전세낀 물건 매수했는데, 역전세? 그 대응 과정 [나파]



부사님 : 나파 사장님,

계속 살겠다고 했던 그 세입자분이

계약갱신 청구권 사용 안 하시고 나가신대요~

나파 : 네?

안녕하세요

나파입니다

계갱권을 사용하겠다고 했던

전세낀 물건을 24.3월에 매수 했었는데요

가벼운 역전세

그리고 새로 전세 맞춘 과정에 대해 나눠볼까 합니다

세낀 물건 매수해 놓고 안심하시거나

새로 전세 맞춰야 하는 분들에게 도움이 될 것 같아요

기분좋게 세낀 물건을 매수하다 

올해 3월 씐나게 매물털기 하면서

운 좋게 만났던 1호기 물건과 세입자

세입자는 신혼부부에 집도 굉장히 깔끔하게 사용하고 계셨는데요

매물임장할때 투자로 가능하겠다 싶은 물건이면

매물 다 보고 나가기 전에 조심스럽게 계갱권 사용에 대해 여쭤보곤 합니다

나파 : 아 혹시 8월말 만기 시던데 더 거주하실 건가요?

세입자 : 네 저흰 더 살고싶어요

나파 : 아 그렇군요, 제가 매수하게 되면 전세계약 새롭게 하는건 어떠세요?

세입자 : 그것도 좋아요^^

분명 계갱권이나 계속 거주할 의사는 확실했고

세입자는 생활권 주변 직장 출퇴근

그리고 신축인데 이정도 전세가격은 앞으로 찾기 힘들거라 생각했기에

계약 후 안심하고 있었습니다.

그런데요ᆢ

《1호기 매수 경험담 참고》

https://cafe.naver.com/wecando7/10846055?tc=shared_link

전세 낀 물건도 안심할 수 없다

사장님 : 나사장님~ 전세금이 비싸대

나파 : 얼마 생각하시는데요?

사장님 : 2.**억

나파 : 아니 그건 작년 전세가 잖아요

지금 많이 회복했고ᆢ

주변에 신축 20평대 이정도 전세가격 없지않아요?

잘 말씀해주세요~

사장님 : 네

지금 생각해보니 그때

1~2천 낮춰준 것도 나쁘지 않은 선택이드네요

당연히 거주하실거라 생각했던,

그래서 배짱 좋게 밀어 부쳤던게 아쉽긴 합니다

그리고 몇 일 뒤

부사님 : 사장님~

세입자분 계약갱신 청구권 사용 안하신대요~

나파 : 네? 아니 계속 살고싶다고 말씀하셨었는데

갑자기 왜요?

부사님 : 몰라요 전세금 비싸다고 하더니

이제는 그냥 매수 하시겠다네요

나파 : (애써 침작ᆢ) 네 뭐 새로 맞추면되죠~

부사님 : 내가 잘 빼줄께요~

전세가는 ○○이 정해준다.

주변에 도움받을 데가 많다는 것에 감사

이럴 때 어떻게 했더라?

아직 3개월 하고도 3주 남았으니

우선 매수했던 부사님께 먼저 기회를 드리고

3개월 전 부터는 다른 부동산에도 다 내놓자

이렇게 계획 세우고 전세 상황파악을 하기 시작했는데요

현재 맞춰진 전세가는 단지내 하나 나와있는 전세가와 같은 가격이었고

주변 동일평형 신축 중에서도 가장 낮은 가격이었습니다.

아직 기간 좀 남기도 했고,

전세물건 소진속도와 전세가 상승추세인데

가격 좀 더 올려서 맞춰볼까?

라는 생각까지 하고 있었는데요

(내가 전세가를 정할 수 있다는 착각)

마침 내마중 조장방에서 부자아내제인 튜터님이 조장님들에게

1일1질문 프로젝트를 진행하고 있었습니다.

마침 제 차례가 와서

당면한 과제에 대해 질문을 했었고

답은 좀 더 적극적 그리고 보수적으로 보라는 것이었는데요

아 이게 투자자가 바라보는 적정전세가와

실거주자가 생각하는 적정전세가의

간극이 줄어드는데 시간이 걸릴수도 있구나

받아들여지는 시간이 필요한 구간이구나

라는 것을 몸소 배웠습니다

내마중 오프강의를 듣고 있었기에

강의 후 코크드림님께 질문도 할 수 있었는데요

그리고 조장방에서

생각하지 못했던 부분에 대해서도

도움주고 컬럼도 공유해 주신 먀먀둥이님 감사합니다^^

https://cafe.naver.com/wecando7/10663467

추가로 알게된 리스크를

더 확실히 없애고 싶은 마음에

'강사와의 만남' 때 권유디 튜터님께

위와 같은 상황에 대해 질문도 했었는데요

새로운 세입자가 구해지면

배운대로 행동하기로 하고

제인튜터님 말대로

아직 3개월 넘게 남았지만

적극적으로 전세빼기에 들어가기로 맘 먹었는데요

매수계약했던 사장님 스타일이

본인 주도로 리드하려는 점은 맘에 들지 않았지만

소위 일 잘하시는 사장님이셔서

데드라인을 드리면 적극적으로 빼주지 않을까 생각했습니다

나파 : 사장님~ 매수계약진행 잘 해주셔서

우선 사장님께만 물건 내놓았는데

전세 5월말 까지 안 나가면

다른 부동산에도 같이 내 놓을께요~

사장님 : 네? 아 네,,

적극적으로 빼고 매주 보고 드릴께요

나파 : 네 사장님 감사합니다.

2주간 한 팀도 안보더니

데드라인 드리고

일주일 사이에 두 팀이 왔다갔지만,

신혼부부 전세대출

(시중금리 4%대 대비 약 2% 저렴)

한도가 3억인지라..

두 팀 다 2천 낮은 3억을 요구했습니다.

https://m.blog.naver.com/antsal/223460797964

사장님이 가격 어느선 까지 가능하냐고 물어봤지만,

가격을 말하진 않았고

정말 하겠다는분 있으면

주인과 얘기해본다고만 해주세요~

라고 말씀 드렸습니다.

그렇게 두 팀을 보내고,

○○지역의 전세가가 높게 올라

매매가와 붙어가기 시작하자

전세수요가 매매수요로 돌아서고 있다는 것을

알게 됩니다

그리고 비용과 편익을 계산해 보고

계속해서 상황 주시를 합니다.

같은 금액대에 있던 3.2억 전세 물건이 나갔고

B 부동산에 확인해 보니

2천을 내려서 맞췄다는 말을 듣고

아! 이거 낮춰서라도 그냥 맞춰야겠다.

라고 마음 먹게 되었는데요

(정책은 바뀌지 않는 것! 할 수 있는것에 집.중.)

부사님 : 나사장님 몇 일만 더 시간 주면 안될까요?

나파 : 저 그냥 적당히 낮춰서 맞추려고요.

하지만 다음주 부터는

다른 부동산에도 내 놓아야 할 것 같아요

네고도 생각있으니 잘 부탁드릴께요!

하루 뒤 일요일

부사님 : 나사장님 3.1억에 하겠다는 신혼부부가 있어. 지금 바로 가계약금 쏘겠대요

나파 : 아 정말요? 그럼 특약사항 보내주세요

확인하고 계좌번호 드릴께요~

부사님 : 네? 무슨 특약?

나파 : 제가 보내드릴테니 확인해 주세요~

그리고 사장님 수수료는 얼마로 하실 생각이세요?

부사님: 아.. XX% 만 받을께요~

나파 : XX - OO% 해주세요~,

매도할 때 사장님한테 먼저 내 놓을께요~

부사님 : 정말이지? 알겠어요~으이그..

해당 단지의 특징을 볼 때

가족단위 보다 신혼부부 수요가 많을 거라 예상했었는데요

이번에 봤던 3팀 모두

11월에 결혼하는 예비부부 들이었습니다.

비록 어디 명함도 못 내밀 정도의

가벼운 역전세 이지만

이번 경험으로 많은 것을 느끼고 배울 수 있었습니다

월부 환경에 있으면서 여쭤볼 데가 있다는 것의 소중함

그리고 전세는 내 물건 상태와 가격이 가장 중요하지만 물건이 없는 시장에서도

단기간은 내 물건 보러 오는 손님이 없을 수 있다는 점

(글로만 접하다 직접 경험해보니 다르네요)

전세 맞추기는 안일하게 생각하거나 미루지말고 CEO마인드로 적극적이고 보수적으로 대응한다.

주변에 도움주신 분들이 많고

시장상황이 좋아서

1단계에서 마무리되었다 생각해요^^

올해는 서울투자를 바라보고 있는데

전세가 없는 생활권에서도 숨고르기 기간에는

바로 빠지지 않을수 있음을 인지하고

잔금을 치룰수 있는지도 꼼꼼히 짚어보며 접근해야겠습니다.

전세빼기 상담 그리고 도와주신

권유디튜터님, 제인튜터님, 코크드림님, 먀먀듕이님

전임/부동산 방문으로 동향 파악해주신 무적님, 잡스님

그리고 응원해 주신 모든분들 감사합니다^^! 💜💙

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