공부하고 행동하자!! 공행입니다.

이번 4강의 제목은

'실전현장에서 무조건 알아야 하는 전세 A to Z'

양파링님이 9년간의 투자인사이트를

아낌없이 나눠주신 시간이였습니다.

어디에서도 들어볼수 없는 현실강의

빠르게 복기하며 정리해보겠습니다.

PART1

2024년 상반기 현재 전세시장 상황

part1은 현재 전세시장의 분위기에 대해 정리해주셨습니다.

부동산지인의 매매증감률과 전세증감률을 통해

전세증감율이 월등히 증가되고 있다는 것을 알 수 있었습니다.

전세상승률이 높은지역은 서울,경기

전세하락률이 높은 지역은 대구,경북

전세가는 서울 수도권 중심으로 크게 상승중이였습니다.

특히, 서울 4,5급지 지역 상당수가 평균 전세가율 60%를 돌파한것을 알수 있었습니다.

단지 단위로 확인할 경우 70%도 있을것이며

지금의 하락장에는 59와 84를 두개다 확인해야 됩니다.

이에 전세가 상승을 어떻게 봐야 할까요?

전세가 상승이란 투자금이 줄어들어 투자자에게 기회입니다.

소액투자의 기회가 될수 있고 전세금 상승분 회수로 재투자의 1기회가 될 수 있습니다.

대체적으로 전세가가 상승하는 지역, 단지의 특징은

연식이 좋거나, 구축이더라도 선호도가 높은곳입니다.

전세가 상승은 시작하는 단계이므로

투자자를 꿈꾸는 우리들은

관심을 갖고 지켜보면 좋은 기회가 올것이라고 생각합니다.

PART2

전세 셋팅을 위하여 알아야 할 필수사항

전세가 상승으로 투자기회는 다가오고

그럼 다음 단계로

전세 셋팅을 하기위해 알아야할 필수사항을 정리해 주셨습니다.

중요한건 매매계약서를 작성하고 나면 늦다는 것입니다.

대표적인 전세 세팅 유형엔은 3가지가 있습니다.

N개월 뒤 매매잔금을 지급하는 경우

매도자가 전세입자로 전환하는 경우

임차인 거주 중인 경우

전세를 잘 맞추지 못하면 금융비용이 발생할 수 있습니다.

특히, 전세를 승계받아 매수할 경우 어떤 특약이 있는지 잘 확인해야 합니다.

그리고..

매수계약을 진행할때 각 단계별 주의사항을 챙겨야 합니다.

매수결정시에는

등기부 등본을 통해 권리상 하자여부를 체크해야합니다.

등기부 등본에서 반드시 확인해야 할 것은

갑구에서는 소유자,가압류 가처분 가등기

을구에서는 근저당

각페이지에서는 권리관계 변동여부와 누락된 페이지가 없는지 확인합니다.

대출상환으로 계약을 진행하는 경우 상환영수증을 확인해야 합니다.

매매계약서 작성시에는

매매계약서를 잘 확인해야 합니다.

확인해야할 내용에는

날짜하고 금액이 잘 맞는지 확인해야 합니다.

혹시 모를 일에 대해서는 특약에 기재하는 것이 좋습니다.

예를들어

잔금일을 상호협의 한에 앞당길수 있다.

매도인은 매수인의 전세 임대에 적극 협조한다. 등

그리고,

계약서=등기부등본=신분증=입금계좌의 동일여부를 확인해야 합니다.

임대계약서 작성시에는

특약을 기재하는 것이 좋습니다.

원상회복 반환 관련

도배,장판,확장,샷시 등

최근 전세사기 이슈로 다음 두가지를 주의해야합니다.

1. 세입자자 전입신고 와 확정일자를 받기로 한 다음날까지 저당권 등 담보권을 설정할수 없다
2. 임대인은 체납 사실이 없음을 고지한다

PART3

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

전세를 잘 빼기위해서는 전세가가 중요한데요

단지, 생활권, 공급의 3단계를 통한 적정한 전세가 책정이 중요합니다.

단지

아실과 네이버를 통해 단지별 단가를 비교합니다.

생활권

각 생활권 별 가격흐름을 같이하는 단지의

입지, 구조,면적, 네이버 전세가, 아실최근실거래가 를 비교합니다.

공급

해당 지역의 공급물량을 통해 최종 점검합니다.

임대기간을 설정할때는 다음 세가지를 주의해야 합니다. (공수포)

공급

물량의 규모, 시기, 위치등으로 확인해야 합니다.

수요

성수기는 겨울방학(1~2월)

비수기는 수능시즌(가을)과 장마철, 휴가철, 명절,연휴,겨울등을 고려해햐 합니다.

포트폴리오

포트폴리오늘 구성할때 재계약 시기를 분산하는 것이 좋습니다.

임대만료일에 겹친다면 투자금 회수지연, 재투자 기회상실 등이 발생할수 습니다.

임차인은 잔금하고 직결되는 부분이라 투자에서 중요한 부분이라 할수 있습니다.

PART4

사는 즉시 수익율 올리는 협상법 & 임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)

협상을 통해 싸게 사는것은 수익을 높이고 위험을 줄이는 안전한 투자를 가능하게 합니다.

협상이 잘되는 경우는..

세낀물건, 임차인 만기, 분야아파트 입주

협상이 어려운 경우는

매도자 자금으로 집은 비운경우

안 좋은 지역을 가봐야좋은 지역을 알아본다.

스스로 선택한 과정에 확신이 있어야

역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지캐낼 수 있음.

이상 4강 강의후기 복기를 마치도록 하겠습니다.

감사합니다