세

등을 종합적으로 판단하게 된다.

확실한 앞마당이 되는 것이다.

여러 지역에 분산투자를 하여

리스크도 줄이고,(동시에 전세 임차인 돈 돌려주지 않아도 되게!)

내가 모니터링 할 수 있는 앞마당도 늘려보자

결국 부동산투자는 사람과의 관계속에서 진행된다.

부사님, 임차인, 매도자, 등 관련 사람들과의 관계가

좋은 관계가 되도록 최선을 다하자

그 덕은 언젠가는 돌아온다...라고 생각하자!