서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 14기 55조 부자인생]

첫만남

제주바다님의 강의는 이번이 처음이다. 지난 달 ‘강사님과의 만남’에서 먼저 뵀을 때는 왠지 조금 힘들어 보이셔서 역시 투자가 힘든건가?라는 생각을 했는데 강의에서는 엄청난 에너지와 열정이 느껴져서 솔직히 놀랐다. 강사님과의 만남에서는 같이 이야기를 나누지 못해서 많이 아쉬웠는데 강의에서의 넘치는 파워를 느꼈을 때 얼마나 많은 에너지를 주셨을지 짐작이 갔다. 역시 좋아하는 걸 이야기할 땐 본인도 모르게 내면에서 나오는 힘이 있구나,를 느꼈다.

10년이상 갖고가기

강사와의 만남에서 권유디 강사님이 “서울은 가치없는 땅이 없어요”라고 했던 말이 머릿속을 떠나질 않는다. 그러나 나는 역시 청개구리처럼 서울에 투자하겠다면서 사고 파는것만 집중하며 시세차익만 생각했다. 그러나 내 생각이 틀렸음을 강의를 통해 다시 한 번 깨달았고 무조건 10년을 갖고 가야함을 머릿속에 각인시켰다.

얼마전 매도하기로 했던 제주 0호기를 매도 하지 않기로 결정했다. 하마터면 환희에 사서 공포에 팔려고했던 것이다. 투자자가 지켜야되는 원칙을 완전 반대로 실행할 뻔했다. 투자자는 ‘공포에 사서 환희에 팔아야 된다’는 걸 머릿속에선 알고 있으면서 전혀 내면으로 인식하지 못하다가 문득 내가 엄청난 실수를 할 뻔 했다는 걸 깨달으면서 신랑에게 0호기를 팔아서 남는 돈이나 지금 갖고있는 전세금이나 많은 차이가 나지 않으니(실제로는 몇 천 차이가 난다) 아직은 보유하고 있다가 상승장이 오면 제 값을 주고 매도하고 지금은 서울에 매수를 하자고 이야기했다.

신랑이 묻는다. “그럼 세입자가 나간다고하면 전세금 어떻게 돌려줄건데?”라고 말이다. 순간 “괜찮아, 감당할 수 있어”라고 확신하며 이야기 할 수가 없었다.

세입자가 만기가 돼서 나갈수도 있고 만기가 되기 전에 나갈수도 있는데 현재 갖고 있는 전세금으로 서울에 투자할 때 10년은 보고 투자를 해야 하는데 세입자는 최대 3년이라고 했고 앞으로 1년 반밖에 남지 않았는데 1년 반 뒤에 전세금을 어디서 구하지? 어떻게 해야되지? 내 머릿속에도 물음표만 가득했다. 답을 찾을수가 없었다. 지방이라면 짧게 2~3년에 시장이 바뀌면서 전세금도 올라 투자금이 생기니 리스크를 감당할 수 있는 여유자금이 생기지만 장이 길어지는 서울은?? 어떻게 해야지?? 부린이여서 답을 못찾는건지...

현재 우리의 상황은 대출이 많이 잡혀있는 상태여서 올전세로 들어오기는 어려운 상황이었기에 반전세로 내놨고 너무나 다행히 지금 세입자가 우리집이 너무 마음에 들어서 올전세가 아니라 반전세라 그나마 안심하고 들어온 상황이었다. 그 다음 세입자를 구할때는 여의치 않으면 년세로 내놔야 되는 상황이 될 수도 있어서 그런 상황이 닥치면 나조차도 답을 찾을 수 없을 것 같다.

이런 상황에서 머리를 쥐어짜며 나름의 대안을 찾는다면 두 가지가 나오는 것 같다.

(서울은 가치투자여서 적어도 10년은 장기보유 한다는 전제하에 투자를 하는거니...)

첫째, 올해 서울에 한 채, 내년에 지방에 한 채를 만기일자를 간격을 두고 매입한다.(당연히 종잣돈 모으는 행동을 해야 한다.) 상승한 전세금으로 리스크를 햇지할 수 있다.

둘째, 현재 하고 있는 장사를 사업으로 키워서 종잣돈을 마련한다.

그런데 두 가지의 방안이 과연 현실 가능한 일일까?라는 생각이 든다. 그러나 현실 가능한 일로 만드는게 투자자이고 사업가겠지?라고 생각하며 누구보다 긍정적인 내가 좀 더 긍정적으로 바라보려 한다.

실질적으로는 두 번째 대안이 가장 합리적인 것 같다. 첫 번째 대안으로 가려고 해도 두 채를 매입하려면 종잣돈이 있어야 하는데 서울에 매수하려면 적어도 1억이라는 종잣돈이 있어야 하는데 적금도 못 들고있는 현재 상황에선 아주 불가능한 일이기에 현재 하고 있는 장사를 사업으로 키워내는 일만이 투자자로서 살아남을 수 있는 길인 것 같다.

말이 쉽지 장사를 사업으로...그러나 모두가 어렵다고 하는 걸 쉽게 바라보는 나이기에 현재 상황에서 변화의 시작을 열심히 모색하며 내가 원하는 것을, 내가 월할 때, 내가 원하는 사람과, 내가 원하는 곳에서, 내가 원하는 만큼 할 수 있도록 지금은 아주 작은 날갯짓에 불과하지만 조금씩 조금씩 나비효과를 만들어내며 어느 순간 전세금을 걱정하지 않아도 될 만큼 불가피한 상황에 대한 대비책을 만들어가고자 한다.

지금 한 걸음씩 옮겨가고 있으니 아주 불가능하리라 생각하지 않는다. 늘 신랑이 “당신은 뭐가 그렇게 쉬워?”라고 이야기하지만 정말 말이 쉽지 그 안에서 어떤 토네이도와 같은 소용돌이가 몰아칠지 예상하기 힘들지만 원씽에서도 이야기하듯 ‘내 안의 거인을 깨우는 법:크게 생각하고 살아야만 자신의 삶과 일에서 진짜 잠재력을 경험할 수 있다./실패를 두려워 하지 마라/대담하게 행동하라’늘 그랬듯 오늘도 도전의 길에서 우당탕탕 좌충우돌 시끄러운 나의 길을 걸어가고자 한다.

인생이 바뀌는 시장

“서울 투자 10년이면 인생이 바뀌는 순간이 옵니다.”

정말 나에게도 이런 순간이 올까?라는 의문부터 드는 건 비단 나만의 생각은 아닌 듯 싶다. 가져보지 않았기에 더욱 깊게 파고드는 의문이 아닌가 생각한다.

어쨌든 10년이라는 시간동안 보유 하려면 언제 터질지 모르는 리스크를 감당할 수 있어야 하는데 종잣돈이 없는 상황에 10년을 갖고 갈 수 있을까? 다행히 일하는 걸 좋아하고 지금 하고 있는 일을 확장하고자 고군분투하고 있다. 그러나 이 또한 결과를 알 수 없는 일이기에 내가 서울을 투자하는게 맞나?라는 생각이 든다.

그러나 결국 부자가 되려면 가치투자를 해야 되고 가치투자의 성지는 서울이기에 지금 나의 행동과 생각이 맞다는 걸 알고 있다. 그러나 인생이 바뀌는 시장을 만나려면 보유하고 있는 걸 잘 지켜내야 하는데 어떻게 해야 잘 지켜낼 수 있을지 막막하기도 하다.

부자가 되는 길은 ‘소득을 늘리는게 아니라 저축을 늘리는 것’이라고 했지만 저축을 하려면 어쨌든 돈이 있어야 가능한 일인데 현재 상황에선 아주 불가능한 일이기에 저축을 늘릴 수 있는 방안을 끊임없이 모색하면서 예기치 못한 상황에 대비책을 만들고자 시도하고 있다.

내가 할 수 있는 일

지금은 내 상황에 맞춰 마음을 조금은 내려놓은 상황이다.

마음같아선 서울로 가서 전업투자자가 되고 싶지만 현실불가능한 일이기에 내 상황에서 가장 최선이 뭘까?를 생각했을 때 내가 하고 있는 일을 묵묵히 해나가면서 조금씩 조금씩 종잣돈을 늘려가는 일이라고 생각한다.

검소한 생활약식. 늘어난 임금의 1원까지 저축하며 독립성을 키우는 일.

높은 저축률과 인내심.

이 두 가지가 부의 길에 올라서게 만들어주었다고 했듯이 내가 투자의 길에서 부동산을 팔지 않고 지켜낼 수 있도록 우선은 현금을 확보할 수 있는 방법을 끊임없이 모색하는게 가장 현명하고 현실적인 방법인 듯 하다.

그러러면 지금은 ‘투자하는 장사꾼’으로 종잣돈을 불리기 위해 고군분투를 해야 하며 1년 2년 뒤엔 ‘사업하는 투자자’로 변모할 수 있도록 작은 씨앗들을 뿌려놓고자 한다. 그것만이 이 투자라는 시장에 살아남아서 인생이 바뀌는 그 시장을 온전히 맞이할 수 있으리라 믿어본다.

망하지 않는 투자 의사결정

“이것만해도 망하지 않아요” 왜이리 믿음이 가는지...서울 투자를 함에 있어서 의사결정하는 필수단계만 따라해도 망하지 않는다고 힘주어 말씀하시는데 ‘정말 망하지 않는거 맞죠?’ 속으로 물어보며 필수단계를 눈 비비며 다시 한 번 되새겨본다.

1.중장기로 보유할 만한 가치가 있는가?

2.현재 가치 대비 싼가?

3.전세가율 60% 이상인가?

‘황금알을 낳는 거위’

‘황금알을 낳는 거위’

말만 들어도 설레는 말이다.

그러나 황금알을 낳으려면 이것부터 생각해야 한다.

장사를 시작할 때도 잘될 것을 상상하며 시작하는게 아니라 잘 안 됐을 때 최악의 상황을 먼저 생각하고 대책을 마련해놓고 시작해야 적어도 망하지 않는다.

제주바다님께서 투자도 마찬가지라고 이야기 하셨다.

“10년을 보유하려면 어려울거야!를 기본세팅하고 어려운 상황에 대한 대책을 미리 준비하고 대응하면 10년 잘 할 수 있어요. 내 일이 아니야!라고 하면 반드시 팔고 싶어져요.”

서울투자했는데 지방만 오르면...중심 못 잡고 진짜 힘든시기가 될거라고 이야기 하셨다.

“그러나 지방이 먼저 오른것뿐이지 가치는 서울이 더 있으니 장기적으로 봤을 땐 당연히 서울이 더 많이 오를거니 절대 팔지말고 기다리세요.

지금은 이렇게 어렵게 가지 않아도 돼요

지방과 서울이 다 열려있어요. 이상한것만 하지 않고 원칙과 기준에 따라 매수하고 10년 보유만 잘 하면 그 시간이 10억 20억 만들어줄거에요.“

‘금전적 성공을 한 단어로 요약하면 ’생존‘이다.’라고 말한것처럼 팔지않고 기다리고 생존만 하고 있다면 10년이면 반짝반짝 빛나는 보석이 될테니까 말이다.

마지막으로 목표를 구체적으로 정해야 더 빨리 달성할 수 있다고 하셨으니 향후 5년 동안의 목표와 그에 대한 대비책을 적어보고자 한다.

<나의 향후 5년 목표>

♦ 2029년까지 서울 3채 지방 2채 매입

♦ 전세금-20억

♦ 대비책-10년 동안 팔지 않고 보유하며 생존해서 부자가 되기 위해 현재하고 있는 장사를 사업으로 키워서 리스크를 감당할 수 있는 현금을 보유한다.

앞으로 이 말을 되새기며 목표를 향해 달려가고자 한다.

➣ 편한게 아니라 목표를 완주하는데 필요한 행동을 해라.